Выселить арендатора из квартиры возможно только в рамках закона. Для этого собственнику важно знать, как действовать, в зависимости от того, заключён договор аренды или нет.
В каких ситуациях можно законно выселить квартирантов, допускается ли отказ в аренде при задолженности по оплате и можно ли решить вопрос без обращения в суд — рассказываю подробно.
Законные основания для выселения арендаторов
Идеально, когда в договоре аренды заранее прописаны все возможные основания для выселения. Но часто владельцы используют стандартные шаблоны, в которых таких пунктов может не быть. В таком случае нужно опираться на следующие обстоятельства:
Нарушение условий аренды, например, неоплата коммунальных услуг.
Нарушение покоя соседей и их законных прав.
Порча имущества квартиры. Ответственность за повреждение несёт не только сам арендатор, но и лица, проживающие с ним — например, его дети или нетрудоспособные родственники.
Задержка арендной платы. Если договор заключён на срок до 11 месяцев, просрочка считается, когда жильцы не платят в течение двух месяцев. Если договор аренды долгосрочный, просрочка считается через шесть месяцев неоплаты.
Использование квартиры не по назначению. Жилое помещение должно использоваться только для проживания. Организация в квартире, например, салона красоты или мастерской, является нарушением.
Порча имущества, выходящая за рамки обычного износа, также является основанием для выселения.
Вопрос о допустимом использовании жилых помещений регулируется статьёй 17 Жилищного кодекса РФ.
Пошаговая инструкция: как выселить арендатора
Алгоритм выселения зависит от того, был ли заключён договор аренды.
Если договор аренды отсутствует
В России аренда без оформления договора — частое явление, хотя постепенно становится всё более популярным заключать официальные соглашения.
Даже при отсутствии договора собственник обязан соблюдать законную процедуру. В противном случае сам арендодатель может попасть под ответственность.
Первым шагом должно быть предложение жильцу решить вопрос мирно. Если стороны смогут договориться, это поможет избежать судебных тяжб и связанных с ними затрат.
Если компромисс не достигнут, составляется претензия с указанием причины выселения — например, за долги, порчу имущества или неправильное использование квартиры. В документе нужно обозначить срок, в который арендатор обязан съехать.
Бывает, что жильцы отказываются принимать претензию. В этом случае рекомендуется оформить акт в присутствии свидетелей (например, соседей), где будет указано, что требование арендатору вручено, но он отказался его подписать.
Если срок, указанный в претензии, истёк, а жилец не освободил помещение, необходимо обратиться к участковому. Полицейский зафиксирует факт незаконного проживания. Этот протокол в дальнейшем потребуется в суде.
Если договориться не удалось, последней мерой остаётся подача иска в суд.
Если договор аренды заключён
Даже при наличии договора аренды, в типовых бланках не всегда есть подробные условия о выселении. Однако законные основания, о которых мы говорили выше, остаются действительными.
Первый шаг — попытаться мирно договориться: указать на повреждения, задолженность и прочие нарушения. Часто это помогает уладить ситуацию без конфликта.
Если мирно решить вопрос не получилось, необходимо составить письменное требование о расторжении договора, ссылаясь на п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Документ нужно передать арендатору.
Пока арендатор не съехал, важно собрать доказательства нарушений: фото, видео повреждений, выписки с банковского счёта, подтверждающие отсутствие платежей.
Процедура выселения может затянуться: даже после вынесения судебного решения нужно будет дождаться, пока дело передадут в службу судебных приставов для исполнения.
Как защитить себя заранее
Опытные арендодатели советуют серьёзно относиться к выбору жильцов и включать в договор отдельный пункт о порядке действий при конфликте. Важно заранее согласовать, как будут урегулироваться споры, прописать условия расторжения договора и возможные штрафы.
Официальное оформление договора аренды и уплата налогов — лучшая защита для собственника. При доходе от аренды в 30 тысяч рублей в месяц налог по ставке 13% составит 3900 рублей. При оформлении самозанятости налог снижается до 4%.
Оформление аренды по закону даёт собственнику уверенность и реальные механизмы защиты в спорных ситуациях.
Итоги
В договор аренды необходимо включать условия расторжения в случае конфликта.
В первую очередь рекомендуется пробовать решить вопрос путём переговоров.
Если договориться не удаётся — составить письменное требование о расторжении и передать его арендатору.
Если жилец не освобождает квартиру — подавать иск в суд.
Выселение должно проходить строго в рамках закона, без применения силы и удержания чужих вещей.
---