Часть III
Имеем:
Строительный сектор действует в рамках сложившейся обстановки. Складываются предпосылки возможного отделения строительной отрасли от банковского сектора. Минфин дополнительно не будет субсидировать, поддерживать строительный сектор льготными программами, действуя по принципу: «Предоставь погибать погубившему себя». Однако банки (пусть Дом.рф не обижается) сами строить не смогут. Строительная отрасль стелет солому себе на будущее:
1. Избавляется медленно от бюрократических барьеров, которые всегда сказываются на скорости и стоимости стройки,
2. Продлевает мораторий на взыскание неустоек с застройщиков, что дает возможность строить без рисков дополнительных расходов, связанных также с нарушением сроков и качества стройки.
В треугольнике управления проектами, где нужно сбалансировать три переменные: 1. качество, 2. стоимость, 3.срок, строительной отраслью ,на наш (утопичный) взгляд, сделан выбор в пользу сроков (а не только стоимости), что означает:
- Стоимость стройки для покупателя не изменится (не стоит ждать скидок, надо радоваться, что не остановилось строительство), а для застройщиков расходы сократятся
- Скорость постройки зданий увеличится, т.е. строить станут быстрее
- Качество возводимого жилья снизится сильно, даже очень.
В этой формуле застройщик будет быстрее оборачивать вложенные средства, потребитель согласится (спрашивать не будут, рабы не мы) на низкое качество возводимых проектов, а если застройщики научатся за год-полтора строить многоквартирный дом с нуля, то в 2027 и 2028 году строительный сектор может сильно не провалиться в выводе жилья.
Падение качества не вызывает никаких сомнений – это самый верный способ выживания застройщиков сегодня (Самолет как пионер в деле отсутствия качества весьма преуспел, но и сроки нарушает нещадно), а вот что строить станут быстрее – лишь предположение как изменение бизнес-модели.
В Москве темпы возводимого жилья останутся прежними за счет реновации – вот основная закладка, которая поддержит строительную отрасль столицы. Если строительный сектор сделал выбор в пользу сокращения сроков строительства -это дает возможность еще немного подождать.
Неопределенность и наличие факторов риска влияют на настроение людей при принятии решений покупки жилья. С одной стороны, на теме стройки спекулировать достаточно легко, люди живут в своих квартирах, домах, дружат или не очень с соседями, мечтают о квартире или доме побольше. С другой подветренной стороны, вся строительная отрасль в лице своих спикеров говорит и видит «черных лебедей», и как следствие так называемые лидеры общественного мнения часто наперегонки пытаются разглядеть черное перо помрачнее, да и поводов хватает: экономическая нестабильность, высокая ключевая ставка и как следствие - высокие процентные ставки по ипотеке, не растут реальные доходы населения (официальная инфляция 10%, неофициальная 15+%), отсутствие квалифицированных рабочих и специалистов, бюрократия, финансовые проблемы у подрядчиков девелоперов.
Ряд экспертов заявляет, к примеру, что «негативные процессы в стройке нарушают БАЗОВЫЕ ПРАВИЛА: любой построенный объект должен отбиваться за счет аренды за десять лет. У нас в 2-3 раза дольше. То есть нужно тридцать лет, чтобы отбить. Ни в среднесрочном, ни в долгосрочном периоде это не работает».
Если пробовать поставить диагноз от имени автора этого мнения: «Жар! Вирус! Нужно сбивать температуру. Нужно срочное лечение». Но как или что делать?
Мы говорили, что рынок недвижимости – искусственная система, которая создана людьми и людьми управляется. Люди для поддержания стабильности в системе выработали определенные правила и законы. Перед тем как представить свой «здоровый» рынок недвижимости сегодня, назовем сложившиеся и некоторые из известных правил:
1. Средневзвешенная аренда ставка в мире: а) жилая недвижимость – 4-5% годовых от стоимости объекта недвижимости без учета капитализации, б) коммерческая и нежилая недвижимость – 8-10% годовых от стоимости объекта недвижимости без учета капитализации. К примеру, 1-комнатная квартира в Москве стоимостью 12млн рублей сдается в аренду за 50.000Р в месяц за вычетом всех расходов. Могут быть единичные исключения, так называемые «ошибки выжившего», но если взять 100 квартир, то средняя ставка будет 4,5% рыночной стоимости таких квартир.
2. Средняя зарплата по городу высчитывает по формуле: средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в спальном районе умноженной на три. Обычная пропорция бюджета - аренда составляет 30% от ежемесячного дохода. В Москве сегодня аренда 1-комнатной квартиры в спальном районе – 50.000Р в месяц, таким образом средняя зарплата составляет порядка 150.000Р в месяц, как нам и говорил Сергей Семенович Собянин.
3. Домохозяйство (семья) тратит 20% своего месячного бюджета в пределах одного квартала от своего дома. Знание общего количества домохозяйств и его среднего дохода, количества членов семей, количества и качества конкурентов, дает возможность коммерческим предприятиям определить объем денежных средств, которые семьи будут тратить, к примеру, в открываемом детском музыкальном клубе или салоне красоты, таким образом можно просчитывать рентабельность и прибыльность проекта.
Законов справедливости и морали в недвижимости нет, потому что это искусственная система. Для рынка недвижимости сравнивать среднюю зарплату в Курчатовском научно-исследовательском институте и курьера в Яндексе не релевантно. Чудеса случаются, но не на рынке недвижимости, он служит людям и тем правилам, которые были заданы...
Никита Назаров