Давайте представим ситуацию, что вы исправно платите ипотеку, но при этом у вас есть ряд других кредитов, на которые не остается денег. Могут ли банки по такому кредиту обратить взыскание на ипотечную квартиру, к которой они не имеют никакого отношения?
Вопрос, казалось бы, очевидный и ответ на него: «Нет», но не все так просто и вы можете потерять своё единственное жилье.
Напоминаю, что бесплатную консультацию вы всегда можете получить, обратившись ко мне лично: Телеграм: @Dubov_law; Телефон: +79991210277
Оказывается, что ситуация совершенно неочевидна и банки могут забрать единственное жилье, даже если вы исправно платите ипотеку
Юридическим языком:
В частности, такой ответ дает п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в соответствии с которым:
“Судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Закона об исполнительном производстве), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Закона об ипотеке), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.
Продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.”
Простыми словами
Ипотечная квартира в данном случае продается вместе с залогом. Новый собственник квартиры перед покупкой уведомляется о том, что квартира в залоге. При этом сам ипотечный кредит остается на старом собственнике.
Зачем покупать квартиру, которая остается в залоге у банка? Конечно же, должник по ипотечному кредиту перестанет платить, и квартиру снова выставят на торги. Все так, но не совсем.
Верховный суд РФ, выпуская данное постановление, допустил наличие ситуаций, в которых и покупатель квартиры и должник фактически остаются в плюсе. И здесь дело даже не юридических конструкций, а вопрос конкретного расчета.
Во-первых, квартиры, обремененные ипотекой, как правило, продаются по более низкой цене.
Во-вторых, сама задолженность по ипотеке может оказаться несопоставимо низкой по сравнению со стоимостью квартиры.
Выгода на примере
Квартиру, которая стоит 4 млн рублей и находится под залогом, приставы могут спокойно выставить на торги за 2,5 млн рублей. А остаток долга по ипотеке останется, к примеру, 800 тыс. рублей. Получается, что новый собственник всего потратит 3,3 млн рублей: 2,5 млн (покупка квартиры) + 800 тыс. (погашение ипотеки). А продать указанную квартиру он сможет уже не меньше чем за 4 млн рублей. Итого выгода более 700 тыс. рублей.
Именно так устроен институт обращения взыскания на залоговое имущество со стороны незалогового кредитора
Здесь можно добавить, что 2,5 млн рублей, оплаченные покупателем квартиры, идут в счет погашения неипотечных требований должника. А если требования кредитора меньше 2,5 млн рублей, то остаток денежных средств возвращается должнику.
Таким образом, разрабатывая сложные юридические конструкции, Верховный суд старается сохранить баланс интересов должника и кредиторов.
Как спасти ипотечную квартиру
Не допустить обращения взыскания на ипотечную квартиру, в случае, если она является единственным жильем можно обратившись в суд с заявлением о банкротстве. Начиная с 2024 года суды активно начали сохранять право на единственное жилье и разрешили должникам списывать все остальные долги, сохраняя при этом право продолжать платить ипотеку. Более подробно я описываю этот механизм в других статьях, но вы также можете бесплатно проконсультироваться со мной, если столкнулись с подобной ситуацией.
Бесплатная консультация для вас
Если у вас остались вопросы или необходима юридическая консультация - вы всегда можете обратиться за помощью, написав мне одним из следующих способов связи:
Телефон: +79991210277
Консультации оказываются на бесплатной основе и производятся мной лично.