Буквально на днях произошёл очередной громкий старт продаж комплекса "Сантерра". Моё правило такое: если ты заявляешь в публичном поле, что ты самый крутой, то будь готов к тому, что тебя будут критиковать и "разбирать по косточкам". Есть такие правила публичности:
Я бы особо обратил внимание на
"ответственность за всё сказанное",
потому что именно с этим параметром у крымских застройщиков, работающих с известным в узких кругах оператором "Финчейз", есть проблемы. Учитывая подход, такое партнёрство будет признаком высокого уровня дезинформации, недосказанности, подмен понятий и попросту - вранья. Проблема здесь в том, что застройщик не контролирует, что именно транслируют от его имени риэлторы, зарабатывающие 4-14% комиссии (для понимания - это, в среднем, свыше 500 000 рублей с одной сделки). Ниже вы увидите один из примеров сайта-партнёра с дезинформацией, который выдаётся в топе поиска по запросу "Сантерра Крым"
Я, Егор Ян - внештатный сотрудник канала предлагаю разобраться с той информацией, которая уже появилась в интернете.
Старт продаж на 66 миллионов долларов
Если верить всё тому же "Финчейз", то на старте продано более чем на 5 миллиардов рублей.
Помимо прочего, я бы, забегая вперёд, обратил внимание на фразу "настоящий премиум". С ней мы будем разбираться в первую очередь.
После таких громких стартов в редакцию поступает много запросов и от брокеров, и от инвесторов. А меня редакция попросила сделать "распаковку", так как именно этот формат хорошо заходит нашим подписчикам. На сегодня я выпустил уже 3 распаковки:
Но если эти объекты находились уже в более-менее зрелой стадии, то "Сантерра" пока только вышла - 26.06.2025 опубликована документация на Дом.рф. То есть проекту всего неделя жизни.
Стартовая распаковка.
По этой причине "распаковка" будет носить начальный характер ведь данных о проекте пока крайне мало.
Согласно декларации строит некий СЗ Прометей, не имеющий больше никаких объектов, кроме этого. В декларации же указано, что девелопером является SKYGROUP DEVELOPMENT, во главе которой стоит Алексей Шацких. Такая же фамилия указана и в п.3.3:
Этот девелопер пока ввёл в эксплуатацию только первую очередь "SkySoul" в Коктебеле, где не обошлось без скандального расставания с управляющей компанией "RiverRock". Об этом мы не раз писали, например, здесь "Договор о намерениях с УК или "А был ли мальчик?" Сейчас на переуступке объекты продаются с дисконтом в 20% и более от цены застройщика. Если цена от застройщика находится на 350 000 за кв.м. и выше, то от агентов и собственников можно найти за 280-300 тыс. за кв.м. Таких объявлений более 30.
Локация не премиальная совсем.
Ну, начнём с того, что на некоторых сайтах брокеров указана информация, что объект находится в Новом Свете.
Это самая главная дезинформация. Реально комплекс будет строится в селе Весёлое. От Нового Света до этого места - 35-40 минут на машине, частично по горной местности.
Напрямую проехать невозможно - только пешком по горам :)
На официальном сайте уже более точно указано расположение https://www.sunterra-resort.ru/
От Судака - 20 минут. Население - около 1675 человек. Ранее называлось Кутлак (до 1945-го года - депортация крымских татар). Короткая характеристика - это лютая деревня на отшибе. Заметим, что если Коктебель с октября по май представляет из себя заброшенный посёлок, то Весёлое - это вообще глушь. Здесь нет вообще ничего, если не считать развалин старой крепости, частного сектора и скалистых холмов характерных для этой части Крыма.
Участок застройки имеет вытянутую форму, общую площадь 5,7 гектар, а первого этапа - всего 1,5 гектара. Кадастровый номер - 90:23:000000:218. Виды разрешённого использования: 5.2.1 Туристическое обслуживание, 3.1 Коммунальное обслуживание, 4.6 Общественное питание, 5.1 Спорт, 4.8 Развлечение, 2.7.1 Хранение автотранспорта, 4.1 Деловое управление
Кстати, вот так выглядел участок в 2019-м году согласно Яндекс.Панорамам. Это вид с запада.
Вид с востока:
Хочется отметить, что на Дом.рф, так же как в случае и с "Птицей" и со "SkySoul" от того же застройщика, название комплекса не приводится. С моей точки зрения это делается специально, чтобы покупателю было сложно найти официальные данные о проекте.
Итак, фраза Вулворта про локацию говорит нам о том, что здесь не может быть премиального объекта, потому что локация НЕ премиальная. Грубо можно сравнить с хутором Джанхот. Слышали? А он всего во 20 км. от Геленджика и расположен на берегу. И этому хутору помогает близость к "даче Путина", а что поможет посёлку Весёлое-Кутлак?
Главные характеристики.
Начнём разбирать заявленные характеристики.
Про "первую линию моря" всё ясно - это не так. До пляжа 250-350 метров (но не 20, как указано на одном из сайтов брокеров-прилипал). Между комплексом и пляжем вот такие постройки.
Когда это станет премиальной локацией лично у меня большой вопрос.
Вот так выглядела пляжная часть сейчас.
Участок строительства находится справа - ориентир здание с бордовый крышей.
Но недавно построили набережную
И вот, что получилось:
Благоустройство - 1 гектар, протяжённость - 300 м. (для сравнения набережная !Золотых песков" будет 30 километров). В летнее время, конечно, будет красиво, но даже в Коктебеле и Новом свете с октября по май - тишина (как и на фото). Главный вопрос, который мешает развитию - дорога. На сегодня слишком тяжёлая логистика и отсутствие рядом каких-либо действительно больших, наполненных инфраструктурой, точек притяжения.
А вот так выглядит "окраина" благоустроенной территории.
В общем то, что сделали - сделали не плохо, но вокруг - трущобы. Ещё раз в цене на недвижимость важна локация, а не рендеры.
Не перестаём повторять, что в Сочи, Геленджике, и даже Анапе, когда вы покупаете квартиру или апартамент, у вас не возникает вопроса: "Где поесть? Где купить памперсы, прокладки и хлеб?". В Крыму, кроме центра Ялты с сентября по середину июня этот вопрос самый главный. Поэтому главным является не SPA и санатории, а магазины, кафе, аптеки и всё, что решает простые бытовые нужды.
Пляж.
Как обычный туристический комплекс (не санаторий и не детский лагерь) сделает закрытым "свой приватный" пляж - не ясно. Это противоречит закону. Особенно, если учесть, что комплекс не выходит к берегу. Данных по площади и местонахождению пляжа у меня пока нет.
В общем отдыхающие и резиденты этого комплекса будут "наслаждаться" соседством с туристами, приехавшими на базы отдыха, где есть номера без удобств.
В осенне-зимне-весеннее время года здесь вообще тоска. Чтобы доехать до Судака, придётся ждать такси около получаса, если оно вообще приедет. Но и Судак - это деревня, хотя и с небольшими перспективами. Даже "Таврида-Арт" сейчас - сезонный объект, работающий с июня по сентябрь.
Ну, что же, запасаемся попкорном и наблюдаем, как инвесторы не глядя будут покупать этого пока ещё кота в мешке.
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.
P.S. Ну, а объекты, которые действительно прирастут в этом году сильно в цене и имеют концепцию "город в городе", находятся не в этой локации.