Подведем итоги показательной порки показательного кейса с нашим инвестором Васей-лопухом, который "не глядя" инвестировал в апартаменты, но все пошло не по плану.
Правильный ответ поступил в комментариях к кейсу от подписчика с позывным Danila. Есть вероятность, что этого человека застройщики и риэлторы не смогут надуть как лягушку через соломинку. И это радует.
И вот он, правильный ответ.
👇
При банкротстве застройщика в процессе строительства апарт-отеля Вася получит свои деньги, которые лежат на его эскроу-счете. Т.е., по условиям кейса, это 15 млн, не меньше и не больше. Т.е. та стоимость, которая прописана в ДДУ.
Казалось бы, потерь тут нет, деньги же вернулись в полном составе!
Но потери есть. По условиям кейса застрой помахал ручкой через 1-1,5 года после Васькиного входа в проект. И если брать во внимание нормальный на данный момент на Черноморских курортах рост цены в среднем на 20-30% в год (цены от застройщика! не путайте с реальными рыночными ценами), то в момент банкротства застройщика цена на Васин объект по прайсу застройщика может составить 18-19,5 млн. А вернет Вася всего 15 млн.
Иными словами, при прочих равных условиях Вася аналогичный объект от другого застройщика на свои деньги уже не купит. Но купит что-то попроще и, скорее всего, менее перспективное. Или пойдет на рынок вторички или уступок. Если останется вера в курортную недвижимость 😊
При текущей динамике цен на рынке курортной недвижимости эскроу-счет помогает не потерять все деньги, но покупательская их способность (благодаря росту цен от застройщиков и фактической инфляции 15-20%) очень существенно снижается.
Итак. Вася, к счастью, остается с деньгами, но инвестиционный выхлоп с проекта по факту - минусовый.
С кейсом закончили.
Но.
❌ Может случиться ситуация, при которой Вася-инвестор не получит ни копейки вложенных средств.
Это достаточно редкий случай, но меткий, как все редкое.
Пример. Стройка ведется по ФЗ-214, с ДДУ, с эскроу, и дом достроен, и введен в эксплуатацию (но апарт еще не передан дольщику по акту и собственность не оформлена), и эскроу раскрыты (деньги ушли застройщику) - и тут бац! - застройщик объявил о своем банкротстве.
Далее у Васи 2 варианта.
1️⃣ Попытаться забрать сам объект. Если апартамент фактически построен, поставлен на кадастр, и за него уплачены деньги — можно подать в арбитраж заявление о включении в реестр требований о передаче помещения и далее оформить собственность через суд.
В этом случае Вася:
- не вернёт деньги,
- но получит сам апартамент, пусть даже в доме без управляющей компании, с перебоями (возможно даже без подключенных коммуникаций), и соседями с исками.
По факту Вася станет собственником жуткого неликвида, который будет для него реальным бременем.
2️⃣ Попытаться получить деньги. Вариант для поклонников фэнтэзи и романтического восприятия инвестиций в недвижимость.
🔻 Вероятность возврата через банк - нулевая. Деньги уже ушли с эскроу. После раскрытия счёта защита исчезла. Банк уже ни при чём.
🔻 А вернуть деньги через банкротство застройщика? В теории -да. Но по факту:
Вася становится кредитором в деле о банкротстве. Обычно такие дольщики включаются в реестр требований о передаче помещения (а не в денежные требования). При положительном раскладе Вася получит кусок неликвидного бетона.
Но даже если подаёт как денежный кредитор — он в третьей очереди как физлицо, и если может на что-то надеяться, то только после удовлетворения требований предыдущих очередей. Иногда и первым не всегда что-то достается, поэтому перспективы "физиков" - нулевые. Возврат денег по этому плану почти невозможен.
А причем тут страхование от АСВ, о котором кричат застройщики и риэлторы?
Все просто. Если у банка (❗️), где размещен Васин эскроу, отзовут лицензию, деньги не пропадут. Они просто переходят в другой уполномоченный банк и эскроу депонируется теперь там. Но если вдруг перевод в другой банк невозможен, то АСВ возместит Васе деньги, но в сумме не более 10 млн.
К банкротству же застройщика АСВ НИКАКОГО отношения не имеет, и в этом случае не защищает и не возмещает.
--------------------------------------------
Напоминаю, что лайки и репосты своим думающим, как вы, друзьям и коллегам
освобождают вас от грехов: 1 лайк или репост = один грех.
Особо многогрешным надо лайкать и репостить все материалы в этом дзене.
--------------------------------------------
Подписаться на мой дзен рекомендовать не буду. Он не для всех.
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая и налоговая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.
---------------------------------------------
Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!