Задумывались ли вы когда-нибудь, что происходит с подаренной квартирой, если даритель внезапно умирает до регистрации сделки?
Кто имеет больше прав — одаряемый по договору или наследник по закону?
Недавнее решение Верховного Суда РФ дало неожиданный ответ на этот вопрос.
«Я получил в наследство квартиру, но оказалось, что она уже подарена!»
Именно с такой проблемой столкнулся наследник в нашумевшем деле № 5-КГ25-32-К2, которое рассмотрел Верховный Суд РФ 13 мая 2025 года.
Ситуация, которая может случиться с каждым: Умарходжаев И.Р. подарил своей гражданской жене половину квартиры, но через месяц скончался. Договор дарения так и не был зарегистрирован в ЕГРН.
Казалось бы, наследник (отец умершего) должен получить всю квартиру целиком — ведь по документам она полностью принадлежала наследодателю. Но Верховный Суд решил иначе.
Почему наследник проиграл?
Главный вывод Верховного Суда: действительный договор дарения, даже без регистрации в ЕГРН, выводит имущество из наследственной массы.
Вы спросите: «Как такое возможно, если право собственности не перешло официально?»
Дело в том, что российское право разделяет два понятия:
- Действительность сделки (возникает с момента подписания договора)
- Переход права собственности (возникает с момента регистрации в ЕГРН)
Верховный Суд подтвердил: если сделка действительна, то имущество уже не принадлежит наследодателю, даже если формально числится за ним в реестре.
«Как проверить, не подарил ли наследодатель свою недвижимость?»
Это один из самых частых вопросов, который задают наследники. К сожалению, стопроцентной гарантии нет. Но вы можете:
- Изучить все документы наследодателя
- Поговорить с близкими людьми умершего
- Проверить, нет ли среди вещей черновиков договоров
- Запросить выписку из ЕГРН (хотя, как мы выяснили, она не даёт полной картины)
Что делать, если вы одаряемый, но не успели зарегистрировать договор?
Если вы оказались в ситуации, когда получили в дар недвижимость, но даритель умер до регистрации перехода права собственности, не отчаивайтесь! Теперь у вас есть мощный правовой прецедент:
- Сохраните оригинал договора дарения — это ваш главный козырь
- Соберите доказательства действительности сделки — свидетельские показания, переписку, фото
- Обратитесь в суд с иском о признании права собственности — именно так поступила Валентина Юрьева в рассмотренном деле
«Но что, если договор был составлен с нарушениями?» — спросите вы.
Действительно, суд будет проверять законность договора. В деле Юрьевой ключевым моментом стало то, что договор дарения доли не требовал нотариального удостоверения, поскольку даритель был единственным собственником квартиры.
Как защитить свои интересы при наследовании?
Если вы потенциальный наследник, вот что нужно знать:
- Будьте бдительны при принятии наследства
- Не полагайтесь только на выписку из ЕГРН — она показывает текущего собственника, но не раскрывает наличие незарегистрированных договоров
- Проконсультируйтесь с юристом до принятия наследства, особенно если есть сомнения
- Проверьте, не находится ли имущество в залоге или под арестом
Вывод: что важнее — договор или свидетельство о наследстве?
Решение Верховного Суда РФ расставило приоритеты: действительная сделка дарения, даже незарегистрированная, имеет преимущество перед правами наследников.
А как вы считаете, справедливо ли такое решение?
Защищает ли оно права дарителя или, наоборот, создает почву для злоупотреблений?
Поделитесь своим мнением в комментариях!
_____________________________________________________________________________________
#договор дарения квартиры, #наследство недвижимости, #регистрация в ЕГРН, #права наследников, #судебная практика по наследству, #дарение доли в квартире, #незарегистрированный договор дарения, #оспаривание наследства, #Верховный Суд РФ решение по наследству, #как защитить права при наследовании.