Стагнация или рост: как изменится рынок недвижимости в 2026 году?
В первой половине 2025 года объем продаж новостроек снизился на 16% в годовом выражении, достигнув 9 млн кв. м. Доля кредитных сделок на первичном рынке сократилась с 77% до 58%, отмечает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
Средний класс без квартир
Несмотря на снижение спроса, выручка застройщиков сократилась лишь на 2%, до 1,9 трлн руб. Это объясняется ростом цен, так как в среднем по России новостройки подорожали на 4,3% с начала года, до 147,6 тыс. руб. за “квадрат”. Особенно заметный рост зафиксирован в Москве, где цены достигли 416,1 тыс. руб. за кв. м (+6,6% с начала года), и в региональных центрах, таких как Нижний Тагил и Грозный, где прирост составил 20–30%.
Однако повышение стоимости при высокой ключевой ставке сузило круг реальных покупателей. Покупатель среднего класса оказался вытеснен с рынка, уступив место более состоятельным клиентам, так как по статистике на них приходится свыше 85% новых ипотечных сделок по госпрограммам, тогда как в 2020 году доля обеспеченных заемщиков составляла менее 60%.
На вторичном рынке также наблюдается сдержанный рост цен (+5% за год) при снижающейся активности. Средняя стоимость “квадрата” здесь достигла 115,1 тыс. руб., а ипотечные сделки стали менее доступными без государственной поддержки. Особенно это касается регионов, где реальные доходы населения отстают от темпов роста цен и ставок. По оценкам “Банка ДОМ.РФ”, суммарный спрос на рынке жилья за год снизился на четверть.
Отложенный на конец года спрос
По нашим прогнозам, во второй половине 2025 года рынок продолжит адаптацию к новым условиям. В отсутствие новых субсидий и на фоне высоких ставок активность покупателей, скорее всего, останется подавленной.
Тем не менее, если в июле Банк России решится на снижение ключевой ставки на 200–300 б.п., до 17–18% годовых, это может стать первым импульсом к оживлению. Рынок будет подогревать отложенный спрос и постепенное накопление капитала домохозяйствами.
В 2026 году при продолжении охлаждения инфляции и смягчении денежно-кредитной политики возможен умеренный рост сделок, особенно на вторичке. Однако устойчивый разворот возможен лишь при снижении ипотечных ставок до 12–13% годовых и появлении новых адресных программ поддержки. В противном случае цены стабилизируются, но рынок останется “плоским” — с невысокой активностью и постепенным смещением спроса в пользу арендного жилья.
Ожидаем, что по итогам 2025 года средняя цена на первичном рынке в целом по стране, вероятнее всего, вырастет на 7-9%, главным образом за счёт роста себестоимости строительства (материалы, логистика, кредиты), а также за счёт подорожания жилья в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах. В то же время темпы роста цен в менее благополучных регионах будут ниже, примерно в диапазоне 4–7%, а в отдельных случаях возможна ценовая стагнация.
Утешительный 2026 год?
В 2026 году многое будет зависеть от траектории ключевой ставки и возможности запуска новых программ поддержки. Если ЦБ снизит ставку до 12–14% годовых и на рынке появятся новые меры стимулирования (например, адресные субсидии), то рост цен на новостройки может ускориться до 9-12% в годовом выражении. В противном случае рост будет ближе к 5–6%, и рынок останется преимущественно покупательским.
На вторичном рынке цены также продолжат расти, но более умеренно. Полагаем, что в 2025 году они повысятся в пределах 4–6%, а в 2026 году - около 5%, при условии постепенного оживления ипотечной активности. При этом динамика будет зависеть от локальных факторов, например в дефицитных сегментах (старый фонд в центре, малогабаритки, квартиры с отделкой) рост может быть выше среднего.
Таким образом, рынок сохраняет потенциал роста цен, но основной драйвер — не спрос, а увеличение себестоимости строительства и ожидания по инфляции. Возврат к двухзначному росту возможен только при масштабной программе господдержки или резком снижении ставок.
