По закону, ущерб должен оплатить тот, кто испортил вещь. Но предметы в съёмной квартире могут износиться от старости или действий прошлых жильцов — и не всегда понятно, кто является виновником поломки. Например, кто должен менять сломанный смеситель в арендованной квартире? Разбираемся в ситуации с позиции закона и условий договора.
Что говорит закон
По ст. 681 ГК РФ, арендатор делает текущий ремонт, а собственник — капитальный. При этом в законе не указано, какие работы к чему относятся. Примерное деление можно посмотреть в официальном договоре соцнайма.
К текущему ремонту относят небольшие косметические работы или устранение мелких неполадок. В договоре соцнайма сюда относят, например, покраску стен, ремонт дверных ручек и замков.
Капитальный ремонт — это более сложные и дорогие работы. К капитальному ремонту квартиры относят, например, замену оборудования, которое обеспечивает предоставление коммунальных услуг — горячую и холодную воду, свет, газ. К такому оборудованию относится и сантехника.
При этом по ст. 616 ГК РФ арендатор должен поддерживать имущество в съёмной квартире в исправном состоянии, то есть не ломать мебель и технику в квартире, не портить ремонт, а ещё — оплачивать коммуналку и другие счета. Если кран сломался по вине жильца, то он должен оплатить ремонт из своего кармана.
Кто должен менять сантехнику в съёмной квартире? Получается, что если смеситель износился и сломался сам, ремонт или покупку нового должен оплачивать собственник, так как сантехника относится к его зоне ответственности, а если сломал жилец — то платит он. Но не всегда понятно, от чего сломался предмет. Чтобы это выяснить, придётся вызывать независимого эксперта — а эти затраты не всегда оправданы. Тем более, что собственник может не согласиться с тем, что если в съёмной квартире сломался кран, то его починка относится к капитальному, а не текущему ремонту.
Что написано в договоре
Стороны могут договориться о любых других условиях и прописать их в договоре — закон это позволяет. Кто меняет сантехнику в съёмной квартире зависит от того, как составлен договор с арендодателем.
Чтобы перестраховаться, в договоре или дополнительном соглашении можно прописать, что собственник отвечает за ремонт коммуникаций (труб, проводки, газа), а жилец — за ремонт бытовой техники. Можно даже прописать, кто должен менять смеситель в съёмной квартире в случае поломки: такие договоренности подстрахуют от непредвиденных трат и споров обе стороны.
Также в договоре можно уточнить, что если собственник не починил коммуникации вовремя, то жилец может сделать это за свой счёт, а затем вычесть стоимость работ из арендной платы — например, если лопнула труба и нужно срочно вызвать сантехника. Вот пример такой формулировки из договора, проверенного юристами Яндекс Недвижимости:
«В случае невыполнения Наймодателем обязательств по осуществлению капитального ремонта, что создаёт риск возникновения Экстренных Ситуаций, Наниматель вправе за свой счёт произвести необходимый ремонт и вычесть суммы понесённых расходов из ближайшей подлежащей выплате суммы Платы, направив Наймодателю соответствующее уведомление».
Такой пункт добавляют в раздел «Права и обязанности».
Что в итоге
Закон о найме и аренде прямо не указывает, кто должен ремонтировать сантехнику в съёмной квартире. Лучше всего попробовать договориться и зафиксировать в договоре условия, прописав, кто должен оплачивать разные виды работ. Можно предусмотреть самые разные варианты развития событий — от чёткого разделения зон ответственности до более гибких сценариев.
При найме жилья через Яндекс Аренду менеджеры сервиса помогут с составлением грамотного договора, который будет защищать интересы всех сторон, а ещё возьмут на себя решение бытовых проблем, даже если они возникли после заселения. И никаких депозитов и единоразовых комиссий!