В условиях высоких ставок по кредитам в 2025 году заёмщики стремятся всеми способами сократить переплату. Один из способов — оформление займа под залог квартиры. Предложения банков по ним нередко более выгодные, проценты — ниже, а первоначальный взнос не нужен.
При этом кредитование с залогом сложнее обычного: потребуется зарегистрировать обременение на квартиру, соблюсти требования банка не только к заёмщику, но и к объекту недвижимости. Разберём плюсы и минусы кредитов под залог жилья и все условия таких сделок.
Что такое кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это финансовый продукт, который позволяет взять деньги в банке, предоставив в качестве обеспечения имеющееся у заёмщика жильё.
На языке юристов кредит с залоговой недвижимостью — это «ипотека в силу договора» (№102-ФЗ «Об ипотеке»). Его условия отличаются от классической ипотеки в силу закона и потребительского кредита:
- Выданные средства можно тратить на любые цели.
- Первоначальный взнос не требуется.
- Заёмщик остаётся владельцем заложенной квартиры, но на неё накладывается обременение, чтобы её нельзя было продать или подарить.
- Если заёмщик не вернёт долг, банк имеет право продать заложенный объект и вернуть свои средства.
Кредит под залог недвижимости подходит для разных целей:
- Покупка новой квартиры или дома, если ипотеку взять не получается.
- Приобретение автомобиля, гаража, машино-места.
- Покупка апартаментов, коммерческой недвижимости.
- Выполнение ремонта.
- Оплата образования или медицинских услуг, которые не могут ждать, пока человек накопит деньги.
- Развитие бизнеса.
- Приобретение техники.
Плюсы и минусы кредитования с залогом
Преимущества
- Длительный срок. Кредит можно получить на срок до 20 или даже 30 лет. Размер ежемесячного платежа будет небольшим.
- Гибкие условия. Деньги можно использовать на любые нужды: для личных покупок, помощи родственникам или развития бизнеса.
Недостатки
- Длительное одобрение. Процесс выдачи кредита занимает больше времени. Залог надо оценить, застраховать, потом зарегистрировать обременение — это увеличивает сроки оформления и расходы.
- Регистрация залога. Обременение требуется зарегистрировать в Росреестре. Заявления должны подать и банк, и заёмщик, оплатить госпошлину: 1000 рублей для физлиц, 4000 рублей для организаций.
- Запрет на сделки с недвижимостью. Пока квартира или дом находится в залоге, продать или подарить объект нельзя — сделку не оформит Росреестр. Сдать жильё в аренду или сделать в нём существенную перепланировку получится только с согласия банка.
- Нет льготных госпрограмм. При погашении кредита не получится использовать материнский капитал или субсидию для многодетных. Льготные ипотеки, например сельская, семейная или Дальневосточная, заёмщику недоступны.
- Сумма ограничена. Размер кредита зависит от цены квартиры. Как правило, банки предлагают до 70–80% от рыночной стоимости объекта.
Кто может взять кредит под залог квартиры
Чтобы получить деньги, заёмщик должен соответствовать определённым требованиям:
- Возраст: старше 21 года и моложе 75 лет на момент завершения срока кредита.
- Гражданство: гражданин России.
- Доход: стабильный, подтверждённый документами.
- Стаж: от 3 месяцев.
- Созаёмщики: не обязательны, но возможны.
- Кредитная история: отсутствие долгов и просрочек по предыдущим кредитам повышает вероятность одобрения, желателен хороший рейтинг в БКИ.
Документы для оформления
Для оформления сделки заёмщику нужно собрать стандартный набор документов:
- Паспорт. Документ, удостоверяющий личность, с отметкой о прописке.
- Справка о доходах. Это может быть форма 2-НДФЛ или справка с места работы. Банк может запросить дополнительные документы, если доход не подтверждается официально.
- Документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН.
- Согласие супруга, если квартира находится в совместной собственности. Документ должен заверить нотариус.
Требования кредитных организаций к заёмщикам и залоговому жилью отличаются, поэтому точный список бумаг лучше уточнить в банке.
Какой банк выбрать
Многие крупные банки предлагают кредиты под залог недвижимости. Условия могут различаться, поэтому лучше ознакомиться с несколькими предложениями и выбрать подходящее.
СберБанк
- Сумма кредита — от 300 тыс. до 20 млн рублей.
- Срок — до 20 лет.
- Стоимость кредита — от 26,8 до 31,6% годовых.
- Недвижимость: участок земли, квартира, гараж, таунхаус, апартаменты, загородный коттедж.
ВТБ
- Сумма кредита — до 40 млн рублей.
- Срок — до 30 лет.
- Стоимость кредита — от 28 до 34% годовых.
- Недвижимость: квартира или апартаменты без обременений и детских долей.
«Газпромбанк»
- Сумма кредита — от 500 тыс. до 30 млн рублей.
- Срок — до 12,5 лет.
- Стоимость кредита — от 19,1 до 35,5% годовых.
- Недвижимость: квартира или апартаменты выше первого этажа, таунхаус, загородный коттедж, нежилая недвижимость, машино-место. Может принадлежать родственникам, возможна долевая собственность.
«Альфа-Банк»
- Сумма кредита — от 500 тыс. до 30 млн рублей.
- Срок — до 15 лет.
- Стоимость кредита — от 21,7 до 37,7% годовых.
- Недвижимость: квартира, машино-место, апартаменты, коммерческие объекты. Могут принадлежать третьим лицам. До пяти собственников у объекта.
«Т-Банк»
- Сумма кредита — до 30 млн рублей.
- Срок — до 15 лет.
- Стоимость кредита — от 21,8 до 33,5% годовых.
- Недвижимость: квартира или апартаменты. Кредит можно получить под залог чужого объекта с согласия владельца.
* Данные актуальны на 27 июня 2025 года.
При выборе банка стоит учитывать следующие моменты:
- Общая стоимость кредита. Чем ниже ставка, тем меньше переплата.
- Срок кредита. Длинный срок позволяет снизить размер ежемесячных платежей, однако увеличивает общую переплату.
- Условия по страхованию недвижимости. Часто банки требуют оформление страхового полиса на весь срок кредита или повышают ставку.
Этапы оформления кредита
Подготовка
Необходимо изучить условия кредитования в разных банках, подобрать подходящий объект для залога, рассчитать его стоимость и оценить возможный размер кредита. Потребуется собрать документы на недвижимость и проверить свою кредитную историю.
Подача заявки
Заявку можно подать онлайн или в офисе банка. Для этого необходимо заполнить анкету, указав свои данные и информацию о недвижимости, которую планируется использовать в качестве залога.
Оценка и отправка документов
После одобрения заявки банк направит условия займа и запросит оценку недвижимости. Это поможет установить её рыночную стоимость для использования в залоге. Документы на жильё вместе с отчётом об оценке нужно отправить в банк.
Страхование
По требованию банка нужно оформить страхование имущества и жизни на весь срок действия кредита, чтобы защититься от рисков.
Заключение договора
Банк и заёмщик заключают кредитный договор. В документе указываются все условия займа, включая процентную ставку, сроки погашения и график платежей.
Регистрация залога в Росреестре
Госрегистрация нужна для юридического оформления залога. Для этого нужно обратиться напрямую в Росреестр или МФЦ. Там же оплатить госпошлину.
Получение денег
После регистрации договора банк переводит средства. Их можно получить наличными или переводом на счёт дебетовой банковской карты.
Коротко о главном
- Кредит под залог квартиры — это возможность получить крупную сумму под меньший процент, чем в обычных потребительских займах.
- Заложенную недвижимость нельзя продать или подарить, пока кредит не погашен.
- Сумма займа зависит от стоимости квартиры: обычно дают до 70–80% её рыночной цены.
- Процесс оформления сложнее и дольше, чем у кредитки: потребуется оценка объекта, страховка и регистрация обременения. Расходы на оформление и страхование повышают итоговую стоимость кредита.
- Условия в разных банках — ставки, сроки, требования к заёмщику и квартире — могут отличаться.