1. Общие риски (долгосрочная аренда)
Неофициальный договор
Подвох: Арендатор может не платить, испортить имущество, отказаться выезжать. Без договора не доказать ничего в суде.
Как избежать: Всегда заключайте письменный договор аренды. Укажите паспортные данные, сроки, сумму, порядок оплаты, обязанности сторон.
Порча имущества
Подвох: Сломана мебель, испорчен ремонт, пятна, сожжённая техника.
Как избежать: Вносите в договор подробную опись имущества (фото/видео + печать/подпись в акте приёма-передачи).
Берите денежный депозит (страховой залог) в размере 1-2 месячных плат. Возвращайте после проверки квартиры.
«Квартиранты-невидимки»
Подвох: Арендатор съехал, не заплатив за последний месяц, оставив долги за ЖКУ или испорченное имущество. Депозит не покрыл ущерб.
Как избежать:
- Указывайте в договоре штрафы за просрочку оплаты.
- Требуйте копию квитанций об оплате ЖКУ.
- Регулярно проверяйте квартиру (с предупреждением, по договорённости).
2. Посуточная аренда квартиры
Незаконная деятельность
Подвох: Квартира используется для проституции, продажи наркотиков. Риск рейдов полиции, конфискации имущества, блокировки счёта.
Как избежать: Тщательно проверяйте гостей (паспорт), фиксируйте данные всех проживающих. Откажитесь от сомнительных клиентов.
Шум, жалобы соседей
Подвох: Вечеринки, конфликты. Жалобы в полицию, УК, Роспотребнадзор. Риск штрафов, проблем с УК, потери репутации.
Как избежать: Чётко прописывайте в правилах запрет на шум после 23:00, курение, размещение без согласования. Устанавливайте шумовые датчики (если
возможно).
Быстрый износ
Подвох: Постоянная смена людей = чаще ломается сантехника, мебель, бытовая техника, грязь, необходимость частой уборки.
Как избежать: Закладывайте в стоимость расходы на обслуживание, ремонт, уборку. Используйте износостойкие материалы.
3. Налоги
Подвох: Если сдаёте официально (регистрируете договор в Росреестре или указываете доход в декларации), платите НДФЛ 13%. Многие сдают «в чёрную».
Риск: Если налоговая узнает (через банки, жалобы соседей, сверки с ЖКУ) – штраф 20% от неуплаченной суммы + пени + возможный штраф 40% за сокрытие.
Как избежать:
- Оформляйте самозанятость (ставка 4-6% от дохода, просто через приложение).
- Или используйте патент (сумма фиксированная, зависит от региона).
- ИП на УСН (6% «доходы») выгоден при большом доходе.
4. Сдача иностранцам
Миграционные правила
Подвох: Вы обязаны уведомить УВМ МВД (бывший ФМС) о проживании иностранца в течение 7 дней после его заселения.
Риск: Штраф до 500 000 руб. за неуведомление. Депортация иностранца.
Как избежать: Берите копию паспорта и миграционной карты. Подавайте уведомление через МФЦ, Госуслуги или почту. Сохраняйте корешок.
Языковой барьер, мошенничество
Подвох: Трудности в общении, непонимание правил. Риск поддельных документов, быстрого выезда без оплаты.
Как избежать: Используйте простой договор с переводом. Требуйте предоплату.
5. Субаренда (сдача квартиры в субаренду):
Запрет арендатора
Подвох: Если в вашем договоре с арендатором нет пункта о праве на субаренду – он не имеет права сдавать квартиру другим.
Риск: Вы можете выгнать незаконных жильцов в любой момент. Ваш арендатор (субарендодатель) получит проблемы.
Как избежать: Если разрешаете субаренду – пропишите это в своём договоре с основным арендатором.
Двойная ответственность
Подвох: Ущерб нанесли субарендаторы, а отвечать по договору будет перед вами ваш прямой арендатор. Но взыскивать долги сложнее.
Как избежать: Требуйте от основного арендатора предоставить данные и контакты субарендаторов, копию его договора с ними.
6. Для арендатора (снять квартиру)
Мошенничество при съёме
Подвох:
- Двойная аренда: Квартиру сдают одновременно нескольким людям.
- Аванс за несуществующую квартиру.
- Аренда от «псевдо-владельца».
Как избежать:
- Проверяйте право собственности (выписка из ЕГРН через Росреестр, госуслуги).
- Не передавайте деньги до подписания договора и получения ключей.
- Встречайтесь только в квартире. Требуйте паспорт.
Скрытые дефекты и счётчики
Подвох: Протекающие трубы, неработающая техника, старые счётчики, долги по ЖКУ.
Как избежать: Тщательно осматривайте квартиру перед заселением, фиксируйте показания счётчиков, состояние техники в акте приёма-передачи.
Краткая памятка арендодателю
- Договор – обязательно. Паспортные данные, срок, сумма, депозит, опись имущества.
- Депозит – берите. 1-2 месячные платы.
- Налоги – платите. Самозанятость (4-6%) - самый простой вариант.
- Иностранцы – уведомляйте УВМ МВД в 7-дневный срок.
- Посуточно – будьте готовы к рискам (шум, износ, нелегалы). Устанавливайте правила.
- Субаренду – разрешайте только письменно в своём договоре.
- Квартиру – проверяйте регулярно (по договорённости).
Арендатору
- Проверяйте собственника (выписка ЕГРН).
- Осматривайте квартиру до оплаты, фиксируйте всё в акте.
- Деньги – только после договора и ключей.
- Счётчики – перепишите показания.
Сдавайте и снимайте жильё осознанно!
Статья подготовлена при помощи ИИ. Перед тем, как принимать важное для вас решение, проконсультируйтесь со специалистом!