При общем росте предложения в сегменте сухих складов отмечается острый дефицит низкотемпературных объектов
К концу 2025 года общий объем предложения на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области достигнет 660 тыс. кв. м, прогнозируют аналитики Bright Rich | CORFAC International. Этот показатель включает площади, которые поступят на рынок во второй половине года – как новые объекты, так и освобождаемые помещения. Такой рост станет рекордным за последние пять лет и увеличит текущий объем предложения в регионе более чем на 12%.
История вопроса:
– Ожидаемый рост предложения связан с охлаждением активности маркетплейсов и других секторов экономики на фоне высокой ключевой ставки. При этом собственники складов пока не готовы снижать ценовые ожидания, что увеличивает сроки сдачи площадей в аренду, – поясняет Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International.
В первом полугодии 2025 года спрос на склады в регионе составил 240,8 тыс. кв. м, что на 8% выше показателя за аналогичный период 2024 года. Однако если исключить крупную инвестиционную сделку по продаже складского комплекса «Адмирал», рыночная активность упала на 70%.
На этом фоне началась корректировка арендных ставок. С начала года вакансия в складах класса А выросла с 1,1% до 3,7%, а средняя арендная ставка снизилась на 2%, до 10 тыс. рублей за кв. м. В классе B вакансия увеличилась с 1,8% до 3%, но ставки, напротив, выросли на 1,8%. Эксперты связывают эту динамику с ограниченным предложением складов класса B и переключением части арендаторов на более доступный сегмент.
Параллельно с ростом общего предложения на рынке Петербурга и Ленобласти сохраняется дефицит низкотемпературных складов. В 2025 году в регионе не будет введено ни одного нового объекта этого типа – подобная ситуация последний раз наблюдалась в 2019 году. Сейчас в стадии проектирования находится 88 тыс. кв. м низкотемпературных складов, но первые новые площади появятся не раньше 2027 года, предполагают эксперты Nikoliers.
На конец первого полугодия 2025 года объем готового предложения низкотемпературных складов в агломерации составил 1 млн кв. м – 18% от общего объема качественных складских помещений (5,8 млн кв. м). Уровень вакантности в этом сегменте остается низким – 3,3%, или 33,6 тыс. кв. м. Основными арендаторами таких объектов выступают продуктовые сети, логистические операторы и пищевые производители.
Большая часть существующих низкотемпературных складов сосредоточена в южной части региона, причем 85% из них – мультитемпературные помещения. При этом лишь 39% площадей относятся к спекулятивному строительству, тогда как 61% возводятся в формате Built-to-Suit (BTS) под конкретных арендаторов.
– В ближайшие годы продолжится преобладание BTS-формата в строительстве низкотемпературных складов, что позволяет минимизировать риски и адаптировать объекты под требования заказчиков. Основной спрос будет исходить от продуктовых ритейлеров, логистических операторов, а также фармацевтических компаний и цветочных хозяйств, – отмечает Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Арендные ставки на мультитемпературные склады значительно выше, чем на «сухие» – в среднем 18 110 руб./кв. м/год, что на 60% превышает стоимость аренды обычных помещений. Эксперты считают эти расценки обоснованными, учитывая высокую стоимость строительства (на 50% дороже «сухих» складов) и эксплуатационные издержки. Прогнозируется, что ставки останутся на текущем уровне до улучшения экономической ситуации.
Напомним, аналитики NF GROUP прогнозируют завершение четырехлетнего цикла активного роста арендных ставок на складскую недвижимость Московского региона. По их оценкам, к концу 2025 года средняя ставка аренды объектов класса А может снизиться до 12 000 рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. LR