Рынок жилой недвижимости Гонконга подает первые сигналы выхода из затяжного кризиса. Об этом свидетельствуют свежие данные Morgan Stanley и CBRE, на которые ссылается Bloomberg. Продажи жилья растут, процентные ставки снижаются, а инвесторы из материкового Китая снова активно смотрят в сторону гонконгского рынка. Однако радужные перспективы пока омрачают несколько серьёзных проблем.
Цены на дне, но впереди — рост?
По данным Morgan Stanley, цены на квартиры в Гонконге достигли минимальных значений за последние семь лет. Аналитики cautiously optimistic:
«Возможно, мы делаем выводы преждевременно, но есть основания полагать, что рынок стоит на пороге цикла роста продолжительностью четыре-пять лет».
Причин для осторожного оптимизма несколько:
- Доходность аренды жилья в Гонконге сейчас превышает показатели крупнейших городов материкового Китая. Это подогревает интерес инвесторов.
- Фондовые рынки начали восстанавливаться, а значит, у потенциальных покупателей появляется больше средств и уверенности.
Дешевеют кредиты — оживают сделки
Не последнюю роль в оживлении рынка играет снижение ставок. Одномесячная межбанковская ставка HIBOR в Гонконге сейчас на минимуме за три года. Для покупателей это значит одно — ипотека становится доступнее.
Эксперты CBRE подтверждают: удешевление кредитов привлекает покупателей, ведь цены на жилье в Гонконге опустились на самый низкий уровень за девять лет.
Один из ярких примеров восстановления рынка — Sun Hung Kai Properties Ltd. Эта крупная строительная компания сумела продать 1520 квартир в проекте Sierra Sea всего за один месяц.
Цифры: рынок снова на подъёме
- Январь-июнь 2025 — продажи жилья выросли на 4,2% к аналогичному периоду прошлого года, до 28 947 сделок.
- Основной рост пришёлся на вторичный рынок, в то время как продажи новых квартир составили около 9 000.
- В июне 2025 года заключено 5 955 сделок, что на 16,7% больше, чем в мае. Такой объём продаж фиксируется уже четвертый месяц подряд — последний раз такое было в конце 2021-го.
Эксперты CBRE отмечают: рынок стабильно «поглощает» от 1 000 до 2 000 новых квартир в месяц. Если тенденция сохранится, во втором полугодии запасы непроданных квартир начнут сокращаться. Прогноз CBRE на конец 2025 года — около 60 000 сделок (+10%). Morgan Stanley ожидает, что к концу года цены на жильё могут вырасти на 2%.
Проблемы остаются
Однако говорить о полном выздоровлении рынка пока рано. Среди рисков:
- высокий уровень непроданных квартир;
- рост числа ипотек с просрочками;
- растущая безработица.
Все эти факторы могут затормозить восстановление.
Банки закручивают гайки
Вдобавок банки усиливают давление на застройщиков, особенно среднего уровня. По данным Bloomberg, застройщики Гонконга накопили долгов минимум на 173 млрд гонконгских долларов (около 22 млрд долларов США). Банки всё чаще требуют:
- дополнительные залоги;
- более жёсткие условия рефинансирования;
- приостанавливают выдачу новых кредитов.
Под особым вниманием кредиторов оказалась Lai Sun Development Co., которая пытается рефинансировать кредит с погашением в октябре. Другая компания — Wang On Properties Ltd. — уже предоставила банкам дополнительные гарантии из-за риска нехватки денежных средств.
Что это значит для экономики?
Эти процессы — тревожный звонок для экономики Гонконга. Рынок недвижимости долгие годы оставался её главным драйвером. Теперь же застройщики вынуждены срочно распродавать активы и сокращать расходы, чтобы сохранить ликвидность. Это может привести к:
- снижению банковской маржи;
- росту безработицы;
- цепной реакции на зарубежных рынках, где гонконгские девелоперы активно работают.
Moody’s уже понизило рейтинг Dah Sing Bank Ltd., а для Bank of East Asia Ltd. сохранило негативный прогноз. Причина — ухудшение качества активов, связанных с коммерческой недвижимостью.
Итог
Рынок жилья Гонконга действительно оживает. Но путь к полному восстановлению будет непростым. Пока одни инвесторы готовятся к подъему цен, банки и аналитики сохраняют осторожность. Главный вопрос — сможет ли рынок удержаться на волне спроса, не сломавшись под грузом долгов и экономических рисков.
Коммерческий сектор недвижимости Гонконга переживает одно из худших падений
Переизбыток жилья может ограничить рост цен на недвижимость в Гонконге