Заслуженный строитель Новосибирской области, руководитель ГК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов констатирует: региональная и местная власть начала слышать застройщиков. С мертвой точки сдвинулись сразу несколько серьезных проблем.
– В нашем предыдущем разговоре Вы говорили, что необходим диалог между строителями и банковским сообществом на уровне региона – по вопросам приостановки финансирования проектов из-за снижения темпов продаж жилья, что ставит под угрозу завершение строительства. Удалось ли его наладить?
– Да, по этому вопросу прошло несколько совещаний с участием ведущих банков и застройщиков, а также представителей власти. Сначала моих опасений не разделяли, полагая, что даже если вдруг банки перестанут финансировать какие-то отдельные проекты, то в случае остановки строительства людям просто вернут деньги. Но потом я все-таки смог убедить банкиров и власти, что дольщиков это не устроит. Допустив такой сценарий, мы создадим новое сообщество людей, которые будут страшно недовольны властью. Ведь они получат назад ту же сумму, которую вложили, при том, что стоимость жилья за это время сильно выросла и изменились условия ипотечного кредитования. То есть люди потеряют очень многое. А значит – снова будут недовольства, протесты.
В итоге на одном из таких совещаний было объявлено, что банки должны невзирая ни на что продолжать финансировать проекты, которые уже запущены. Понятно, что, поскольку все банки не местные, руководство их находится в Москве, и они исполняют принятые там решения. Но, тем не менее, я надеюсь, что и там нас услышат.
ГК «СМСС» – это достаточно устойчивая компания, мы можем завершить какие-то объекты за свой счет, даже если банки прекратят финансирование. Но есть и другие застройщики, которых банки просто «утопят». При этом даже в случае, если компанию обанкротят, дольщик имеет право судиться и требовать завершения строительства дома. Закон это позволяет. То есть человек может и не забирать деньги с эскроу-счета, и тогда властям придется искать, кто достроит проблемный объект. Не хотелось бы доводить до таких сценариев.
Банки должны невзирая ни на что продолжать финансировать проекты, которые уже запущены.
Поэтому сейчас банкам следует гораздо более взвешенно подходить к вопросам приостановки финансирования. И, соответственно, более строго принимать решения о выдаче кредитов застройщикам. Пока ситуация не изменится, возможно, вообще не стоит давать деньги компаниям, у которых низкий рейтинг устойчивости.
Но главное, если мы сейчас отдали банкам такие мощные «рычаги», то надо, чтобы кто-то из власть имущих их поправлял в случае возникновения критических ситуаций.
– Еще одна важная проблема, о которой Вы также говорили ранее, касается договоров о комплексном развитии территорий. Недавно Министерство строительства Новосибирской области детализировало порядок их заключения. По информации Минстроя, приказ был разработан совместно с мэрией Новосибирска, областной прокуратурой и ведущими застройщиками региона. В документе обозначены конкретные сроки на каждый из этапов заключения договоров о КРТ. Поможет ли эта мера решить имеющиеся проблемы, или этого недостаточно?
– Это очень большой шаг. Необходимый, но недостаточный. Да, наличие 79-го приказа о заключении договоров на комплексное развитие территорий, который составлен с учетом пожеланий ведущих застройщиков (юристы которых помогали мэрии и Минстрою формировать правила игры) поможет решить какие-то проблемы.
Но остается нерешенным другой вопрос. Сейчас договоры комплексного развития территорий, по сути, заключаются только по инициативе застройщиков. И подписание договора КРТ – это в основном фиксация обязательств по созданию объектов социальной и транспортной инфраструктуры, не более того.
Но идеология комплексного развития – она же в другом! По инициативе органов местного самоуправления должен проводиться аукцион на какую-то большую комплексную концептуальную площадку. И не на 35 соток (по закону это сейчас минимальный размер под КРТ), а хотя бы на гектар, а лучше – несколько гектаров. Если таких больших участков нет, то закон позволяет делать многоконтурные площадки, когда несколько не граничащих друг с другом участков объединяют в один проект комплексного развития. И выставлять эти участки на аукцион единым лотом, чтобы там было предусмотрено и жилье, и вся необходимая инфраструктура. Чтобы застройщики в равных условиях боролись за право эти участки развивать.
Но пока таких примеров в Новосибирске нет. И на мой взгляд, чтобы они возникли, необходимо провести реформу Института градостроительного планирования. Его штат надо увеличить, чтобы появилась возможность готовить эти аукционы. Ведь это большая работа: нужно сделать оценку, определить участок, разработать какую-то концепцию его развития, сформировать все необходимые документы. Это очень трудозатратно, и сейчас в мэрии недостаточно специалистов, чтобы этим заниматься. ИГП мог бы это делать, если его штат увеличить хотя бы раза в три. И тогда можно было бы гораздо больше площадок под КРТ определить. Причем выбирать для этого надо участки в центральных районах, а не на окраине: те, которые сейчас покрыты частным сектором или аварийным фондом. Потому что это всё выглядит неприглядно, не могут такие дома стоять в центре мегаполиса.
Необходимо провести реформу Института градостроительного планирования и увеличить его штат, чтобы мэрия могла инициировать проекты комплексного развития территорий.
– Обсуждалась и возможность смещения графиков исполнения обязательств по созданию социальных объектов, смягчения норм по обеспеченности машино-местами и спортивными площадками для отдельных проектов, пересмотр коэффициентов плотности застройки вблизи метро. Есть ли перспективы решения этих вопросов?
– Да, перспективы начали просматриваться, этим вопросом стали заниматься очень плотно. Строительное сообщество ведет разработку нормативных документов, связанных с уникальными объектами, в том числе с теми, которые расположены возле станций метро и других значимых объектов.
Например, строится дом рядом с большим парком. Зачем на его территории создавать зеленую зону, что сейчас предусмотрено нормативами? Ведь в шаговой доступности она уже есть, и куда более масштабная, чем можно сделать внутри одного ЖК. Пусть лучше тогда застройщик вложится в реконструкцию этого парка.
Интересно, но на Западе зачастую дома вообще лишены прилегающей территории, но зато есть огромный парк, вокруг которого располагают жилье. Это удобно и логично. Стоит и нам сделать более гибкие нормативы для строительства вблизи зеленых зон. Это же касается спортивной инфраструктуры.
– Также в СМИ сообщалось, что мэрия готовит предложения по процедуре расселения частного сектора на территориях, отведенных под социальные объекты. Эта тема очень важна для вашей компании, так как во многих ваших проектах как раз ведется высвобождение участков под школы и детские сады из-под ИЖС. Каким Вы видите оптимальный вариант этой процедуры?
– На сегодняшний день на законодательном уровне эта тема очень сильно подвинулась. Однако ни одного реализованного проекта пока нет. Я думаю, что мы уже в этом году увидим первый прецедент изъятия частного сектора под объекты социальной инфраструктуры.
И на примере этой темы я хотел бы сказать, что диалог с властью у строительного сообщества сейчас на самом деле есть. То есть я не могу сказать, что новое руководство города и Минстроя нас не слышат. Наоборот, нормальные, разумные, обоснованные предложения застройщиков обсуждаются совместно. Мы собираемся большим количеством строительных компаний, специалистов мэрии, министерства, и прямо отрабатываем каждый пункт необходимого документа. Так, 79-й приказ, о котором мы говорили выше, практически по строчке разбирался на многочасовых совещаниях. И это говорит о том, что – да, нас наконец-то стали слышать.
Мы уже в этом году можем увидеть первый прецедент изъятия частного сектора под объекты социальной инфраструктуры.
К сожалению, не все проблемы можно решить на местном уровне. Какие-то моменты прописаны в федеральных законах. И тут максимум, что мы можем сделать – это подготовить обращение в Министерство строительства РФ или в Госдуму. Может быть, однажды нас и там услышат.
Но, возвращаясь к изъятию земли под социальные объекты, – наша мэрия нашла механизм для этой процедуры. Как раз такой, какой в свое время и я предлагал. Формируется участок, например, под школу. Его «накрывают» программой комплексного развития территорий. Мэрия делает оценку. Выпускается постановление мэра об изъятии. А средства на расселение выделяет застройщик, который подписал договор КРТ. И после этого начинается процесс изъятия: да, это долго, скорее всего, будут суды. Но главное сейчас создать первый прецедент. Надо «пробить лыжню», чтобы потом уже по ней было легче идти остальным. Первый сценарий будет тяжелый, но в дальнейшем станет легче.
– Еще одна актуальная проблема на сегодняшний день – это взаимодействие застройщиков с ресурсоснабжающими организациями. В частности, многие из них требуют авансовых платежей за технологическое присоединение, которые нужно сделать задолго до того, как начнутся реальные работы. Застройщики обратились в Минстрой с инициативой сделать оплату отлагательным условием. Есть ли какие-то подвижки в этом направлении?
– В этом вопросе пока особых изменений нет, но надо понимать, что государство – это очень инертная структура. И чтобы решить такую проблему, может потребоваться год или больше. Например, о необходимости изъятия земли под социальные объекты, о чем сказано выше, мы начали говорить в прошлом году. И только этим летом дело сдвинулось с мертвой точки.
О проблемах с ресурсоснабжающими организациями мы начали говорить, наверное, месяца полтора назад. И я думаю, что если к концу года какое-то решение по этому поводу созреет, то это будет очень хорошо.
– Как на Ваш взгляд, что сейчас стоит сделать на федеральном уровне для поддержки застройщиков и решения актуальных проблем строительной отрасли?
– Сейчас уже сложно что-то сделать, надо было думать раньше и не прекращать льготную ипотеку. А теперь цены снижать застройщики уже не могут, максимум, могут делать – это скрыто через скидки, подарки и подобные акции, но не более того. Иначе развалится вся финансовая модель.
При этом теперь застройщиков начали нагружать социалкой, плюс высокая ключевая ставка, низкий уровень продаж – всё это очень сильно тормозит многих застройщиков. Соответственно, проекты приостанавливают. И что можно сделать в этой ситуации, сказать сложно…
Есть вариант вернуть льготную ипотеку, но на уровне регионального бюджета. Это могли бы быть какие-то долгосрочные программы. Например, для специалистов с высшим образованием – при условии, что человек остается работать в регионе.
На федеральном уровне можно еще увеличить стоимость квадратного метра выкупа под социальные нужды (для детей-сирот и т.п.). Но, к сожалению, под это попадают только панельные дома, потому что там цена в целом слишком низкая.
– Расскажите немного о вашей работе на благо Новосибирска. Недавно был запущен построенный вами Детский сад. Что еще сейчас в работе?
– Да, детский сад «Дружная семейка» запущен и работает.
Еще облагородили зеленую зону на улице Королева. Это не было обязательством перед муниципалитетом, просто наше желание. Мы свалку, которая там была, с металлическими гаражами, превратили в прекрасную зеленую зону: сосны, фонари, лавочки, ночная подсветка, дорожки… Получилось шикарно. Это не наша земля, просто граничит с площадкой. Но ухаживаем сейчас за территорией только мы, и я не знаю, что с ней будет, когда мы оттуда уйдем. Статуса парка она не имеет – находится на территории нескольких многоквартирных домов. Надеюсь, жители оценят этот подарок и продолжат следить за зеленой зоной в дальнейшем.
– Что касается непосредственно объектов ГК «СМСС» – что недавно запустили в работу?
– Один из самых новых проектов – это ЖК «Паскаль». У нас уже сформировался определенный концепт – есть «Ломоносов», «Менделеев», «Коперник» и теперь «Паскаль». Причем название выбрали сами дольщики на нашем сайте. Дом будет очень интересный: жилье со своей инфраструктурой, два подземных этажа паркинга, фасады полностью кирпичные с цветовым градиентом. Общая площадь – 28 000 квадратных метров. Расположен он будет недалеко от Локомотив-Арены, на берегу озера. Интерес к этой локации очень большой. На сегодняшний день идет обустройство котлована, но продажи уже ведутся. Срок реализации – конец 2027 года.
Еще один комплекс, который сейчас запустили в работу – «Чацкий» по улице Грибоедова (думаю, смысл названия объяснять не надо). Прямо рядом с Грибоедовским бульваром. Площадь – 44 000 квадратных метров. Уже начаты работы по испытанию свай, продажи открыты. Планируем завершить в июне 2028 года.
Строим «ЛендЛорд», ищем покупателей на первые этажи. Мы не всем готовы там продавать помещения – только тем, кто будет соответствовать заявленному назначению и нашей концепции. Уже нашли столовую, кафе, аптеку, магазин. Также должен появиться спа-комплекс с бассейнами.
Продолжаем и все остальные наши проекты, ничего не останавливаем.