Привет, друзья! Меня зовут Стив Цветков, я ваш ипотечный брокер в США. Сегодня мы поговорим о вопросе, который задаёт себе практически каждый, кто хочет купить дом: сколько нужно на первый взнос и где взять эти деньги?
В этом материале я подробно объясню, какой минимальный первоначальный взнос принимают банки, и разберу четыре источника, откуда реально можно взять эти деньги. Причём, гарантирую — два из них вас точно удивят.
Минимальный первый взнос: что нужно знать в 2025 году
Сегодня, несмотря на все сложности рынка, у вас по-прежнему есть возможность купить жильё с минимальным взносом. Ипотечные программы позволяют внести не 20% (как думают многие), а гораздо меньше. Для большинства покупателей доступны варианты с первым взносом от 3% до 3,5%, а в некоторых случаях — с подарком от родственников — и вовсе без собственных накоплений.
Например, если вы рассматриваете стандартные государственные или Conventional-программы, минимальный порог может быть всего 3% от стоимости дома. Это доступно при хорошем кредитном рейтинге и если вы покупаете свою первую недвижимость. Для FHA-программы взнос составит 3,5%, и эта программа подходит многим, у кого средний кредитный рейтинг или нестандартная финансовая история.
Важно понимать: не только сумма имеет значение, но и то, откуда эти деньги поступают. Банки обязательно проверяют источник средств. Ниже — четыре легальных и распространённых способа покрыть этот первый взнос.
Источник №1. Ваши сбережения
Самый очевидный, но и самый простой способ — использовать собственные накопления. Это деньги, которые у вас лежат на checking или savings счётах. Они легко доступны, не требуют подтверждений происхождения, если хранятся на счету более двух месяцев.
Такой способ особенно удобен, если вы уже заранее готовились к покупке и планомерно откладывали. Главное — убедиться, что ваши средства легко отслеживаются и не поступили внезапно накануне сделки.
Источник №2. Инвестиционные счета и акции
У многих из вас деньги находятся в инвестициях — акциях, индексных фондах, брокерских счетах. И вы можете использовать эти активы, чтобы собрать сумму на первый взнос. Один вариант — просто продать часть инвестиций. Но тут есть нюансы:
- рынок работает по будням и имеет волатильность: стоимость акций может резко меняться;
- при продаже ценных бумаг может возникнуть налог на прирост капитала, особенно если активы сильно выросли в цене;
- если вы считаете, что рынок сейчас «не идеален» для продажи, вы не обязаны избавляться от этих активов прямо сейчас.
Вместо этого есть альтернатива: вы можете взять кредит под залог своих акций, не продавая их. Это называется margin loan или line of credit под ценные бумаги. Да, он идёт с процентом, но вы сохраняете активы и не фиксируете убытки.
Если вам интересно — могу соединить вас с финансовым консультантом, который работает с моими клиентами. Такая стратегия особенно полезна, если у вас есть крупный инвестиционный портфель, и вы хотите использовать его с умом.
Источник №3. Пенсионные накопления
Пенсионный счёт — например, 401(k) — тоже может помочь вам при покупке первого жилья. Нет, мы не говорим о том, чтобы снимать оттуда деньги — за это будет штраф и налог. Но вы можете взять временный кредит под залог ваших накоплений.
Правила позволяют взять до 50% от баланса счёта (но не более $50,000) и использовать эти средства как первый взнос. Это займ, а не доход, и он не облагается налогом. Более того, вы сами себе его потом возвращаете.
Такая опция особенно актуальна для тех, кто стабильно работает и накопил хотя бы несколько десятков тысяч долларов на пенсию, но не хочет продавать акции или трогать личные сбережения.
Источник №4. Подарок от родственников
Очень часто первый взнос — это совместное усилие всей семьи. Многие родители, бабушки, тёти и дяди хотят помочь молодым семьям купить своё жильё. И хорошая новость в том, что законодательство это разрешает.
На сегодняшний день вы можете полностью использовать подаренные средства для покрытия не только части, но и всего первого взноса. Главное — это правильно оформить: нужно предоставить письмо от донора, в котором он указывает, что эти деньги — не займ, а именно подарок.
Эти деньги могут поступить на ваш счёт или быть переведены напрямую в день закрытия сделки. Главное, чтобы всё было прозрачно задокументировано.
Что важно помнить
Первый взнос — это не всегда преграда. Даже если у вас нет на счету десятков тысяч долларов, есть легальные, безопасные и разумные способы собрать нужную сумму. Главное — заранее разобраться в вариантах и не бояться задавать вопросы.
Если вы планируете покупку недвижимости — напишите, мы рассчитаем ваш сценарий, подскажем подходящие программы и поможем найти оптимальное решение.