Когда к нам на консультацию приходят клиенты, то зачастую они спрашивают: “Почему вы строите именно виллы, если апартаменты дешевле?”. Если коротко, то ответ будет таким: “Потому что от виллы вы будете получать удовольствие и как инвестор, и просто как человек. А апартаменты хоть и дешевле на входе, но в дальнейшем принесут вам только боль и разочарование. Зачем это нам?”.
Реальный кейс инвестора: как он обжегся об апартаменты
Один из наших знакомых инвесторов вложил значительную сумму в покупку нескольких апартаментов в новом жилом комплексе. Конечно, ему обещали, что это самый уникальный проект, который не знает аналогов на Бали, что клиенты уже стоят в очереди, чтобы перекупить или хотя бы арендовать это сокровище. Но что произошло на самом деле?
После завершения строительства рынок оказался перенасыщенным, и найти арендаторов стало крайне сложно. В результате вместо ожидаемой высокой доходности он столкнулся с убытками и постоянными расходами на содержание пустующих апартаментов.
Нет клиентов → нет доходности → есть затраты, которые не окупают себя → потрачены впустую время, деньги и нервы → разочарование в инвестициях.
А есть и обратные кейсы, когда инвестор изначально отказался от покупки апартаментов
“Я не стал рассматривать к покупке апартаменты и таунхаусы, потому что они не вписываются в концепцию привычного комфорта и красоты индонезийцев. Да, эти объекты могут содержать систему “умный дом”, быть очень современными и оснащенными, но их бы я приобрел для круглогодичной жизни в крупных городах России, потому что у нас такое любят и принимают. Но точно не на Бали.
Когда ты приезжаешь отдыхать на пару недель на тропический остров, то хочется ощутить на себе контрасты: теплый бассейн, больше зелени, иметь свою лужайку, где можно и приватно позагорать, и с друзьями барбекю пожарить, не думая о том, смотрят на тебя соседи или не смотрят.
А еще важно учитывать шум и пыль от соседних строек. Поэтому в проекте Ballive Development Villas мне понравился и тот момент, что объекты находятся в окружении 40-летних пальмовых рощ, которые не планируют вырубать. А еще в шаговой доступности есть водопад”
5 причин отказаться от покупки апартаментов на Бали
1 причина — завышенная стоимость объектов
Средняя стоимость апартаментов на балийском рынке недвижимости варьируется в диапазоне 120-250 тысяч долларов США. С учетом того, что в последнее время апартаменты сильно проигрывают виллам по ликвидности и заполняемости, подобная ценовая политика существенно увеличивает срок окупаемости инвестиций.
2 причина — ограниченный потребительский спрос
Апартаментный формат жилья перестал соответствовать базовым ожиданиям основной массы отдыхающих (особенно платежеспособных туристов из Азии и Австралии). Все стали хотеть комфорт, частную придомовую территорию, конфиденциальность, простор.
3 причина — высокая конкурентная плотность
Очень сложно построить и найти уникальные предложения по апартаментам. Все они плюс-минус похожи друг на на друга и практически не отличаются индивидуальными особенностями. Это создает дополнительные сложности в реализации арендного потенциала, и конечно, влияет на цену.
В результате вы, как инвестор, неминуемо столкнетесь с существенным снижением прогнозируемой доходности (ROI).
4 причина — ограниченность имущественных прав
Юридический статус апартаментов в Индонезии имеет существенные ограничения. Инвестор приобретает право на конкретное помещение без оформления земельного участка под ним, что создает значительные правовые риски. Такая схема владения не соответствует общепринятым международным стандартам инвестиционной недвижимости.
5 причина — цены и проблемы с УК
За услуги управляющей компании вы должны будете платить от 20 до 30% от своей прибыли. И это помимо налога в 10%.
А если вам захочется поменять управляющую компанию, то с вероятностью 99% вы не сможете этого сделать.
Поэтому не втягивайте себя в эту инвестиционную яму. А лучше выбирайте правильные объекты.
#вилла #инвестиции #девелопмент #ROI #недвижимость #Bali #villas #development #инвестициивнедвижимость #иванкалугин