Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником: советы экспертов

Продажа недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, часто становится настоящим испытанием для собственников. Законодательство устанавливает ряд строгих ограничений, призванных защитить жилищные права ребенка, а окончательное решение о возможности изменения жилищных условий семьи выносят органы опеки. Об этом сообщает ТАСС.

Как пояснила юрисконсульт Наталья Киселева, основная задача органа опеки — удостовериться, что права ребенка не будут нарушены. Это означает, что взамен продаваемой доли несовершеннолетнему, как правило, должно быть приобретено жилое помещение, не уступающее по площади и стоимости. Если продаваемое жилье является единственным для ребенка, опека имеет право заблокировать сделку. Киселева также отметила, что сложность таких сделок носит скорее технический характер, требуя предоставления всех необходимых документов в органы опеки для получения разрешения. Кроме того, сама сделка обязательно оформляется в нотариальной форме.

Главное, что необходимо доказать органам опеки, — это отсутствие ущемления прав ребенка. Для этого требуется предоставить документы, подтверждающие, что взамен отчуждаемой доли ребенок получит долю в квартире с не худшими характеристиками: площадью не меньше текущей, стоимостью, не уступающей продаваемой, и улучшенными условиями проживания. Наталья Киселева уточнила, что в опеку подаются копии документов по обоим объектам — продаваемой и приобретаемой квартирам. Для подтверждения цены могут понадобиться отчеты независимого оценщика.

Эксперты добавляют, что органы опеки могут одобрить продажу квартиры и без немедленной покупки нового жилья, но только при наличии у несовершеннолетнего права собственности на другую недвижимость. В таком случае средства от сделки будут переведены на специальный счет, и ребенок сможет воспользоваться ими только по достижении совершеннолетия. Важным условием также является согласие обоих родителей на продажу детской доли. Если между матерью и отцом есть конфликт и один из них препятствует сделке, для продажи квартиры придется обращаться в суд, сообщила частный риелтор Ольга Иванова.

Для получения разрешения необходимо подать заявление в органы опеки по месту регистрации ребенка. В заявлении указываются характеристики продаваемой и приобретаемой квартир, сведения о собственниках и размере доли несовершеннолетнего. К заявлению прилагаются: паспорт заявителя, документ, удостоверяющий личность ребенка, документы, подтверждающие собственность ребенка, свидетельство о браке, документы на обе недвижимости (продажа и покупка), справки о кадастровой стоимости квартир. В некоторых случаях может потребоваться письменное согласие ребенка, составленное в произвольной форме в присутствии сотрудника МФЦ. Органы опеки рассматривают заявление в течение 15 дней, и за это время выбранная квартира может быть продана другому покупателю.

В случае если приобретаемая квартира объективно дешевле продаваемой (например, при переезде в другой город), разницу в стоимости необходимо внести на счет ребенка. Если условия проживания на новом месте значительно отличаются от прежних (например, переезд из мегаполиса в деревню), необходимо будет объяснить причины. В качестве доказательства можно представить медицинскую справку, подтверждающую показания к проживанию в сельской местности. В случае переезда опека может разрешить продажу без немедленной покупки нового жилья, но с обязательством его приобрести и выделить долю ребенку в оговоренные сроки, иначе сделка будет аннулирована.

Отказ также получают родители, планирующие купить квартиру в строящемся доме или самостоятельно построить дом с последующим выделением доли несовершеннолетнему. Опека может не разрешить продажу, если ребенок является наследником, не вступившим в права. В такой ситуации сначала необходимо вступить в право наследования и оформить на ребенка его часть собственности и только затем совершать сделку.

Как правильно сдать квартиру в аренду — читайте в материале REGIONS.