Позавчера сижу дома, смотрю футбол, и тут звонит Олег. Мы с ним еще со школы дружим, он риелтором работает уже лет пятнадцать. Голос у него какой-то усталый, расстроенный.
"Слушай, - говорит, - сегодня семью от покупки отговаривал. Молодых ребят с ребенком. А они на меня как на врага смотрели - мол, комиссию хочешь потерять, вот и придумываешь проблемы".
Я знаю Олега давно. Мужик честный, принципиальный. Если он от сделки отговаривает, значит, действительно что-то серьезное. "Что случилось?" - спрашиваю.
И тут он мне такое рассказал... Оказывается, за годы работы он насмотрелся на такие квартиры, что не каждый хоррор сравнится. Внешне нормальные, а копнешь глубже - сплошные проблемы. Причем продавцы специально скрывают самое важное.
"Понимаешь, - говорит Олег, - люди думают, что риелтор - это тот, кто просто ключи подает и договоры оформляет. А на самом деле я как сыщик работаю. Каждую квартиру изучаю, как криминалист место преступления".
Как Олег стал детективом от недвижимости
Рассказывает, что в риелторы попал после армии. Кризис 2008 года, работы нет, друг позвал в агентство. Думал - легкие деньги, показал квартиру, получил процент. Наивный был.
Первые годы постоянно попадал в неприятности. Покупатели находили недостатки, которых он не замечал. Продавцы врали про проблемы с соседями, с документами, с самим домом. Олег учился на своих ошибках, но ошибки дорого стоили.
"Помню свой первый крупный прокол, - рассказывает он. - Молодая семья покупала однушку в новостройке. Квартира красивая, ремонт свежий, цена нормальная. Я обрадовался - легкая сделка, хорошая комиссия".
Через полгода ему звонит покупатель и орет в трубку: "Ты нас подставил! Здесь жить невозможно!" Оказалось, что дом построен с нарушениями. Стены промерзают насквозь, зимой в квартире 12 градусов. Соседи сверху заливают каждую неделю - крыша течет. Управляющая компания исчезла вместе с деньгами на капремонт.
"Семья потратила еще миллион на утепление и ремонт, но толку мало, - продолжает Олег. - А я понял - нельзя просто показать квартиру и умыть руки. Нужно проверять все до мелочей. Иначе люди денег лишатся, а тебя потом по судам затаскают".
С тех пор он каждый объект изучает как следователь. Проверяет историю дома, техническое состояние, соседей, документы. Иногда отговаривает от покупки, теряя комиссию. Но совесть дороже денег.
История с квартирой, где убивали
"Самая жуткая история была три года назад, - рассказывает Олег. - Приходит ко мне тетка, хочет продать трешку в центре. Квартира отличная - высокие потолки, большие комнаты, свежий ремонт. Цена чуть ниже рыночной, но не критично".
Женщина объясняла скидку срочным переездом. Муж получил работу в другом городе, нужно быстро продавать. История обычная, таких случаев много.
Олег начинает оформлять документы и натыкается на странность. Квартира куплена год назад. До этого за два года сменилось три собственника. Все продавали "в связи с переездом".
"Думаю, что за квартира такая проклятая? - говорит он. - Начинаю копать глубже. И тут одна соседка мне рассказывает правду. Два года назад в этой квартире мужик жену зарезал в приступе ревности. Потом сам повесился в ванной".
Информация в прессу не попала, но весь дом знал. Каждая семья, которая покупала эту квартиру, через несколько месяцев сталкивалась с проблемами. Кто-то разводился, кто-то болел, у кого-то бизнес рушился.
"Может, совпадение, может, самовнушение, - размышляет Олег. - Но факт остается фактом - люди там долго не задерживались. Пришлось отказаться от сделки. Продавщица орала, что я суеверный дурак. Но спать спокойно после такой продажи не смог бы".
Дом на костях
Год назад Олег показывал квартиру в новой элитной высотке. Дом красивый, в престижном районе, дорогая отделка. Цена соответствующая - 12 миллионов за двушку.
"Покупатели серьезные, денежные, готовы брать без торга, - рассказывает он. - Я уже комиссию считаю. Но что-то меня смущает - участок застройщик купил подозрительно дешево. Решил проверить".
Выяснилось, что раньше на этом месте было старое кладбище. Закрыли его в советские времена, официально все захоронения перенесли. Но местные жители шептались, что не все могилы нашли. Часть осталась под фундаментом.
"Застройщик, конечно, все отрицал, - продолжает Олег. - Показывал документы о переносе кладбища, разрешения на строительство. Формально все чисто. Но жильцы жаловались на странные вещи".
Лифты сами ездили по ночам. В подвале слышались непонятные звуки. На парковке у машин садились аккумуляторы без причины. Объяснения найти можно - техника барахлит, проводка старая. Но покупателей такие истории напрягают.
"Квартиры в этом доме до сих пор плохо продаются, - говорит Олег. - Цены упали процентов на двадцать. Инвестиция получается так себе".
Химическое наследство
Полгода назад к Олегу обратилась семейная пара из Москвы. Хотели переехать поближе к природе, подальше от городской суеты. Нашли коттедж в новом поселке на окраине.
"Дом отличный, - рассказывает Олег, - планировка удобная, участок большой, воздух чистый. Цена адекватная. Единственное смущало - рядом пустырь огромный, заросший бурьяном".
Продавец объяснял, что там планируют парк разбить. Даже какие-то бумажки показывал про благоустройство территории. Но Олега что-то насторожило.
"Решил проверить историю этого участка, - продолжает он. - Через знакомых в мэрии выяснил - раньше там химзавод стоял. Закрыли в девяностые, здания снесли, а грунт остался отравленный".
Официально участок числится как "подлежащий рекультивации". На практике это означает, что земля пропитана промышленными отходами. Очищать слишком дорого, поэтому просто огородили забором и забыли.
"Покупатели жить рядом с помойкой химической не захотели, - говорит Олег. - Правильно сделали. Через месяц в местной газете статья вышла - в колодцах этого района превышение тяжелых металлов в десять раз".
Дом-развалюха
Недавно к Олегу обратился инвестор с большими деньгами. Хотел купить несколько квартир для сдачи в аренду. Рассматривал только центр города, ликвидные объекты.
"Находим сталинский дом, квартиры просторные, потолки высокие, - рассказывает Олег. - Цены заметно ниже соседних домов. Продавцы говорят - нужен косметический ремонт фасада, поэтому скидка".
Олег решил проверить техническое состояние здания и ужаснулся. Дом построен в 1953 году на болотистых грунтах. За 70 лет просел неравномерно, фундамент покрылся трещинами.
"Спускаюсь в подвал - там вода по щиколотку стоит, стены плесенью покрыты, - вспоминает он. - Привожу инженера, он посмотрел и говорит: 'Дом аварийный, может рухнуть когда угодно'".
Железобетонные перекрытия потрескались, арматура ржавеет, несущие стены дают трещины. Власти об этом знают, но официально дом аварийным не признают - дорого расселять жильцов.
"Инвестор сначала не поверил, - говорит Олег. - Думал, я комиссию хочу содрать побольше. Пока сам эксперта не привез. Тот то же самое сказал. От покупки отказались быстро".
Сосед-бандит
Иногда проблема не в квартире, а в соседях. Полтора года назад Олег показывал элитную трешку с панорамными окнами. Ремонт от дизайнера, дорогая мебель, вид на парк.
"Покупатели - молодая семья с маленьким ребенком - были в восторге, - рассказывает он. - Уже обсуждали, где детскую делать, как кабинет обустроить. Договорились на завтра встретиться".
Вечером Олегу звонит женщина из этого дома: "Вы квартиру в 47-й показываете? Не покупайте ни за что!" Оказалось, что этажом ниже живет местный авторитет девяностых.
"Формально он бизнесмен законопослушный, - объясняет Олег, - но привычки остались прежние. К нему постоянно приезжают подозрительные типы, устраивают пьянки до утра, в подъезде матом орут".
Несколько раз были драки с поножовщиной. Жильцы боятся жаловаться - мало ли что будет. Управляющая компания тоже помалкивает.
"Рассказал покупателям правду, - продолжает Олег. - Они сначала не поверили - как в элитном доме такое возможно? Приехали вечером посмотреть - во дворе три черных джипа стоят, из подъезда пьяный гогот слышно. От покупки отказались".
"За годы работы я понял несколько важных вещей, - говорит Олег. - Первое - если цена значительно ниже рыночной, ищи подвох. Даром хорошие квартиры не отдают. Второе - проверяй историю дома и района. Что там раньше было, кто строил, какие проблемы случались".
Он советует изучать техническое состояние здания, особенно если дому больше тридцати лет. Привлекать независимых экспертов, не верить на слово управляющим компаниям.
"Обязательно знакомься с соседями, - продолжает Олег. - Они расскажут то, что продавцы скрывают. О шумных жильцах, о проблемах с коммуналкой, о планах по сносу или реконструкции".
И главное - не спешить с решением. Хорошая квартира за день не убежит, а поспешная покупка может обернуться годами мучений.
"Я теперь всегда говорю клиентам - слушайте интуицию, - заключает Олег. - Если что-то смущает, лучше откажитесь. Вариантов на рынке много, найдете другой. А деньги потерять легко, вернуть сложно".
Помню, женщина три месяца квартиру искала, нашла идеальную. Но перед подписанием начала сомневаться - что-то беспокоило, объяснить не могла. Олег посоветовал неделю подождать.
"Через неделю выяснилось - в доме проблемы с отоплением серьезные, - рассказывает он. - Зимой температура в квартирах не поднимается выше восемнадцати градусов. Управляйка разводит руками - денег на ремонт теплосетей нет".
Женщина потом благодарила за совет. Сказала, что чувствовала неладное, но понять не могла что именно.
"За пятнадцать лет я понял главное, - завершает свой рассказ Олег, - идеальных квартир не бывает. Но есть такие, которые принесут только проблемы. Моя задача - помочь людей их избежать. Даже если комиссию потеряю".
Лучше честно предупредить о рисках, чем потом годами выслушивать упреки обманутых покупателей. В нашем деле репутация дороже разовой прибыли. А спокойный сон - дороже любых денег.