В Екатеринбурге на государственной охране находятся 867 объектов культурного наследия (ОКН). Из них 187 полностью или частично принадлежат муниципалитету. Бюджетных денег, чтобы их все отреставрировать, у городских чиновников нет. Поэтому мэрия или МУГИСО периодически продают их предпринимателям.
Но и это не гарантия, что историческое здание приведут в порядок. Многие краснокирпичные усадьбы или купеческие дома даже при новых владельцах постепенно разрушаются. И такое положение дел характерно для всей страны. В правительстве России считают, что причина — в административных барьерах и долгих сроках окупаемости. Именно поэтому появилась идея о поддержке предпринимателей, которые готовы взяться за реконструкцию ОКН. Сейчас в пилотном проекте участвуют восемь российских регионов. В Свердловской области пока прикидывают, каким может быть этот стандарт.
Администрация Екатеринбурга создаст карту домов-памятников. Там обозначат ограничения для каждого объекта, чтобы инвесторы, которые хотят выкупить памятник, заранее понимали, с какими сложностями можно столкнуться.
Часто непонятные охранные обязательства становятся тормозом при попытках восстановить исторические здания. Помимо предмета охраны (то есть ценных элементов, которые необходимо сохранить), вокруг ОКН автоматически устанавливаются 100-метровые защитные зоны, где запрещена любая стройка. Чтобы уменьшить эти границы, инвесторы разрабатывают зоны охраны — они индивидуальны и определяют высоту и стилистику нового здания. Вскоре такие нюансы могут быть прописаны в стандарте.
Предприниматели рассчитывают и на финансовую поддержку. Госкорпорация «Дом.РФ» уже субсидирует часть процентной ставки для тех, кто готов заняться восстановлением памятников.
Но требуются и другие меры. «Стоимость восстановления каждого объекта практически вдвое дороже, чем строительство здания с нуля. Это делает проект непривлекательным для инвесторов и затягивает сроки запуска», — объяснил директор по правовым и корпоративным вопросам «Делового дома на Архиерейской» (ДДА) Артем Истомин.
У компании сейчас восемь ОКН на стадии реконструкции. Среди них — гостиница «Исеть». Недавно ДДА открыл в «Доме ротмистра Переяславцева» Дворец бракосочетания, а для «Дома Симанова» подыскивает арендатора.
По мнению эксперта, власти могли бы передавать инвестору разрушающийся памятник за 1 рубль. По такой модели, например, сейчас МУГИСО продает старейший в Екатеринбурге пивоваренный завод на берегу Исети. Нюанс в том, что реальная стоимость будет выше: шаг аукциона составит 329,7 тыс. рублей.
Другой вариант — рублевая аренда с правом выкупа ОКН и с зачетом затрат на восстановление. Эта мера связана с негативным опытом ДДА. После восстановления «Дома Переяславцева» инвестор только в суде смог доказать законность владения объектом.
За 1 рубль в год компания «Гранд-Мадрид» арендует гостиницу «Мадрид». Арендатор обещал привести отель в порядок, но только к 2035 году.
Также Артем Истомин предложил чаще использовать концессионные соглашения и механизмы государственно-частного партнерства. В 2018 году экс-губернатор Евгений Куйвашев передал компании «Сторинг» усадьбу Железнова — это стало первой в стране концессией по памятнику архитектуры. С тех пор заметных подвижек, кроме соглашения по гостинице «Исеть», в этом вопросе нет.
Еще одна форма участия власти и бизнеса в восстановлении зданий-памятников — учреждение совместного юрлица. Такая модель подходит для значимых или крупных объектов. В этом случае муниципалитет может контролировать действия инвестора и получить долю в обновленном объекте.
По словам Артема Истомина, бизнес нуждается в льготной аренде земли как минимум на период восстановления объекта и нулевых ставках налога на имущество. Это не слишком большая экономия, но в условиях длительных сроков окупаемости таких проектов — хорошее подспорье для предпринимателей.
Кроме того, инвесторы ОКН рассчитывают на выделение дополнительных земель на льготных условиях или без конкурса. На соседних территориях можно было бы сделать благоустройство или разместить коммерческие объекты. Представитель ДДА приводит пример: за «Домом Симанова» есть стихийная парковка, но компания не может получить участок в управление. А застройщикам в обмен на восстановление крупных памятников могли бы выделять землю в исторической части города.
- До 2030 года в стране необходимо привести в порядок свыше тысячи объектов культурного наследия. В Госдуме одобрили инициативу о создании ресурса, куда войдут памятники архитектуры, нуждающиеся в восстановлении.