Привет, меня зовут Берестова Наталья.
Я дизайнер с архитектурным образованием.
Сегодня хочу обсудить одну из важнейших тем. Видите ли, с покупкой и арендой квартиры так или иначе сталкивается каждый. И цена ошибки при неправильном выборе может быть очень высока.
К примеру, мне попадалась новость про один из ЖК в Челябинске. Оборвался лифт и чудом никто не пострадал.
Решила посмотреть отзывы жильцов и поразилась. Вот на что чаще всего жалуются жильцы (в общих чертах):
- застройщик обещал закрытую территорию, её до сих пор нет
- 2 детские площадки такие, что плакать хочется
- нехватка парковочных мест
- лифты часто ломаются (мягко говоря)
- лабиринты коридоров
- подъезды с эффектом общежития
И мне искренне жаль всех этих людей, которые приобретали квартиру в «элитном» ЖК, надеялись на комфорт, безопасность, благоустроенную территорию, а получили вот это.
К сожалению не могу им помочь, но могу помочь тем, кто только собирается покупать или арендовать квартиру.
Поэтому в этой статье разберем, на что обратить внимание и что важно учитывать при покупке или аренде квартиры.
А чтобы не пропустить больше полезных материалов, обязательно подпишитесь
на мой канал Берестова о дизайне и ремонте.
Что важно учесть при аренде?
1. Заключайте договор и проверяйте документы
Самое важное, — это не ремонт и не локация. Главное — не иметь проблем с законом. Для этого:
✅ заключать договор только с собственником или представителем по доверенности от нотариуса
✅ попросить справку об отсутствии задолженности и составе проживающих. Или посмотреть предыдущую платежку, проверить, чтобы были указаны корректные номера счетчиков и показания не убежали в космос.
✅заключать договор в принципе! И читать его текст. Оформить акт приема-передачи, описав все, что есть в квартире, и все видимые повреждения. Даже если он не будет никуда отнесен далее и вам кажется, что «не имеет смысла».
2. Четко распишите для себя критерии, какой должна быть квартира, район, инфраструктура, стоимость, да и даже каким должен быть вид из окна.
Квартира - это то место, в котором вы будете проводить очень много времени и важно, чтобы вас всё устраивало.
3. Заранее начинайте просматривать объявления в интернете
Хорошо помогает посидеть на «Циане» или «Авито» месяц-другой до того, как начнете активно искать жильё для аренды. Часто оказывается, что классные варианты оказываются лишь рекламной заманухой в конторы, занимающиеся подборкой квартир, а на просмотр можно пойти далеко не везде.
4. Прогуляйтесь и осмотрите район и дом
Выбирая квартиру для аренды, можно приехать, погулять, посмотреть и ощутить на себе эти 10 минут до остановки.Также оценить количество машин, пробки, плотность населения и прочее.
Как правильно выбрать квартиру для покупки?
1. Учитывайте планировку квартиры, чтобы было легче делать ремонт
Чем можно руководствоваться при покупке:
✅ квартира, которая имеет минимальное количество стен с соседями. Меньше будет площадь для звукоизоляции.
✅ никаких острых, тупых углов в планировке. Все стены только параллельны и перпендикулярны друг другу. Жить в изометрии и обустраивать ее — так себе удовольствие.
✅ чтобы был один стояк горячего и холодного водоотведения. Экономит водопроводную арматуру, если все делать по учебнику.
✅ кухня через стенку с санузлом. Так проще реализовать всякие водные коммуникации.
2. Для покупки выбирайте квартиру, которую потом будет легко продать
Выбирайте нормальную квартиру по размерам и планировке. Не нужно выбирать квартиры в «дизайнерских» домах, где большая часть квартир содержат в себе одно или несколько странных помещений — комнату трапецию или маленький пятиугольный санузел.
3. Проверяйте документы и заключайте договор
При покупке я рекомендую:
✅ запросить расширенную выписку из ЕГРН, оценить целостность несущих стен, узнать, есть ли в квартире перепланировка, проверить, кто собственник.
✅ запросить справку по форме 9 об отсутствии долгов.
✅ при просмотре прийти пораньше, постоять в подъезде, посмотреть, какой контингент входит и выходит, подняться на этаж, послушать, принюхаться.
4. Обратите внимание на дом и приегающие территории
Поинтересуйтесь серией дома. Про многие типовые проекты можно найти информацию в интернете, с перечислением сильных и слабых сторон и даже указанием нюансов, связанных с конкретным расположением квартиры. Если продавец не знает наименование серии, ее можно найти в техпаспорте квартиры.
Также обращайте внимание на:
✅ количество и качество лифтов
✅ входную группу, крыльцо
✅ наличие и качество детских площадок, паркинга
✅ наличие фойе, место для консьержа, наличие видеонаблюдения (само собой это будет актуально не для всех)
✅ запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.)
5. Прогуляйтесь и осмотрите район и дом, побеседуйте с соседями
Оцените количество машин, пробки, плотность населения и прочее. Не лишним будет побеседовать с соседями.
6. Вот еще ряд аспектов, которые следует учесть при подборе жилья в 2025 году
✅ Плата за ЖКУ
Проще говоря, какая сумма указана в платежках за «коммуналку». Попросите продавцов показать несколько квитанций
за разные периоды.
✅ Выписка из ЕГРН
Ее можно назвать «родословной» объекта. В этом документе, который надо заказывать в Росреестре, перечислена история владения, а также указаны параметры недвижимости.
✅ Сделки с участием нотариуса
Актуальны при покупке недвижимости на вторичном рынке, если у вас есть подозрения в чистоте намерений продавца.
Еще несколько рекомендаций, которые пригодятся, если вы твердо намерены купить жилье
Какие вопросы задать на просмотре квартиры:
✅ причина продажи
✅ если квартира числится за продавцом менее 5 лет, нужно внимательно изучить историю переходов права собственности
✅ обсудите с продавцом транспорт, загруженность дорог, пробки
✅ расспросите про инфраструктуру: отзывы о школе, детских садах и поликлинике
✅ узнайте, использовался ли материнский капитал при покупке
✅ поинтересуйтесь, какая управляющая компания обслуживает дом, и насколько хорошо справляется с этим
Какие квартиры лучше не покупать ❌ :
❌ В домах с трещинами и в плохом техническом состоянии.
❌ Квартиры, которые продают по доверенности в связи с отъездом собственников за границу.
❌ С осторожностью, если квартиру перепродавали более двух раз за последние три года.
❌ В домах, в которых давно не было капремонта.
❌ Опасно покупать у пенсионеров. Необходимо удостовериться, что пожилой человек искренне хочет продать, а не потому что «так надо» родственникам.
❌ Квартиры, купленные с участием маткапитала. Нужно удостовериться, что продавец приобрел одновременно новое жилье с разрешения органов опеки, с пакетной регистрацией сделки и выделением долей детям.
Что лучше: новостройка или вторичка?
Вечный вопрос. Выбор между новостройкой и вторичной квартирой зависит от ваших потребностей и возможностей. В каждом индивидуальном случае нужно подбирать под свои интересы и бюджет. Лучше всего вторичка в доме, которому около трех лет. Здание уже дало усадку, жильцы сделали ремонты и перестали шуметь. Понятно, какие будут соседи, а это — половина гарантии комфортной жизни. А еще видно, как обслуживает дом управляющая компания, какие есть недочеты.
И напоследок...
При выборе квартиры все факторы тяжело учесть. Порой также нужно прислучшиваться к себе и своей интуиции. Не совершать поспешных и необдуманных действий. По опыту, очень помогает сесть и подумать, что важно именно вам. Также не лишним будет изучить опыт других людей. И в интернете полно историй / отзывов о тех или иных застройщиках / жк / домах. Не поленитесь и изучите информацию.
А также не пропускайте больше полезных постов и материалов, обязательно подпишитесь на мой канал Берестова о дизайне и ремонте.