Столица Кубани оказалась лидером по вводу жилья на душу населения. При этом более 70% новых квартир в кубанской столице остаются невостребованными, а рынок недвижимости балансирует на грани кризиса.
Застройщики, увлеченные погоней за прибылью, превратили Краснодар в огромную строительную площадку, но спрос на жилье катастрофически отстает от предложения. В чем причина этого дисбаланса и грозит ли городу «мыльный пузырь» на рынке недвижимости? Ответы на эти вопросы порталу ЯСНО дали архитектор Наталья Махонина, а также известные экономисты — Александр Полиди и Иван Чумаков.
Рынок квартир в 2025 году в Краснодаре: бум без спроса
Краснодар вопреки развернувшемуся в стране экономическому кризису продолжает переживать строительный бум. По данным РИА Новости, в 2024-м в крайцентре было введено 2,94 млн квадратных метров жилья, что позволило городу занять второе место в России по абсолютным объемам строительства, уступив лишь Москве.
При этом по итогам прошлого года столица Кубани оказалась и лидером рейтинга среди городов России по соотношению построенного жилья с числом горожан. На одного жителя Краснодара в 2024-м было введено 2,3 кв. м. А обеспеченность населения жильем составила 40,2 кв. м на человека.
Казалось бы, такие цифры должны свидетельствовать о процветании, но реальность оказывается иной. По данным bnMap.pro, 70% жилья в новостройках Краснодара остается нераспроданным.
— 2025 год стал поворотным для рынка недвижимости Краснодара. Город столкнулся с ситуацией, которая не имеет аналогов в российской практике: 80% квартир в строящихся комплексах остаются непроданными. Из 166 тысяч лотов на рынке более 132 тысяч не нашли своих покупателей, что делает Краснодар одним из лидеров по затовариванию жилья в стране, — комментирует ситуацию на рынке архитектор и основательница строительной компании Nikastroidom Наталья Махонина.
Примечательно, что схожая ситуация с затовариванием квартир наблюдается и в других городах Кубани. Например, в Анапе. Хотя Краснодар, безусловный лидер.
— За последние годы рынок недвижимости региона уже пережил масштабную перестройку. И сейчас мы можем говорить не о физическом исчерпании строительных площадок, а об исчерпании платежеспособного спроса. Краснодар здесь самый яркий пример, — добавляет экономист Иван Чумаков.
Как отмечает в комментарии для ЯСНО заслуженный экономист Кубани, профессор Института цифровой экономики и инноваций (КубГАУ) Александр Полиди, сейчас на рынке недвижимости более выпукло и более ярко проявляется рецессия, назревающая в экономике в целом.
Рынок квартир в 2025 году в Краснодаре: многоэтажки надулись пузырем
Добавим, что по данным на 2024 год всего на Кубани не было продано 73% строящегося жилья (6,2 млн кв. м). Из этого объема большая часть приходилась именно на крайцентр.
По словам Натальи Махониной, сложившаяся ситуация демонстрирует все признаки классического «мыльного пузыря» на рынке недвижимости.
А именно:
• Переизбыток предложения: огромное количество квартир не находит покупателей;
• Ценовой дисбаланс: квартиры стоят столько же или даже дороже домов, что противоестественно для здорового рынка;
• Риски коррекции: рынок неизбежно будет искать новую точку равновесия.
Рынок квартир в 2025 году в Краснодаре: уникальный ценовой феномен — квартира по цене дома
— В Краснодаре сложилась поистине уникальная ситуация: стоимость квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке практически сравнялась с ценами на дома ИЖС, а иногда квартиры даже дороже домов. Это противоречит тенденциям, наблюдаемым в Москве и большинстве других регионов России, — отмечает Наталья Махонина.
Для описания ситуации она приводит сравнение цен по регионам
Так, в Москве при средней цене квадратного метра квартиры в 412 600 рублей, дома ИЖС стоят 450 000–600 000 рублей за м², что соответствует классической модели рынка. В то же время в Московской области квартиры в среднем обходятся в 166 979 рублей за м², в то время как дома стоят 200 000–300 000 рублей за м².
А в Краснодаре средняя цена квадратного метра квартиры составляет 132 576 рублей, а дома ИЖС можно приобрести за 100 000–130 000 рублей за м², что делает их практически равными по стоимости.
— Пандемия кардинально изменила представления людей о комфортном жилье. Покупатели все чаще отдают предпочтение семейным форматам и индивидуальным домам, а не стандартным квартирам в многоэтажках. Этот тренд особенно ярко проявился в Краснодарском крае, где по итогам I квартала 2025 года доля индивидуального жилья в общем жилфонде выросла до внушительных 67,7%, — подчёркивает архитектор.
Рынок квартир в 2025 году в Краснодаре: ждать ли обвала цен
Как отмечает в комментарии для ЯСНО заслуженный экономист Кубани, профессор Института цифровой экономики и инноваций (КубГАУ) Александр Полиди, нынешний кризис с затовариванием отличается еще одним интересным феноменом. Цены на квартиры «встали намертво» и не хотят падать несмотря на переизбыток предложения.
Ожидаемый обвал цен — это не вопрос «если», а «когда», считает Иван Чумаков. Он отмечает, что затоваренность любого рынка никогда не проходит бесследно.
— Вероятно, мы увидим процесс поглощения мелких и средних застройщиков крупными федеральными игроками, что приведет к концентрации капитала и реструктуризации рынка. Финансовое состояние многих компаний нестабильно, задолженности накапливаются, и многие стратегии, основанные на принципе «разберемся по ходу», приведут к серьезным проблемам. Это может вызвать волны банкротств и спровоцировать кризис в отрасли, — указывает экономист.
По его мнению, ситуация, которая сейчас сложилась в строительном секторе региона, требует крайне жёсткого и системного государственного регулирования
— Сегодня строительная отрасль — это системообразующий сектор экономики, от которого зависит благополучие всей экономики в целом. Ситуация на рынке недвижимости выступает как потенциальный триггер глобального кризиса, последствия которого могут быть длительными и болезненными.
Рынок квартир ожидает неизбежная коррекция, уверена Наталья Махонина.
— Она может произойти либо за счет снижения цен для привлечения покупателей, либо за счет существенного сокращения нового строительства. В любом случае, текущая ситуация не может продолжаться бесконечно — рынок найдет свою новую точку равновесия.
При этом, для застройщиков ИЖС в Краснодаре, по мнению архитектора, сейчас открывается уникальное окно возможностей. На фоне затоваривания квартир и растущего спроса на индивидуальное жилье, дома могут стать значительно более востребованными и начать дорожать.
Рынок квартир в 2025 году в Краснодаре: причины «идеального шторма» с новостройками
Иван Чумаков отмечает, что существующая избыточная застройка создает риски для экономики города и края в целом. Чем выше был уровень доходов и инвестиций в прошлом, тем болезненнее сейчас падение — эффект «высокой базы» делает спад особенно острым.
— К сожалению, я не вижу, чтобы у муниципальных и региональных властей имелись проактивные стратегические планы для управления сложившимися вызовами и предотвращения кризисных сценариев. А ситуация требует срочного исправления.
Как отмечают опрошенные ЯСНО эксперты, сложившаяся ситуация во многом связана с инерцией на строительном рынке и изменившейся экономической конъюнктурой.
Так, по словам Натальи Махониной, такая ситуация стала результатом идеального шторма из нескольких факторов. Резкий рост ипотечных ставок с начала СВО сделал доступную ипотеку менее массовой, а льготная ипотека и вовсе осталась открытой лишь для отдельных категорий граждан.
— Девелоперы ранее ориентировались на массовый спрос, но не учли его ограниченность, особенно на фоне роста ипотечных ставок. Стремительный рост сектора ИЖС создал серьезную конкуренцию традиционным квартирам, а изменение предпочтений жителей в пользу домов для постоянного проживания окончательно нарушило баланс спроса и предложения, — добавляет основательница Nikastroidom.
Иван Чумаков уточняет, что инвестиционный спрос был одной из причин строительного бума и роста цен на недвижимость. Он давал возможность зарабатывать — приумножать капитал через покупку, аренду, перепродажу. Эти деньги затем реинвестировались в те же проекты: жильё покупалось снова и снова, как «безопасный актив». Но большинство людей брали ипотеку не как способ инвестирования, а как необходимость.
По мнению экономиста, «навес» спроса над предложением на рынке новостроек является результатом отсутствия у государства эффективной контролирующей функции.
— Ранее строительный сектор динамично развивался, поддерживаемый высоким экономическим ростом и демографическим всплеском, когда активными покупателями были поколения, родившиеся в 80-х годах. Однако сейчас демографическая ситуация ухудшается, население стареет, рождаемость снижается. И спрос на жилье падает. Вместе с тем, в отрасли сохраняется инерция прежних темпов строительства.
По оценке Александра Полиди, высокие цены на квартиры были обусловлены лагом между закладкой домов и их возведением, а также социальной активностью части девелоперов.
— Сам по себе инвестиционный цикл недвижимости составляет 2-3-4 года от котлована до ввода в эксплуатацию. Поэтому то, что мы видим сейчас — результат всплеска деловой активности 21 — 23 годов, в том числе подогретого доступной льготной ипотекой. Этот спрос приводил не только к стоимости квадратного метра, но и к реализации застройщиками социальных проектов. Это не только школы и дестады, но и благоустройство улиц и зеленых зон, к примеру, создание ветки трамвая в микрорайон Россинского в Краснодаре, финансирующийся одним из застройщиков.
Все это закладывалось в стоимость квартир и на тот момент было оправдано, считает эксперт. Застройщики прекрасно вписывались в эту ситуацию до того, как не поменялась экономическая конъюнктура и не изменились механизмы поддержки покупателей, акцентирует эксперт.
Александр Полиди напоминает, что большой спрос подпитывался огромным миграционным притоком в Краснодар, что также толкало цены вверх. Эксперт отмечает, что государство длительное время стимулировало высокий спрос доступными инструментами кредитования, а потом спровоцировало спад, сократив финансирование из-за внешних проблем
В то же время Иван Чумаков полагает, что текущая затоваренность на рынке недвижимости связана с нежеланием менеджмента застройщиков принимать сложные решения.
— Это классический пример оппортунизма: пока была возможность получать сверхприбыли, никто не хотел останавливаться. Девелоперы руководствовались принципом «куй железо, пока горячо», не желая терять зарплаты, субсидии и кредитные возможности.
В то же время платежеспособность населения сейчас низка: наблюдается стагнация в потребительских секторах, люди переходят на более дешевые товары и сталкиваются с высокой кредитной нагрузкой. Это усугубляется падением реальных доходов и экономической нестабильностью. Кроме того, сегодня молодое поколение, включая зумеров и миллениалов, уже не считает недвижимость абсолютной ценностью. Они предпочитают аренду, кочевничество и «мобильный образ жизни». Это усугубляет и без того серьезный кризис на рынке недвижимости, делится Иван Чумаков.
Рынок квартир в 2025 году в Краснодаре: пути решения кризиса
Иван Чумаков подчеркивает, что строительная отрасль долгое время демонстрировала неспособность к сбалансированному развитию и игнорировала угрозы. В сложившейся ситуации государство должно взять на себя функцию внешнего управления, чтобы навести порядок. А также устранить коррупционные схемы, существующие, по его мнению, «на всех этажах» отрасли.
— Наиболее эффективной, хоть и довольно болезненной, мерой должно стать искусственное снижение ажиотажа на рынке. Это неприятный, но необходимый шаг для стабилизации ситуации и предотвращения развития неконтролируемого кризиса. Власти пока контролируют ситуацию, но впереди много неопределенностей из-за экономических и геополитических факторов.
Эксперт предлагает с помощью прозрачных механизмов начать распределять квоты на возведение многоэтажек и освоение новых территорий, чтобы не допускать дальнейшей избыточной застройки, грозящей обернуться массовыми банкротствами в отрасли.
— На рынке жилья ожидается концентрация, а не волны банкротств. — считает Александр Полиди. — Мелкие и средние компании, не обладающие достаточными ресурсами, будут поглощены крупными строительными фирмами или банками. Этот процесс напомнит китайскую модель, где мега-застройщики контролируют 90% рынка.
Кроме того, Иван Чумаков настаивает на необходимости сделать более прозрачным для общества процесс выдачи разрешений на застройку территорий, что также должно охладить аппетиты девелоперов и снизить коррупционную составляющую.
В то же время, экономист отмечает и позитивные тенденции у самих игроков отрасли.
— Некоторые застройщики уже пробуют новые модели, например, концепцию арендного жилья («доходный дом»), которая может стать частью федеральной политики. Поскольку демографическая ситуация сложная, и у населения ограничена платежеспособность, доступное и гибкое жилье становится более актуальным. Молодое поколение ценит свободу передвижения и не привязывается к одному месту. Поэтому такая модель может лучше соответствовать современным реалиям.
В свою очередь Александр Полиди выступает резко против жёсткого регулирования рынка. По его мнению, это может привести к ситуации, сложившейся в Сочи, где сохраняющийся высокий спрос и сильное сокращение строительства привели к рекордно высоким ценам на «квадраты» в стране.
— Ограничение конкуренции ведет на рынке жилья к монополизации, что в свою очередь вызывает рост цен, снижение качества и ухудшение обслуживания. Также это поставит на паузу технологические изменения.
Впрочем, Александр Полиди соглашается с необходимостью большего контроля за отраслью. По его мнению, власть должна предоставлять возможность строить всем желающим компаниям, но только убедившись в надежности и стабильности каждой из них.
— Ситуация на рынке жилья и труда требует балансировки. Ключевой проблемой остаётся необходимость четких правил и долгосрочных условий для инвестиций. В городе наблюдается деградация старого центра и рост окраин, что создает дисбалансы и увеличивает общую нагрузку на инфраструктуру.
Государство должно играть активную роль в инвестициях и планировании, чтобы сбалансировать развитие территорий, уверен эксперт.
— В отличие от прогрессивных городов, где существует гармоничное равновесие между ценным, коммерческим ядром и доступными окраинами, у нас этот механизм так и не был налажен, несмотря на попытки, начатые еще в 2006-м году.
Ключ к решению — в стратегическом, долгосрочном планировании, способном восстановить этот баланс и предотвратить дальнейшие проблемы, в том числе и с перекосом в строительстве домов, уверен Александр Полиди.
Дмитрий Мирошников