«Никто не покупает, но все держат цену: что не так с квартирами в Подмосковье?»
Цены — высокие, ипотека — дорогая, аренда — не спасает.
📈 Цены растут, но спрос — падает.
Казалось бы, рынок должен замереть. Цены на вторичку в Подмосковье остались на уровне прошлого года или даже выросли, хотя логично было бы ожидать снижения. Почему?
— Продавцы не хотят снижать цены, «держат» стоимость.
— Инфляция и рост цен на стройматериалы бьют и по новостройкам, и по вторичке.
— Те, кто купил раньше, не готовы продавать дешевле.
🎁Ипотека — почти роскошь
Ставки по ипотеке в Подмосковье часто превышают 24%, если нет льгот. Даже при первоначальном взносе в 20% ежемесячный платёж становится неподъёмным.
Плюс — многие теряют одобрение в банках из-за нестабильного дохода.
> 🔹 Например: квартира за 6,5 млн ₽ в Подмосковье с ипотекой под 25% (без льгот) на 30 лет с первоначальным взносом 20, 1% = платёж около 110 000 ₽ в месяц.
🔹 Аренда этой квартиры — 35 000–40 000 ₽ в лучшем случае.
💡 Сдавать — невыгодно
Раньше многие покупали квартиры «впрок» — сдавать и отбивать ипотеку.
Теперь:
— Коммуналка выросла
— Квартиры простаивают — особенно те, что не у метро
— Арендаторы ищут варианты дешевле или ближе к МЦД
Кому сейчас имеет смысл покупать?
✅ Тем, у кого есть вся сумма без ипотеки — как вложение и альтернатива вкладам
✅ Тем, кто покупает для себя, надолго, в хорошем районе
✅ Тем, кто нашёл действительно выгодную цену (ниже рынка хотя бы на 10–15%)
Мой вывод
Сейчас не лучшее время для спонтанной покупки. Лучше:
- Либо торговаться и ждать, пока продавец скинет цену
- Либо временно арендовать и копить
- Либо искать льготные программы, если они вам подходят
💰 Реальная цена продажи квартир в Дальнем Подмосковье
В Дальнем Подмосковье сейчас огромный разрыв между ценами «в объявлениях» и тем, по сколько реально продаются квартиры.
Примеры основаны на данных сайтов Циан, Авито, Домклик и аналитике рынка на 2025 год.
По факту в 2025 году:
- 1-комнатная квартира (30–38 м²)
в объявлениях: 4 – 5 млн рублей
реальная продажа: 3,0 – 3,7 млн рублей
***
-2-комнатная квартира (45–55 м²)
в объявлениях: 4,5 – 5,8 млн рублей
реальная продажа: 4,0 – 5,2 млн рублей
***
-3-комнатная квартира (60–75 м²)
в объявлениях: 5,8 – 7,5 млн рублей
реальная продажа: 5,0 – 6,5 млн рублей
❗ Почему разница?
- Продавцы ставят завышенные цены, надеясь на торг или на то, что рынок отыграется
- покупателей стало меньше из-за дорогой ипотеки
- квартиры могут продаваться по полгода-год, а итоговая цена снижается в процессе торга на 10–15 %, иногда и больше
- дальние районы хуже с работой и транспортом, спрос там слабее
ПРИМЕРЫ:
🔸 В Егорьевске однушка висела за 4,1 млн рублей. Продавали её почти 8 месяцев. В итоге ушла за 3,4 млн рублей.
Разница почти в 1 млн говорит о многом.
🤦♂️ 1-комнатные квартиры в объявлениях стоят 3,7 – 4,2 млн рублей.
✔ Реальные сделки проходят по 3,1 – 3,5 млн рублей.
🔸 В Серпухове:
1) 2-комнатная квартира стояла за 5,6 млн рублей, продалась за 4,8 млн рублей через агентство, после долгого торга.
🤦♀️ 2-комнатные квартиры в объявлениях стоят 4,8 – 5,6 млн рублей.
👍 Реальная продажа чаще всего 4,2 – 4,8 млн рублей.
2) Несколько продавцов поставили 1-комнатные квартиры по 5 млн рублей. Но уже полгода квартиры не продаются. В реальности последние сделки по таким же метражам проходили по 3,5–3,7 млн рублей.
🤔 Люди видят в объявлениях 5 млн рублей и думают: «Значит, моя квартира тоже столько стоит». Но рынок говорит обратное.
🔸 В Солнечногорске
1) 1- комнатная квартира без отделки в Новостройке (не от застройщика, а уже от собственника) 42 кв.м. продается за 6 млн рублей, но год назад такие же были проданы за 4,8 млн рублей. И был спрос.
Итог: реальная цена около 5 млн рублей за голые стены, пусть и в новом доме.
Уж про старые дома можно молчать.
2) Продавец продавал 3-комнатную квартиру без особого ремонта на 1 этаже в пятиэтажке за 6,1 млн рублей. Отталкиваясь, что эта замечательное предложение в лучшем районе города. Не торговался.
Итог: Покупатели нашли в этом же районе идентичную за 5 млн рублей.
😢 3-комнатные квартиры в объявлениях 6 – 7,5 млн рублей.
👌 Реальные сделки проходят по 5 – 5,8 млн рублей.
🔸 Коломна
😒 1-комнатные квартиры в объявлениях 3,5 – 4,2 млн рублей.
👏 Реально продаются за 3,0 – 3,4 млн рублей.
1-комнатная квартира 35 м², кирпичный дом, продавалась за 3,9 млн рублей, в итоге реальный покупатель купил ее за 3,2 млн рублей.
🔸 Клин
🤷♀️3-комнатные квартиры в объявлениях 5,6– 7,0 млн рублей.
🐱🏍Реальные сделки проходят по 4,8 – 5,6 млн рублей.
3-комнатная квартира 65 м², выставлялась за 6,7 млн рублей, продана за 5,5 млн рублей после полугода продаж.
🔸 Шатура
🤷♂️ 1-комнатные квартиры в объявлениях стоят 3,2 – 3,6 млн рублей.
🙌 Реальные сделки проходят по 2,7 – 3,0 млн рублей.
1-комнатная квартира 32 м², панельный дом, висела за 3,5 млн рублей, реальная продажа — 2,85 млн рублей.
👀 Вывод
В дальнем Подмосковье почти всегда разрыв между объявлениями и реальными ценами составляет от 10 % до 20 %.
Основная ошибка продавцов — равняться на цены в объявлениях, а не на сделки.
Многие собственники смотрят, за сколько выставлены похожие квартиры. Например, кто-то ставит цену на двухкомнатную квартиру 5,5 млн рублей, и остальные начинают думать, что это и есть рыночная стоимость. Но по факту это часто просто цифра в объявлении, а не реальная цена продажи.
Покупателям стоит торговаться смелее, особенно если квартира висит в продаже дольше трёх месяцев.
Как продавцам понять, что они завышают цену?
Вот простые признаки, что цена завышена:
✅ Квартира висит в продаже больше 3-4 месяцев, а звонков мало или нет совсем.
✅ На просмотрах все говорят дорого — но никто не возвращается с предложением.
✅ В вашем районе есть аналогичные квартиры дешевле, которые уходят быстрее.
Реальная цена на квартиры в Подмосковье часто ниже, чем кажется по объявлениям. Чтобы продать быстрее, собственникам стоит ориентироваться на фактические сделки, а не на завышенные ценники в рекламе.
Если понравилась статья, буду благодарна за подписку.
Так же вы можете оставлять комментарии, после подписки на мой канал.