В период СССР земля принадлежала государству, находилась в собственности Совхозов. Работники совхозов дружно шли по пути к коммунизму. И поэтому государство не видело необходимости передавать землю в частные руки. Благодарю работе совхозов, которые выполняли функцию «градообразующих» предприятий, люди, живущие в сельской местности имели постоянную работу, а поля обрабатывались и использовались в целях животноводства и растениеводства.
Процесс приватизации земли в России начался в начале 90-х годов, после распада Советского Союза.
6 марта 1990 года был принят закон «О собственности в СССР», который вводил многообразие публичных форм собственности и на землю в том числе.
27 декабря 1991 года был принят Указ Президента России №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».
В 1993 году была принята Конституция РФ, которая гарантировала гражданам право частной собственности на землю – отсюда и пошел процесс развала совхозов и в след за ними сельского хозяйства.
В 2001 году был принят новый Земельный Кодекс, который предусматривал возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков.
В 2002 году отдельным законом были введены в оборот земли сельскохозяйственного назначения. - особенности оборота земельных долей, в том числе их купли-продажи. Это регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
С 2004 года начался процесс оборота сельхоз земель.
В 90-е и нулевые годы Совхозы стали банкротиться, их скупали за «копейки» предприниматели. Часть территорий использовали, а часть бросали. Они зарастали сорняком, борщевиком, кустарником и теряли сельскохозяйственную ценность. Работники на селе стали терять работу. Постепенно мелкие деревни стали вырождаться. Молодежь ехала на заработки в крупные города. Постепенно в сёлах закрывались детские сады, школы, ветшала инфраструктура.
Но при этом параллельно нарастала волна приватизации через механизм паевой земли.
Колхозникам выдавали паи на землю, в качестве доли в собственности колхозного имущества.
Чтобы выделить эти доли в натуре, требовалось провести решение собрания, провести кадастровые работы, межевые работы, определить границы участка. Это требовало затрат финансовых, временных и далеко не все понимали весь этот сложный механизм.
Этим воспользовались предприимчивые люди, которые стали скупать паи по началу за совсем не большие деньги, а иногда, обменивая их буквально на бутылку водки.
После того, как были скуплены паи у тех, кто ничего в них не пони мал, а потому отдавал почти даром, цены на пои выросли. Но всё равно относительно реальной стоимости земли были очень низкими. И позволить себе скупать паи могли только обеспеченные люди с деньгами или те кто имел доступ к не дорогому банковскому кредитованию.
Так в РФ появились лендлорды - владельцы крупных земельных массивов.
Некоторые из них сами занялись развитием территорий, некоторые передали землю в управление девелоперовским компаниям.
Поэтому часть сельскохозяйственной земли, особенно расположенной рядом с крупными городами получила развитие и на этих территориях появились коттеджные посёлки, промышленные зоны и т.п. В целом эту часть развития можно оценить положительно.
Но остались и массивы без развития, где десятками лет стоят заброшенные поля, которые зарастают кустарником, сорняками, почва эррозирует и теряет плодородные свойства.
Законодатели в качестве стимулов к развитию территорий стали повышать кадастровую стоимость, многократно увеличили налог на землю с целью стимулировать развитие территорий.
В случае, если земля и обрабатывается и зарастает сорняком она может быть со временем изъята в пользу государства.
То есть мы наблюдаем начало обратного процесса - национализации земли.
Государство создаёт условия, при котором содержание земли оказывается очень дорогим и владельцам, у которых нет средств для её развития получается «выгоднее» её передать в дар государству добровольно.
25 марта2025 года Правительство Ленобласти издало Постановление №277 Об утверждении Порядка взаимодействия между органами исполнительной власти Ленобласти, органами местного самоуправления и собственниками земельных участков при заключении соглашений о взаимодействии в случаях дарения (пожертвования) в государственную собственность. В нём подробно описывается механизм передачи собственного участка или его доли в пользу государства.
Также в качестве условия перевода земли из категории сельхозназначения в категорию земли населённых пунктов КУГИ Ленобласти ставит обязательное условие по передаче 20% земли в государственную собственность.
Процесс национализации уже запущен. Только вот весь вопрос в том, а остались ли на селе ещё люди, готовые заниматься крестьянским трудом?
И есть ли у муниципальных, районных властей ресурсы, чтобы строить инфраструктуру для развития, например коттеджных посёлков на принятых в дар территориях? Время покажет.
На сегодняшний день индивидуальное жилищное строительство занимает лидирующие позиции в РФ по объёму ввода в эксплуатацию жилья.
Есть опасения в том, что при всё активном вмешательстве государственного регулирования в эту отрасль, темпы развития новых территорий под индивидуальную застройку и строительство домов на участках ИЖС может существенно затормозиться.
Помимо требований по передаче 20% земли государству, девелоперов начинают нагружать обязательствами по участию в программах комплексного развития территорий. Которые обязывают девелоперов финансировать строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Эти затраты оцениваются суммами от 1 миллиарда рублей и больше. С учётом крайне дорогого финансирования вряд ли найдутся девелоперы, готовые идти на колоссальные коммерческие риски при том, что финансовые модели при таких огромных затратах не показывают возможности получения прибыли.
Стоит также отметить, что с 2025 года в силу вступили новые правила приватизации земельных участков. Например, теперь нельзя поставить участок на кадастровый учёт или зарегистрировать на него право, если в ЕГРН не указаны его точные границы. Это требует дополнительных затрат от собственников участков на приведение в соответствие требованиям.
