- Мы же NDA подписали…
- А теперь скажи это арендаторам, которые узнали о продаже раньше, чем ты успел открыть Excel.
Вот это классика: подписали бумагу, выдохнули, открыли данные,
а через неделю - утечка, сбой, слив, и… тишина.
Так работает NDA без зубов или, как ещё я это называю:
«Бумажный молчальник с хорошими намерениями и нулевыми последствиями».
𐃏 Что вообще такое NDA?
Если по-простому - это договор о молчании.
Когда одна сторона открывает информацию, которая имеет ценность, а другая сторона обязуется:
– не разглашать,
– не использовать в своих целях,
– не передавать третьим лицам.
Выглядит как джентльменское соглашение, но в реальности работает только если:
⟡ Вы чётко прописали, что именно считается секретным
⟡ Указали, какие последствия влечёт этот самый слив
⟡ И в случае чего готовы отстаивать свои права.
Почему NDA чаще всего театральный реквизит?
1. Его подписывают по инерции.
Это как сказать «приятно познакомиться». Красиво, но ни к чему не обязывает, если нет содержания.
2. Он ничего не конкретизирует.
В большинстве шаблонов написано:
«вся информация, полученная в ходе взаимодействия, считается конфиденциальной».
Но где граница между тайной и открытым фактом?
3. Он не пугает.
Нет штрафов - нет страха.
Нет страха - нет мотивации его соблюдать. Вот и вся логика.
4. Он не оставляет следов.
Информация скинута «в мессенджере», «устно проговорили», «вчера на встрече показывали с экрана».
Без цифрового следа - в суде это ничто.
История, которую не забудешь
Инвестор говорит на встрече:
– Всё ок, NDA подписал, показывайте всё.
Брокер кивает, юрист смотрит в потолок, а я в NDA.
Там: без сроков, без санкций, без указания, что именно считается тайной.
Типичный «для галочки».
✴ Показывают расчёты. Через несколько дней эти данные всплывают в чате брокеров / риелторов: ставки аренды, на сколько торгуют, трафик, даже планировка.
Сделка срывается, инвестор испаряется.
А NDA? NDA остался.
В архиве, красиво оформленный и полностью бесполезный.
А вот когда NDA сработало
С NDA всё чётко:
– в перечне конфиденциальной информации прописаны конкретные пункты
– способы передачи - через ЭДО с меткой «Конфиденциально»
– срок - 2 года
– ответственность - штраф 2 млн руб.
Утечка была. Зафиксировали. Выставили счёт. Получили оплату.
Быстро. Без суда.
NDA - это не формальность, а бизнес культура
⧫ NDA нужен не потому что «так принято», а потому что в любой сделке есть момент, когда молчание стоит дороже слов.
Как выглядит NDA, который действительно работает
(20% пунктов, которые дают 80% защиты)
➤ Что можно отнести к конфиденциальной/секретной информации не общими словами, а предметно:
– «финансовая модель объекта Х»
– «Excel с арендными ставками»
– «договор аренды от 01.03.2023»
– «письменные комментарии к due diligence»
– «письма инвесторов с обозначением сумм и сроков»
Идеально, если в самом договоре будет прилагаться конкретный список:
➤ Кто получает доступ
Не «команда клиента», не «сотрудники сторон», а должны быть обозначены конкретные люди, пофамильно и поимённо / по ролям.
Если брокер даёт информацию инвестору -подписывает и инвестор, и его помощник, и аналитик, и юрист, и стилист. Это называется цепочка ответственности.
➤ Как передаётся информация
Передача должна проходить только таким способом,
чтобы потом можно было это доказать:
– с грифом «конфиденциально» на каждом документе
– через корпоративную почту, ЭДО или зашифрованное облако
– обязательно с логированием: кто, когда, кому и что именно. Если вы просто отправили PDF в Telegram - поздравляю, вы сами обнулили NDA.
➤ Срок действия
Не «навсегда», а чётко:
«до окончания переговоров + 2 года» или «обязательства действуют в течение 24 месяцев с момента подписания соглашения либо до раскрытия информации публично, в зависимости от того, что наступит раньше»
Суду нужны понятные сроки.
ПРОДОЛЖЕНИЕ 🔜
➤ Что не считается нарушением и нужно прописывать в качестве исключения:
- информация из открытых источников
- данные по запросу суда или госорганов
- сведения, известные до подписания
Без этого суд может признать NDA чрезмерным и частично недействительным.
⧃ Что будет за нарушение конфиденциальности
Необходимо прописывать чёткие / конкретные формулировки последствий нарушения:
⪼ «В случае разглашения информации, определённой как конфиденциальная,
нарушитель уплачивает штраф в размере 1 000 000 рублей за каждый факт нарушения,
а также компенсирует прямые убытки, превышающие размер штрафа».
Фиксированная сумма - это юридический якорь, который не требует доказывания ущерба.
Суду этого достаточно.
⚖ Применимое право и юрисдикция
Обязательно указать:
«К данному соглашению применяется право Российской Федерации.
Все споры рассматриваются в Арбитражном суде города Москвы».
Без этого можете оказаться в неизвестном регионе или чужой юрисдикции - ещё веселее.
Вывод
NDA работает.
Но он должен быть:
– не шаблоном из Word 2007
– не копипастой с форума брокеров/риелторов/продажников/стилистов/урбанистов
– а рабочим инструментом, заточенным под суд, под сделку, под реальность
NDA - это не вежливость, а бизнес-стратегия.
В мире, где информация стоит дороже квадратного метра,умение её защитить - это и есть капитал.
◉ NDA работает.
◉ Но он работает только тогда, когда:
⟡ знаешь, зачем он нужен
⟡ умеешь грамотно составить
⟡ не боишься использовать его по назначению
Когда NDA жизненно необходим?
В коммерческой недвижимости всегда.
Почему:
• ✶ доходность объекта - это рыночная позиция
• ✶ факт сделки до выхода в рынок - это стратегический козырь
• ✶ арендные ставки, договоры, техпаспорта - информация, которая имеет свою ценность
• ✶ брокеры, консультанты, юристы - все люди с доступом, и если хотя бы один не подписал NDA всё, информация пошла гулять по рынку со скоростью света.
Если нужна помощь, можете написать мне, помогу разобраться с рабочими иструмениами NDA.