Рынок недвижимости Краснодара в 2025 году переживает ряд неоднозначных изменений. Высокая ключевая ставка, снижение покупательской способности, изменения в ипотечных программах - делают выбор между новостройкой и «вторичкой» особенно актуальным. Разберем, что действительно выгоднее покупать в текущих реалиях и почему.
Актуальные тенденции рынка недвижимости Краснодара
Ключевая ставка Банка России уже более года находится на высоком уровне, что существенно ограничивает доступность ипотек, особенно на вторичном рынке. Как следствие, объемы продаж на новостройки снизились, а цены на «вторичке» начали корректироваться. На сегодняшний день торг на этапе первых просмотров может достигать 8% от стартовой цены.
Однако впервые за полтора года ЦБ снизил ставку на 1 п.п., что немного смягчило условия по кредитам: ипотечные ставки снизились с 30% до 27%, а по вкладам — с 21% до 16–17%. Это не сделало ипотеку массово доступной, но экономисты прогнозируют возможное снижение ставки до 13% к концу 2025 – началу 2026 года. В таком случае рынок может пойти вверх, и текущая ситуация, когда можно приобрести жилье по наиболее выгодной цене, может измениться.
Как изменились цены за последний год?
За последние пять лет Краснодар прошёл через несколько ценовых волн:
В 2020 году в Славянском микрорайоне «однушка» в предчистовой отделке стоила около 2,35 млн руб.
С началом господдержки по ипотеке цены выросли до 3,4 млн руб. за ту же площадь.
После начала СВО и роста ставок цены упали до 2,75–2,85 млн.
С притоком покупателей из Херсона с жилищными сертификатами спрос резко вырос, и цена снова подскочила — до 3,2 млн к концу 2023 года.
Сегодня такие квартиры предлагаются по цене 3,0–3,5 млн руб.
На вторичке ещё возможна небольшая корректировка вниз, но серьезных падений уже не ожидается. На первичном рынке динамика будет зависеть от господдержки.
Сравнительный анализ первичного и вторичного жилья
Частые ошибки покупателей и советы эксперта
1. Неверное определение потребностей. Например, покупка «для аренды» — но в переуплотненном районе.
2. Ограничение выбора одним объектом. Без сравнительного анализа решение почти всегда оказывается ошибочным.
3. Попытка самостоятельной покупки. Риск попасть на мошенников, не актуальные объявления, ложные объекты — всё это ежедневно присутствует на рынке.
4. Неверные ожидания по торгу. Нет практики торга по цене, или перегибают палку — в итоге теряют ликвидный вариант.
5. Отсутствие юридической грамотности. Сделки «на коленке», без проверок на право собственности, согласия супругов, долгов и т.д.
Если цель — быстрая перепродажа или доход от аренды, в данном случае подойдёт вторичное жилье.
Если нужна современная инфраструктура, новизна, парковка, двор — первичное. Уникальные объекты — сталинки, дома с землёй, квартиры в центре — в большинстве случаев вторичка. Если бюджет от 25 млн руб. и интересует индивидуальный дом — обратить внимание лучше на вторичный рынок. Покупаете для семьи, с прицелом на 10–15 лет? Тогда новостройка предоставит больше комфорта.
В 2025 году не существует универсального ответа, что выгоднее — первичка или вторичка. Всё зависит от цели покупки, бюджета, планов на ближайшие годы и готовности к тем или иным рискам. Одно можно сказать точно: в условиях текущей нестабильности рынка — разумный выбор, сделанный с профессиональной поддержкой, позволит не только сохранить, но и приумножить ваши средства.
И помните: рынок недвижимости — это всегда стратегия. А стратегические решения лучше всего принимать с экспертами.
Игорь Щербаков, руководитель офиса-партнера 10 партнерской сети агентств недвижимости «Аякс».