Рассрочка от застройщика — один из самых востребованных инструментов покупки недвижимости на первичном рынке в 2025 году.
В условиях высоких ипотечных ставок (26–28%) и ограниченного доступа к льготным программам она стала важным инструментом для многих покупателей.
В этой статье мы подробно разберем, зачем застройщики предлагают рассрочку, какие у нее преимущества и недостатки, какие варианты существуют на рынке и как правильно использовать этот инструмент, чтобы избежать рисков.
Зачем застройщику рассрочка?
На первый взгляд, рассрочка кажется невыгодной для застройщика: он не получает полную сумму сразу, а деньги поступают постепенно, что может замедлить финансирование проекта. Однако есть несколько причин, почему застройщики активно используют этот инструмент:
Стимуляция продаж в условиях падения спроса на ипотеку
Высокая ключевая ставка (в 2025 году она остается на уровне 15–18%) привела к росту ипотечных ставок до 26–28% -финансовый бодрячок для кошельков.
Это сделало ипотеку недоступной для значительной части населения, особенно для тех, кто не подпадает под льготные программы (например, IT-специалисты, семьи с детьми или военные). Рассрочка позволяет застройщикам привлекать покупателей, которые не могут или не хотят брать ипотеку, тем самым поддерживая объемы продаж.
Наполнение эскроу-счетов
По закону, деньги покупателей в новостройках хранятся на эскроу-счетах до сдачи дома, а застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию. Рассрочка помогает быстрее привлекать средства на эти счета, что позволяет продолжать строительство и выполнять планы по вводу жилья.
В условиях высокой конкуренции застройщики используют рассрочку как маркетинговый инструмент. «Вкусные» условия — низкий первоначальный взнос, длительный срок или отсутствие процентов — привлекают внимание покупателей и ускоряют продажи. Это особенно важно для проектов с большим объемом лотов или на ранних стадиях строительства, где застройщику нужно быстро набрать пул покупателей.
Продажа менее ликвидных объектов
Рассрочка часто применяется для реализации крупногабаритных квартир или объектов в проектах с высокой конкуренцией. Длинные сроки и низкие взносы делают такие лоты более привлекательными, хотя это может сигнализировать о сложностях с ликвидностью проекта.
Важно!!!: Чем «вкуснее» условия рассрочки (например, срок 5–7 лет, первоначальный взнос 5–10% или минимальные платежи), тем быстрее застройщик хочет продать проект. Это не обязательно означает, что проект проблемный, но требует тщательной проверки, особенно если вы планируете инвестировать.
Плюсы рассрочки от застройщика
Рассрочка — это гибкий и доступный инструмент, который открывает множество возможностей для покупателей. Вот основные преимущества:
Возможность покупки без ипотеки
Рассрочка позволяет приобрести квартиру без необходимости оформлять ипотеку с высокими ставками (26–28%).
Это особенно актуально для тех, кто не подпадает под льготные программы, не имеет официального дохода или не хочет переплачивать банку.
Вы фиксируете цену на квартиру и оплачиваете ее частями, как будто покупаешь квартиру по кусочкам, не теряя деньги на процентах.
Простота оформления
Для получения рассрочки не нужно собирать объемный пакет документов, подтверждать доход или проходить проверку кредитной истории. Достаточно паспорта и, в некоторых случаях, ИНН.
Даже покупатели с плохой кредитной историей, серым доходом или статусом банкрота могут претендовать на рассрочку (хотя условия зависят от застройщика).
Отсутствие переплаты или минимальная переплата
В случае беспроцентной рассрочки вся сумма платежей идет в «тело» долга, а не на проценты, как в ипотеке, где большая часть ежемесячного платежа (например, 28 тыс. из 30 тыс. рублей) уходит на обслуживание кредита (в банковскую бездну).
Даже при процентной рассрочке переплата обычно ниже, чем по ипотеке, из-за более короткого срока.
Гибкость использования средств
Рассрочка позволяет не вкладывать все наличные в покупку сразу. Например, при стоимости квартиры 10 млн рублей можно внести 3 млн как первоначальный взнос, а оставшиеся 7 млн инвестировать в бизнес, акции или положить на вклад под высокий процент.
Это дает возможность продолжать зарабатывать, пока вы погашаете долг.
Фиксация цены
При оформлении рассрочки стоимость квартиры фиксируется на момент подписания договора.
Это особенно выгодно на растущем рынке, где цены на новостройки могут увеличиваться на 10–30% за год!!!!!
Возможность отсрочки платежей
Некоторые застройщики предлагают рассрочки без ежемесячных платежей на определенный срок (например, 6–12 месяцев). Это удобно для тех, кто ожидает поступления средств, например, от продажи другой недвижимости.
Доступность для разных категорий покупателей
Рассрочка подходит как для личного использования (покупка квартиры для жизни), так и для создания «квартиры-копилки» — недвижимости, которая сохраняет и приумножает капитал.
Для инвесторов с ограниченным бюджетом это способ войти в рынок без больших вложений.
Минусы рассрочки от застройщика
Несмотря на привлекательность, у рассрочки есть подводные камни, которые важно учитывать:
Высокий первоначальный взнос
Застройщики часто требуют 30–70% от стоимости квартиры в качестве первого взноса, что может быть неподъемным для покупателей с небольшими накоплениями.
Даже при «вкусных» условиях (5–10% взноса) такие предложения встречаются реже и требуют проверки ликвидности проекта.
Риски финансовой недисциплинированности
Самый большой минус — оформление рассрочки без учета финансовых возможностей.
Покупатель должен быть уверен, что сможет выплатить вторую часть долга (либо полностью, либо через ипотеку).
Если банк откажет в ипотеке из-за низкого дохода, плохой кредитной истории или высокой долговой нагрузки, нужно иметь план Б: накопления, продажа имущества, сундук с золотом или другие источники средств.
Ограниченные сроки
Большинство рассрочек ограничены сроком до сдачи дома в эксплуатацию (1–3 года).
Долгосрочные программы (5–7 лет) встречаются реже и часто сопровождаются удорожанием квартиры (на 10–30% по сравнению с полной оплатой).
Риск потери денег при расторжении договора
Если покупатель не сможет вносить платежи, застройщик может расторгнуть договор и наложить штраф, который часто равен сумме первоначального взноса. В результате можно потерять вложенные деньги, время и нервы.
Риски низкой ликвидности проекта
Рассрочка с очень привлекательными условиями (длинный срок, низкий взнос) может указывать на низкую ликвидность проекта.
Это может быть связано с большим объемом лотов, высокой конкуренцией или сложностями с продажами. Для жизни такие проекты подходят, но для инвестиций они менее выгодны, так как продать квартиру по хорошей цене будет сложно из-за демпинга или переизбытка предложения.
Ограниченный выбор объектов
Не все квартиры в жилом комплексе доступны для покупки в рассрочку. Застройщики часто предлагают этот инструмент для менее востребованных лотов (например, крупногабаритных квартир или объектов на низких этажах).
Риск удорожания жилья
При процентной рассрочке или при покупке на условиях рассрочки стоимость квартиры может быть выше, чем при полной оплате (нужно уточнять по графикам).
Удорожание может составлять 10–50%, что снижает инвестиционную привлекательность.
Виды рассрочек на рынке новостроек в 2025 году
Рынок предлагает разнообразные программы рассрочки, которые зависят от застройщика, региона и стадии строительства. Вот основные варианты:
1) Беспроцентная рассрочка
Особенности: Покупатель оплачивает квартиру без переплаты, внося платежи ежемесячно, ежеквартально или разово перед сдачей дома.
Сроки: Обычно 1–3 года, до ввода дома в эксплуатацию.
Пример: Первоначальный взнос 30%, остаток делится на ежемесячные платежи (50–100 тыс. рублей).
- Кому подходит: Тем, кто может быстро закрыть долг (например, после продажи имущества).
- 2) Процентная рассрочка
Особенности: На остаток долга начисляются проценты (5–10% годовых), но переплата обычно ниже, чем по ипотеке.
Сроки: До 5–10 лет.
Пример: Первоначальный взнос 50%, остаток погашается за 5 лет с процентами 7% годовых.
Кому подходит: Покупателям, готовым к небольшой переплате ради длительного срока.
3) Рассрочка с крупным последним взносом
Особенности: Минимальный первоначальный взнос (5–20%) и небольшие промежуточные платежи, основная сумма вносится перед сдачей дома.
Сроки: 1–3 года.
Пример: 10% первоначальный взнос, платежи по 50 тыс. рублей в месяц, остаток (70%) вносится за 2 месяца до сдачи дома.
Кому подходит: Тем, кто ожидает крупное поступление средств (например, от продажи другой недвижимости).
4) Долгосрочная рассрочка (5–10 лет)
Особенности: Редкий вариант, часто с удорожанием квартиры. Требует тщательной проверки проекта, так как может указывать на низкую ликвидность.
Кому подходит: Для покупки жилья для жизни или как «квартира-копилка», но не для инвестиций.
5) Рассрочка с отсрочкой платежей
Особенности: Платежи начинаются через 6–12 месяцев после внесения первоначального взноса.
Пример: Первоначальный взнос 20%, платежи начинаются через год, срок рассрочки — 2 года.
Кому подходит: Покупателям, которые ждут поступления средств в будущем.
Рассрочка на готовые квартиры
Особенности: Предоставляется для сданных домов, сроки обычно короче (1–2 года).
Кому подходит: Тем, кто хочет сразу заселиться, но не имеет полной суммы.
Особенности рынка новостроек в 2025 году
Рост популярности рассрочки
После отмены массовых льготных ипотечных программ доля рассрочек в продажах новостроек выросла до 20–40% в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Казань). В регионах этот инструмент тоже набирает популярность, но сроки обычно короче (1–3 года).
Инвестиционные риски
Проекты с «вкусными» условиями (низкий взнос, длинный срок) могут быть менее ликвидными.
Это связано с большим объемом лотов, высокой конкуренцией или сложным расположением. Такие объекты подходят для жизни, но не для инвестиций, так как перепродажа может быть затруднена.
Комбинация с ипотекой
Некоторые застройщики предлагают комбинированные схемы: рассрочка на первоначальный взнос, а затем оформление ипотеки. Это удобно для тех, кто продает старую квартиру, чтобы закрыть долг.
Как правильно использовать рассрочку: советы покупателям
1 Оцените финансовые возможности
Убедитесь, что у вас достаточно средств не только на первоначальный взнос и регулярные платежи, но и на закрытие второй части долга. Если вы планируете взять ипотеку для остатка, проверьте свою кредитную историю и доходы заранее. Без плана Б (например, продажи имущества или накоплений) есть риск потерять деньги.
2 Проверьте застройщика и проект
Изучите репутацию застройщика, историю сдачи объектов и использование эскроу-счетов.
Если проект предлагает слишком привлекательные условия (взнос 5%, срок 7 лет), проверьте его ликвидность: объем лотов, расположение, конкуренцию в районе.
3 Изучите договор
Внимательно читайте условия: график платежей, штрафы за просрочку, возможность расторжения договора.
Убедитесь, что застройщик не предлагает рассрочку через банк-партнер, так как это может быть замаскированным кредитом.
4 Сравните с другими вариантами
Рассрочка выгодна, если вы не хотите переплачивать по ипотеке, но сравните переплату (при процентной рассрочке) с ипотечными ставками. Иногда ипотека с субсидией от застройщика может быть выгоднее.
5 Работайте с профессионалами
Если вы не эксперт в недвижимости, обратитесь к брокеру или консультанту. Они помогут оценить ликвидность проекта, выбрать подходящую программу и избежать рисков. Непрофессиональный подход может привести к потере денег, особенно в проектах с низкой ликвидностью.
6 Используйте рассрочку как инвестицию
Рассрочка на 2–3 года с адекватными платежами — отличный инструмент для создания капитала. Например, вы вносите 20% стоимости квартиры, оплачиваете минимальные платежи, а после сдачи дома продаете квартиру с прибылью или сдаете в аренду.
📞 Хотите узнать больше и получить экспертную поддержку?
Свяжитесь с нами, чтобы выбрать квартиру, получить информацию о ценах, ипотеки и акциях.
+79517010110