Доброго времени суток, дорогие читатели. Меня зовут Илья, я инженер-строитель. На протяжении более чем 10-ти лет я занимаюсь строительством загородных домов (из кирпича, газобетона, монолита) на территории Московской области . В этой статье я хотел бы поделиться с Вами своим многолетним опытом строительства от фундамента до крыши. В этой статье рассмотрим строительство капитального загородного дома для постоянного проживания, эта статья будет полезна для тех, кто только задумывается о строительстве собственного дома и ищет ответы на свои вопросы.
Подбор и покупка участка под строительство.
Если вкратце, то есть некоторые параметры выбора участка, которые позволять избежать больших расходов при строительстве дома.
1. Это конечно высотные перепады участка. При большом перепаде придется решать эти вопросы, либо сложными решениями по конструктиву фундамента, либо организацией перемещения грунта на участке и фиксация его с помощью подпорных стен, что сильно увеличивает расходы средств на строительство.
2. Место нахождение участка. Важно, что бы участок был как минимум не в самой нижней точке местности, куда при таянии снега или обильных дождях будет стекать вся вода. Эту проблему можно решить мерами водо-понижения (дренаж, ливневые стоки и т.п), но нужно понимать что это тоже не малые расходы.
3. Пути подъезда к участку. Важно правильно оценить возможность подъезда крупно-габаритной, строительной техники (бетононасос, кран, бетонный миксер, длиномер). В случае отсутствия такой возможности у Вас будут дополнительные расходы по доставке и перемещению материала к участку.
4. Важным моментом является наложенные ограничения на участок. Ограничения на участок могут быть не только судебные, которые отображаются в выписке ЕГРН, но так же есть и другие, такие как охранные зоны нефте-газопровода, природоохранные, культурные, водоохранные ограничения на использование земли. О них можно узнать только из справки ПЗУ, ее может заказать собственник на Госуслугах или в МФЦ по месту нахождения участка.
5. Транспортная доступность и инфраструктура.
Важной особенностью для проживания за городом является транспортная доступность и развитая инфраструктура. Изучите место в котором Вы собираетесь жить, магазины, службы доставки, подъездные пути, наличие ЖД переездов и переправ которые затрудняют доступ к участку. Если Вы планируете детей или они у Вас уже есть, особо актуально будет для Вас наличие школы и детского сада.
Есть конечно и множество других параметров влияющих на цену участка и стоимость строительства, но это широкая тема и ее нужно освещать в отдельной статье. Если интересен этот вопрос поставьте в комментариях +.
Разработка проекта строительства дома.
Пожалуй самым главным этапом строительства дома является подготовительная работа, и это разработка проектной документации. Проект это основа основ, без этого документа вероятность реализации строительства в правильном виде, в таком каким бы Вы хотели, крайне маловероятна.
В проекте должны быть такие разделы как:
- ситуационный план участка (высотные отметки ландшафта и расположения построек на нем);
- архитектурный раздел (АР представляет из себя общий вид здание, по сути картинка которую Вы получите по результату строительства);
- конструктивные решения (в КР входят подробные размеры и узлы капитального строительства, разделы строительства фундамента, кладочный план, монтаж кровли, проход инженерных сетей и спецификации материалов);
- план инженерного оборудования и сетей (ИОС, электричество, освещение, водоснабжение, канализации, отопление, вентиляция, связь и видеонаблюдение);
- план благоустройства участка (размещение дорожек и площадок, зоны отдыха, растительности и забора).
Обратите внимание, что в проекте должны быть как минимум спецификации материалов (количество и точное название используемых материалов) по разделам.
Это минимум который должен быть у Вас перед началом поиска подрядчика для строительства Вашего дома.
Начало планирования строительства.
Будем считать, что у Вас уже есть участок, документы и Вы готовы начать изучать рынок загородного строительства.
Прежде всего рекомендую произвести подготовительные работы на участке, которые Вы можете выполнить сами без труда (если есть конечно на это время). К таким работам относятся:
- устройство временного огорождения участка (если оно вообще отсутствует);
- обеспечение электричеством, водоснабжением, видеонаблюдением и туалетом;
- организация заезда на участок;
- организация освещения участка;
Для понимания самого процесса строительства необходимо составить поэтапный план строительства. Как правило для начала выделяются общие этапы такие как:
- подготовительные работы;
- земляные работы и фундамент;
- кладочные работы (несущие стены, перегородки и перемычки);
- монтаж меж-этажных перекрытий;
- монтаж кровли;
- монтаж окон и дверей;
- монтаж инженерных сетей;
- внутренние работы:
- работы по фасаду;
- благоустройство участка.
Далее каждый из этих этапов разделяется на более мелкие и более деталированые подэтапы, в который входят, последовательность выполнения и контрольные точки проверки работы.
Оценка строительства дома и планирование бюджета.
Мне часто звонят люди и спрашиваю "сколько будет стоить построить дом?" присылая мне картинку скаченную из интернета. Моя рекомендация купите или закажите нормальный проект с теми разделами о которых я говорил выше, стоить он будет примерно от 150-250т.р. По картинке без конструктивных решений строить дом нельзя!
Вот Вам несколько типовых проектов от конструкторского бюро Глеба Грина по примеру которых можно построить дом:
проект дома 1, проект дома 2, проект дома 3, проект дома 4, проект дома 5,
И так, все таки, что влияет на стоимость строительства и как правильно спланировать бюджет?
Прежде всего на стоимость строительства влияет объемно-архетиктурные решения и сложность геометрических форм дома, простыми словами, чем больше нестандартных, не типовых решений, тем дороже обойдется строительство, по сравнению, при прочих равных, с домом в котором применили простые типовые и простые геометрические решения.
Вообщем цена зависит пропорционально от простого к сложному.
Примерные расходы бюджета при наличии участка готового под строительство:
- Подготовительные работы (разработка проекта, вода, электричество, забор подъездные пути) 10%;
- Строительство коробки с окнами, дверьми и фасадной отделкой 30%:
- Инженерные сети в доме (вода, электричество, канализация, вентиляция, отопление) 15%
- Внутренняя отделка и мебель 20%
- Благоустройство участка и внешние инженерные сети (септик, скважина, ливневка, видеонаблюдение, освещение и т.д) 15%
- Непредвиденные расходы 10%
Это распределение бюджета примерно условное и постоянно может варьироваться в зависимости сложившейся ситуации.
Прежде всего попробуйте сами вникнуть в проект и составить смету на материалы и объемы планируемой работы. К примеру, лично я пользуюсь программой для подготовки рабочих смет Сметтер (программа платная), перейти на ее интерфейс можно по ссылке https://app.smetter.ru/register?r=168921 (не реклама).
Каждый отдельный раздел распределите на несколько категорий:
- материалы;
- доставка;
- механизмы (трактор, кран, манипулятор, бетононасос);
- работа;
Стоимость первых трех пунктов Вы сможете узнать самостоятельно в интернете, цена на эти категории плюс минус стабильная и находится в общем доступе.
Помните, что у товара есть рыночная цена и как только Вы услышите стоимость ниже чем на самом производстве, ссылаясь на то что там есть какие то супер знакомые или родственники, то рекомендую задуматься и проверить факты! (чудеса конечно бывают, но по опыту в строительстве очень редко!
С пониманием расценок на работы более сложная ситуация. На рынке можно встретить как очень низкие цены так и очень высокие по сравнению с рыночными.
Как же все таки определить рыночную стоимость работ?
Стоимость работ всегда считается за единицу выполненного объема и монтируемой площади. Ниже ссылка на спецификацию работ и их рыночную стоимость за единицу, используйте эту таблицу и умножайте на объем Ваших работ, так Вы поймете во сколько Вам обойдется та или иная конструкция Вашего дома.
Сразу говорю, что в этом прайсе заложена фирменная маржа, налоги и прочие расходы. Если Вы будете строить самостоятельно, Вы можете найти бригаду по более низкой цене. По крайней мере это прайс-лист будет для Вас опорной точкой при поиске исполнителя работ.
скачать прайс-лист строительных работ ИЖС
Как найти исполнителя работ?
На нашем рынке можно найти много исполнителей строительных работ. Можно найти бригаду и контролировать ее самостоятельно или заключить договор с компанией которая решит все вопросы от начала до конца. Каким бы путем Вы не решили пойти, есть риски попасть на недобросовестное отношение исполнителя к выполнению Вашего заказа.
В первом случае, бригада может пользоваться Вашей некомпетентностью и совершать преднамеренные ошибки, не соблюдая технологический процесс, что бы сделать работу быстрее, а то и вообще могут пропасть с объекта.
Во втором случае, можно столкнуться с недобросовестной компанией которая будет на каждом шагу создавать для Вас ситуации при которых Вы будете должны постоянно платить.
В любом случае, при работе с теми или другими я рекомендую делегировать обязанности заказчика на специальный стройконтроль, который будет осуществлять обязанности технического заказчика (то есть действовать от Вашего лица и в Ваших интересах).
В обязанности технического заказчика входят:
- работа с подрядчиками (подбор, отбор, конкурс);
- приемка работ, материалов, подписания актов скрытых работ;
- работа с проектировщиками и архитекторами;
- работа в правовом поле (проверка контроагентов, составление жалоб и обращений);
- организация строительного контроля (контроль строительства в соответствие с проектной документацией);
- контроль пуско-наладочных работ, ввод объекта в эксплуатацию и многие другие рутинные обязанности.
Если Вы все таки решите заняться стройкой сами, будьте готовы, что Вы столкнетесь с вопросами написанными выше. Следует понимать, что нужно обладать достаточными компетенциями для их решения.
Подводя итог вышесказанному, скажу, что все вопросы нужно решать продуманно и расчетливо, нужно быть готовым к тому, что все пойдет не по плану, оперативно решать нестандартные ситуации и запастись терпением, нужно помнить, что вокруг Вас люди и у каждого свое на уме.
Еще несколько практических советов:
Проверяйте, а не доверяйте!
Сначала принимайте, потом платите!
Изучайте материаловедение и сопротивление материалов!
Изучайте проектную документацию!
Берите консультации у узко-профильных специалистов (монолитчик, каменщик, плиточник, кровельщик)!
Вовремя планируйте поставки материалов!
Помните, что все было гладко на бумаге, но забыли про овраги!
Спасибо, что дочитали статью до конца, я понимаю, что этой статьей не раскрыл всего объема всех сложностей строительства загородного дома, но думаю для начала, этих базовых знаний будет достаточно! Буду рад, если в комментариях напишите интересующие Вас темы, постараюсь подготовить по ним материал.
PS: Все пишу сам, видео-материалы подготовленны мной. Посетите мой сайт и социальные сети:
Удачной стройки!