Сергей Козлов — о дефиците и инвестиционных перспективах земель в Екатеринбурге
В условиях стремительного развития экономики земля стала не просто размежеванными участками с определенным видом использования, но стратегическим ресурсом городского развития. О том, как сегодня чувствует себя рынок земельных участков в Екатеринбурге, с какими законодательными нововведениями сталкивается бизнес и каковы перспективы развития сектора, рассказал директор ГК «Априори» Сергей Козлов.
Земельные участки являются фундаментом любой экономики. Каждая новая освоенная территория дает большой мультипликативный эффект: развивается инфраструктура, создаются новые рабочие места, через налоги и арендные платежи пополняется городской бюджет. Фактически мы располагаем значительным потенциалом в виде земельных активов, но процесс их ввода в оборот требует времени.
Чтобы ускорить ввод в экономический оборот участков, необходимых для развития промышленности, логистики и жилой застройки, в марте в силу вступили новые условия госпродажи и проведения земельных аукционов.
Теперь срок проведения аукционов сократился с 30 до 10 дней, а процедура подписания контрактов — до 5 дней. Важным нововведением стала возможность внесения технических корректировок без приостановки торгового процесса.
Впрочем, дефицит свободных земель по-прежнему сохраняется. Особенно напряженная ситуация в промышленности. В центре города промышленные зоны уже полностью редевелопированы, а новые территории на окраинах часто требуют значительных вложений в инфраструктуру, что снижает их инвестиционную привлекательность. Поэтому очень важно, чтобы освоение любых земель шло в ногу с развитием транспортной инфраструктуры. Если мы не будем успевать, а мы уже не успеваем «подтягивать» транспортные артерии к серьезным участкам под застройку, то их освоение будет реально сложным.
Обострилась ситуация с землей в туристическом секторе, который активно развивается в последние годы. Спрос на участки под глэмпинги и другие форматы загородного отдыха значительно превышает предложение. При этом около 80% потенциально привлекательных локаций имеют ограничения по использованию из-за охранных зон.
Кроме того, в Екатеринбурге почти не осталось готовых свободных участков под многоэтажную жилую застройку.
Ажиотаж по КРТ только подтверждает, насколько застройщики нуждаются в землях — девелоперы вынуждены ориентироваться на сложные проекты с расселением, что увеличивает сроки реализации до 5–10 лет.
Осложняет сложившуюся ситуацию высокая ценовая динамика. За последние четыре года стоимость участков увеличилась в три–четыре раза. В текущих макроэкономических условиях, при высоких ключевых ставках и инфляционном фоне, существенного снижения цен ожидать не стоит. Возможны лишь незначительные коррекции в пределах 5–10%.
Несмотря на это, поиск новых земель идет постоянно. В частности, вносятся изменения в Генплан для введения в оборот новых участков, на рынке появляются муниципальные и областные активы, которые ранее использовались неэффективно. Земля остается хорошим способом инвестирования. В качестве перспективных направлений для вложений можно выделить территории Вторчермета, Горного Щита и Шарташа, а также Орджоникидзевский район, где в перспективе 15–20 лет ожидается комплексная трансформация. Однако стоит помнить, что в текущих непростых условиях стратегически важные участки будут дорожать, а временной фактор станет ключевым в принятии инвестиционных решений.