Приветствую на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
На примере покупки квартиры, рассмотрим ситуации, когда договор купли-продажи может быть признан недействительным, если купили квартиру у банкрота. Как себя обезопасить при таких сделках, потому что, покупая квартиру у гражданина с долгами, можно потерять приобретённое жилье.
Как избежать неприятных последствий, на что обращать внимание при выборе недвижимости, чтобы сделку впоследствии не оспорили, и как защитить свои интересы, если продавец квартиры подал на банкротство или в отношении него подано заявление о признании его банкротом.
Необходимо знать, что признав гражданина банкротом, суд назначает конкурсного управляющего, который обязан выяснить, каким имуществом располагает должник, а затем организовать продажу его имущества через торги, чтобы за счёт вырученных средств рассчитаться с кредиторами.
При этом конкурсный управляющий имеет право оспаривать сделки, ранее заключенные обанкротившимся гражданином.
Это мера направлена против злоупотреблений со стороны должника (банкрота), чтобы скрыть своё владение недвижимостью, чтобы не лишиться её при банкротстве.
Оспорить могут сделки, которые состоялись до признания гражданина банкротом, поэтому для покупателя важно знать признаки, по которым сделку по приобретению жилья могут признать недействительной.
При недействительной сделки, квартира возвращается гражданину-банкроту и вырученные от продажи квартиры деньги поступают в конкурсную массу, а денег для возврата покупателю у банкрота соответственно нет, значит, потенциально покупатель может остаться без жилья и денег.
Ниже рассмотрим, какие договоры купли-продажи квартиры могут быть признаны недействительными при банкротстве продавца.
а) Подозрительные сделки должника при банкротстве при неравноценном встречном предоставлении
Судом может быть признана недействительной сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (п. 1 ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", далее - Закон о банкротстве).
Суд при рассмотрении такой категории споров устанавливает:
- сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;
- неравноценность встречного исполнения обязательства другой стороны сделки.
Что означает формулировка «Неравноценное встречное исполнение обязательство»
Если при совершении сделки купли-продажи недвижимости в договоре цена существенно ниже рыночной.
Например, если квартиру, рыночная стоимость которой 7 млн. рублей, продали за 5 млн. рублей, то при банкротстве продавца сделка будет оспорена.
Какую разницу между рыночной стоимостью квартиры и ценой договора признают существенной, зависит от решения суда - закон никаких конкретных значений не устанавливает. Как правило, риск возрастает, если цена покупки ниже рыночной на 20% и более, а незначительная уступка в цене (5–15%), скорее всего, не приведёт к оспариванию сделки.
Причём не имеет значения, какую сумму покупатель заплатил продавцу на самом деле - суд примет во внимание только ту цену, которая указана в документах, следовательно, в договоре купли-продажи недвижимости всегда нужно писать реальную стоимость.
По этому основанию сделка может быть признана недействительной, если она совершена продавцом после подачи заявления о банкротстве или в течение 1 года до подачи такого заявления. Причём такую сделку относительно не сложно, для вынесения решения суду просто нужно сравнить цену договора с рыночной стоимостью квартиры на момент её покупки.
Также по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве может быть признана недействительной сделка, когда в соответствии с условиями обязательства встреченное исполнение равноценно, но получение денежных средств должником в счет оплаты подтверждается только распиской и другие доказательства оплаты отсутствуют, поэтому надежнее оплату подтвердить платежным официальным документом.
б) Подозрительные сделки должника, совершенные в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов
На основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве судом может быть признана сделка должника подозрительной, совершенная в течение 3 лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, при одновременном наличии следующих условий:
1) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
2) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
3) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию (п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Что означает формулировка «Сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов»
Если должник заранее избавился от своих активов (жилье, дом, земля и др.), которые конкурсный управляющий мог продать на торгах и погасить долги кредиторам, его действия будут рассматривать как совершённые в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Закон о банкротстве устанавливает признаки таких сделок:
- покупатель заинтересованное лицо (заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга);
- покупатель знал или должен был знать, что продавец неплатёжеспособен;
- продавец после сделки продолжает фактически пользоваться и (или) распоряжаться проданным имуществом (т.е. сделка была мнимой);
- сделка была безвозмездной (нет документов, подтверждающих, что покупатель оплатил приобретённую недвижимость).
Не нужно оформлять имущество на родственников, друзей спасая имущество от продажи при банкротстве, результата эти сделки не принесут, такие договоры будут оспорены в суде и признаны недействительными.
Также не нужно соглашаться на мнимую сделку (заключать договор для вида, не намереваясь на самом деле покупать квартиру) она тоже будет оспорена конкурсным управляющим. Для таких сделок установленный законом срок составляет уже 3 года до момента подачи заявления о банкротстве.
Перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, покупателю необходимо проверить продавца, то есть убедиться, что у него нет долгов, которые могут его привести к банкротству, например, по данным продавца можно зайти на сайт проверки лиц, находящихся в банкротстве или проверить на открытых сайтах судебные разбирательства в отношении продавца (суммы возможных долгов), реестр должников по алиментам и др.
Эти действия необходимы, чтобы в случае судебных разбирательств, вас признали добросовестным покупателем.