Многие собственники жилья уверены: если заключить договор аренды на 11 месяцев, можно спокойно обойтись без регистрации в Росреестре и без лишней бюрократии. А потом — просто продлить договор или в любой момент расторгнуть, если жильцы вдруг «перестанут нравиться».
Но реальность уже не такая простая. Конституционный суд внес ясность — и теперь привычные схемы могут сыграть против арендодателя.
📌 Что изменилось
Если договор краткосрочный (до года), но в нём есть пункт об автоматическом продлении, и арендаторы живут в квартире больше 12 месяцев, то такие отношения считаются долгосрочными.
⠀
А значит, просто «попросить съехать» или отправить письмо об окончании аренды — уже не сработает. Придётся идти в суд.
Суды в таких случаях исходят из фактов: если арендаторы исправно платят, не нарушают порядок, не заливают соседей — то их права защищаются точно так же, как по полноценному долгосрочному договору.
Постановление Конституционного суда от 02.06.2022 № 23-П подтверждает: форма договора — не главное, важнее то, как стороны фактически себя вели.
📌 Что делать, чтобы избежать проблем
- Не включайте в договор пункт об автоматическом продлении.
- Каждый раз заключайте новый краткосрочный договор.
- Прописывайте в тексте договора основания для расторжения: задолженность, порча имущества, жалобы соседей.
- Не рассчитывайте на «11 месяцев без регистрации» как на универсальный выход — сейчас это уже не так безопасно, как кажется.
⚖️ И ещё
С арендой, как и с соседями, лучше всё обсудить и оформить заранее. Это сэкономит нервы и время в будущем. Потому что простая «бумажка» без точных формулировок — не всегда вас защитит.
