Автор: Александр Кузин, основатель компании One Moscow
Парадокс 2025 года: массовое жильё простаивает, элитка дорожает
Казалось бы, рынок недвижимости — единый организм. Если продажи падают, значит, все падают. Но 2025 год показывает обратное: массовый сегмент задыхается под грузом ставок и неликвидных остатков, а элитная недвижимость уверенно бьёт ценовые рекорды. Что происходит?
Аренда перегрета: предложений много, спроса — не хватает
Объём предложений на рынке аренды бьёт рекорды. По последним данным, количество активных объявлений в России превысило 101 000, из них львиная доля — в Москве. Ставки начинают снижаться. Почему?
Причина проста: те, кто покупал квартиры в прошлом году под льготную ипотеку, теперь не могут или не хотят продавать. Кто-то ждал роста, кто-то делал ремонт. Теперь эти квартиры выходят в аренду, а рынок не готов переварить такой объём.
Результат — переизбыток. Если раньше однушка сдавалась за пару дней, теперь даже хорошие квартиры висят по 2–3 недели. Конкуренция выросла кратно, и выживает не тот, кто дешевле, а тот, кто точнее попал в спрос.
Однушки в пролёте, а трёхкомнатные в центре — «горячие пирожки»
Инвесторы, которые раньше скупали студии и однушки, теперь пересматривают стратегию. Мы это видим на практике: всё чаще клиенты запрашивают семейные форматы — 2-3 спальни, 80-120 м², с хорошими планировками.
Такие квартиры в ЦАО, особенно в новых кварталах, улетают в аренду с очередью. Например, квартира в «Садовых кварталах» или в новых проектах Хамовников может сдаться за 1,5–2 млн рублей в месяц буквально за день.
Почему? Потому что семейная элитка — это дефицит. Люди готовы платить за пространство, тишину, статус, охрану, вид, лифты без очередей. А вот найти «что-то приличное за 60 тысяч» в спальном районе стало куда проще — но и конкуренция здесь запредельная.
Почему элитка растёт, несмотря на кризис?
Цены на премиальную недвижимость в Москве выросли на 5–7% за квартал и достигли 3 млн за м² в топовых локациях. В отдельных проектах — уже 4,5 млн за метр. Причём спрос стабильный.
С чем это связано?
- Девелопмент стал дороже: земля, материалы, труд — всё выросло в цене.
- Новые проекты штучные: ввод в элитке — всего 18% от общего объёма.
- Состоятельные покупатели активны: инвесторы уходят из депозитов в недвижимость.
А главное — ликвидных лотов мало. Хорошая планировка, этаж, вид, терраса — это редкость. И она уходит первой. Всё остальное стоит, хоть и выставлено по высоким ценам.
Один рынок, два мира
Массовый сегмент — это борьба за скидки, акции, рассрочки и выживание среди «одинаковых». Элитный сегмент — это точечные сделки, высокая экспертиза, гибкость и инвестиционная логика.
Мы видим, как рынок раскололся на две реальности. И если в одной — борьба за скидку и конкуренция с арендодателями, то в другой — борьба за доступ к хорошим лотам и рост капитала.
Итог? Выигрывают те, кто действует точно.
Если вы планируете инвестировать в недвижимость или подобрать ликвидный объект для аренды, не работайте вслепую.
Оставьте заявку на onemsk.ru — и мы подберём 5 реальных вариантов, подходящих именно вам: по бюджету, цели и стратегии.
Пока другие гадают, вы можете заработать.