Собственники помещений многоквартирного дома приняли решение на общем собрании собственников о создании товарищество собственников жилья (ТСЖ) и зарегистрировали его в 2021 году, однако управляющая домом управляющая организация отказалась выдать документы, ключи и коды от оборудования, а также освободить помещения в доме.
ТСЖ в 2024 году обратилось с иском в суд:
- о признании незаконной деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом в связи с изменением способа управления домом на основании протокола общего собрания собственников;
- требует обязать управляющую организацию передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- а также передать иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления домом;
- освободить помещения в срок два рабочих дня с момента вступления в силу решения суда.
Суд первой инстанции отказал в требованиях о передаче документов и ключей, обязав ответчика лишь подать заявление в орган жилищного надзора об исключении дома из реестра лицензий.
Но суды апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования полностью.
В кассационной жалобе управляющая организация просила о пересмотре, поскольку спорный дом исключен из реестра лицензий лишь с 01.01.2025. Следовательно, по мнению управляющей организации, и обязанность по передаче ключей и документов ранее этого срока, в том числе, с момента принятия на общем собрании собственников в 2021 г. решения об избрании способа управления домом - управление товариществом собственников недвижимости, возникнуть не могла.
Отказываясь пересматривать дело, Верховный Суд РФ отметил:
- на основании решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленных протоколом от 27.09.2021, изменен способ управления многоквартирным домом на управление товариществом собственников недвижимости. Создано ТСЖ, утвержден устав, избраны члены правления. Согласно выписке из ЕГРЮЛ данное товарищество зарегистрировано и вступило в свои полномочия в ноябре 2021 г.,
- вступившим в законную силу решением районного суда в 2022 г. подтвержден легитимный характер порядка проведения и результатов упомянутого общего собрания собственников;
- ТСЖ неоднократно уведомляло ответчика о смене управляющей организации многоквартирного дома и просило передать техническую документацию по спорному многоквартирному дому;
- удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что обязанность ТСЖ по управлению многоквартирным домом возникла с момента принятия общим собранием собственников решения об избрании способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья (протокол от 27.09.2021 г.), в связи с этим прекратились правоотношения по управлению многоквартирным домом управляющей организацией, при этом право управления многоквартирным домом не обусловлено исключительно внесением соответствующих изменений в реестр лицензий (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2025 г. N 305-ЭС25-432 по делу N А40-278709/2023).
ВЫВОД:
- обязанность передать ключи и техническую документацию на многоквартирный дом, образованному жителями ТСЖ возникает с момента принятия на общем собрании собственников соответствующего решения, а не с момента исключения дома из реестра лицензий на управление многоквартирным домом.