Для реализации и сокращения издержек Застройщика (далее по тексту Общество),инвестиционного проекта строительства, было бы целесообразно в структуре Общества создать Службу заказчика (технического заказчика), в рамках которой будет осуществляться техническое сопровождение, технический и финансовый контроль (надзор) в период подготовки и строительства.
Под инвестиционным проектом я подразумеваю план осуществления капитальных вложений в строительство и реализации инвестиционного проекта. Этот план включает обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков его реализации, включает необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке. А также описание практических действий по осуществлению инвестиций. Инвестиционный проект состоит из следующих стадий:
- Предпроектная;
- Сбор и корректировка технических условий;
- Проектная;
- Подготовка строительной площадки;
- Строительство;
- Сдача объекта в эксплуатацию.
Основной задачей Службы заказчика (технического заказчика), будет решение комплекса мероприятий по обеспечению, совместно с другими участниками реализации инвестиционного проекта ввода в эксплуатацию.
Создаваемая Служба заказчика (технического заказчика) будет обеспечивать соблюдения сроков икачества строительства. Подготовку и предоставление данных, в области финансирования, учета, отчетности и аудита. А также разумной оптимизации стоимости не влияющих на сроки строительства и ухудшающих его качество.
Служба заказчика (технического заказчика):
1. Ведёт совместно с подразделениями «Общества» бухгалтерский, оперативный и статистический учёт, составляет и представляет отчётность в установленном порядке «Совету директоров» об исполнении и соблюдении сроковстроительства, а также использовании выделяемых на строительство средств;
2. Планирует и контролирует поступление денежных средств, своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;
3. Представляет еженедельную информацию о ходе строительства руководству Общества, Совету директоров, Банку (за отчетный период, согласно договору кредитования);
4. Проводит анализ затрат по статьям расходов и видам работ, услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых "Обществом" ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств закрытие выполненных работ и списанием материальных ресурсов;
5. Ведет деловую переписку со всеми участниками проекта;
6. Ведет деловую переписку и даёт разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам, относящимся к их компетенции;
7. Участвует в подготовке технического задания и подборе подрядных организаций с полным анализом себестоимости тех или иных видов работ включая применяемые материалы и поставляемое оборудование.
8. Осуществляет полный контроль за соблюдением сроков строительства, качеством выполняемых работ и применяемых материалов согласно требованиям РД, нормативных документов и законов РФ, за исполнением подрядчиками предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шеф монтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства;
9. Ведение переговоров и получение ТУ на присоединение к городским инженерным сетям. По возможности максимальная оптимизация затрат.
- водоснабжение и канализация;
- электроснабжение;
- отопление;
- водосток;
- телефонизация и компьютерные сети;
- другие сети,
а также, подготавливает:
Заключение по инженерному обеспечению объекта, содержащие описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект
10. Работа со всеми службами города влияющих на исполнение и работу проекта. (ГАСН, ГИБДД, СПХ, и т.д.) Оформление дополнительных (временных) ордеров и разрешений.
11. Составляет и утверждает у "Общества" смету расходов на выполнение функций и иных работ, выполняемых Службой заказчика (технического заказчика) по каждому кварталу строительства или на календарный год;
*** Данный перечень может быть расширен и детализирован в зависимости от поставленных задач руководством и совета директоров в целом.
На всех этапах, начиная с подготовки пакета ИРД и решения вопросов обременения, от разработки проектной документации до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, Служба заказчика (технического заказчика) будет обеспечивать в полном объёме реализацию данного инвестиционного проектав целом.
Служба заказчика (технического заказчика)организовывает в своей структуре группу техническогоконтроля (надзора), ПТО, ОТП, ПЭО, и т.д., которые будет осуществлять в период строительства:
1. Проверку соответствия состава и объемов работ проектной и исполнительной документации,
2. Проверку соответствия качества применяемых в ходе строительства материалов и оборудования требованиям проектной документации и сертификатам на материалы и оборудование,
3. Контроль качества и своевременности составления исполнительной документации и организацией ее хранения,
4. Контроль состояния и деформаций зданий и сооружений в зоне влияния строительства,
5. Организацию экспертизы работ и материалов на соответствие требованиям СНиП, техническим регламентам и заявленным в сертификатах характеристикам,
6. Выдачу предписаний о приостановке работ и исправлении дефектов, а так же предъявление виновной стороне установленных договором санкций при обнаружении отступлений от проекта, использовании материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ПСД, СНиП, ТУ и прочим требованиям.
В области организации строительства жилого комплекса, контроля и надзора за его ходом Службазаказчика (технического заказчика) Общества:
1. От имени "Общества" осуществляет контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимает скрытые и законченные работы (с подписанием Акта скрытых работ);
2. Регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
3. Получает разрешения на выполнение строительно-монтажных работ;
4. Осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
5. Создаёт и передаёт строительной организации геодезическую разбивочную основу;
6. Сообщает подрядчикам установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
7. Передаёт подрядчикам в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу рабочую проектную документацию;
8. Утверждает графики выполнения проектных и строительно-монтажных работ;
9. Согласовывает подрядчикам перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
10. Проверяет наличие необходимых лицензий у исполнителей работ и сертификатов на материалы у поставщиков;
11. Осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную подготовку и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых возложена на Общество;
12. Принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шеф монтажных услуг производителей оборудования и заключает договора на выполнение указанных работ;
13. Устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчикам;
14. Дает указания подрядчикам о конкретном составе приёмо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
15. Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объёма, стоимости и качества работ проектам, сметным расчётам и договорным ценам; строительным нормам и правилам на производство и приёмку этих работ;
16. Контролирует выполнение графика производства работ;
17. Принимает от подрядчиков законченные работы в соответствии с условиями договоров подряда;
18. Производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приёмку ответственных конструкций;
19. В необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
20. При обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, даёт предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
21. При необходимости принимает от подрядчиков законсервированный объект, или часть его, организует охрану материальных ценностей;
22. Заключает договора и организует выполнение шеф-монтажных и пусконаладочных работ;
23. Организует приёмку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
24. Представляет документы, необходимые для приёмки объекта в эксплуатацию;
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Служба заказчика (технического заказчика) от имени Общества обращается с заявлением в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН), прикладывая к заявлению следующие документы:
- Документы на земельный участок.
- Градостроительный план земельного участка.
- Разрешение на строительство.
- Акт приемки объекта.
- Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство;
- Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
- Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
25. Принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и передаёт их исполнителям (поставщикам), в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам подрядов на строительство объекта.
Прошу учесть, что для облегчения сдачи объекта комиссии и ввода его в эксплуатацию целесообразно было бы создать временную эксплуатирующую организацию, которая, впоследствии, передаст жилой комплекс местной эксплуатирующей организации.