Разбираем типичные провалы вместе с Натальей Тумановой, главным инженером проектов CNTR Architects. За плечами у Натальи — не только реализованные проекты, но и работа на стороне заказчика. Она, как никто, знает, что сегодня раздувает стоимость квадратного метра ещё на старте.
Ошибка №1 — Отсутствие продуктовой концепции
«Кажется, что можно строить, а потом разберёмся, что это за продукт. На деле — без концепции невозможно ни выделиться, ни грамотно просчитать стоимость. Именно концепция задаёт характеристики проекта и его “фишки” — то, за что объект будут узнавать, любить и... покупать. И самое главное — эти фишки заложены в бизнес-модель сразу, а не появляются “по ходу пьесы”, как часто бывает: увидели у конкурента необычный дворик или нестандартный фасад — и захотели себе, а цена проекта уже улетела за горизонт.»
Ошибка №2 — Проектирование без нормального ТЗ
«Тут даже изобретать ничего не надо: нет ТЗ — результат ХЗ. Сколько это будет стоить? Сколько продавать? Сколько раз всё переделывать? Ответ — неизвестно. И платить за эти “неизвестно” в итоге будет застройщик.»
Ошибка №3 — Слабая проработка ЭП (эскизного проекта)
«ЭП — это архитектурное ДНК проекта. Здесь зарождаются ТЭПы, инженерия, фасады, планировки, благоустройство. Если в этом месте схалтурить — всё остальное будет набором импровизаций. Дорогостоящих.»
Ошибка №4 — Благоустройство “в последний момент”
«Благоустройство часто начинается, когда стройка уже идёт или, что хуже, когда первая очередь почти сдана. Тут появляются импульсивные хотелки: давайте ещё МАФов, побольше озеленения, арт-объектов! Итог — срочные переделки, цены от поставщиков — космос, и риски ошибок — в подарок.»
Ошибка №5 — Неточной или слишком укрупнённой оценки стоимости
Если на старте непонятно, что именно за продукт вы создаёте, отсутствует чёткое ТЗ и детальная проработка — расчёт стоимости будет, мягко говоря, ориентировочным. В моей практике были случаи, когда на этапе формирования бюджета «забывали» о таких вещах, как паркинг — и это становилось неожиданным ударом по смете. Или, когда из фокуса внимания пропадает важная продуктовая «фишка» на несколько десятков миллионов. А в итоге кто покрывает эти «неожиданности»? Правильно - конечный потребитель.
Ошибка №6 — Несвоевременность и слабая команда
«Это вроде как неочевидный пункт, но он про то же самое. Нет слаженной команды, нет нормальных сроков — привет постоянные правки, удорожания и потерянные месяцы.»
Итог — классическая карусель ошибок, где всё друг за друга цепляется: неэффективные планировки с раздутыми МОПами, инженерка, о которой вспомнили после ЭП, и благоустройство “по остаточному принципу”. И вот у нас готов ещё один переоценённый квадратный метр, за который не хочет платить клиент.