1.Суть дела.
Управляющая организация попыталась организовать в нескольких управляемых ею многоквартирных домах общее собрание собственников по вопросу экстренного проведения ремонта лифта и определения финансирования, но собрания не состоялись из-за отсутствия кворума.
Тогда управляющая организация организовала без решения собственников необходимый ремонт лифтового оборудования самостоятельно, посчитав, что ремонтные работы включены в перечень работ, проводимых в рамках капремонта общего имущества многоквартирных домов, а собственники исполняют обязанность по перечислению взносов на капитальный ремонт.
Управляющей организацией были проведены следующие работы:
- замена электродвигателя привода дверей кабины,
- замена каната ограничителя скорости,
- замена редуктора главного привода,
- замена основных тяговых канатов,
- замена электродвигателя.
Управляющая организация посчитала, что она действует добросовестно, в интересах охраны здоровья и жизни жителей домов, поэтому управляющая организация обратилась к Региональному фонду содействия капремонта с требованием о взыскании стоимости проведенных работ, но тот отказал.
Управляющая организация обратилось с иском в суд к Региональному фонду содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах о взыскании 283 530,82 руб. в возмещение стоимости работ по ремонту лифтового оборудования, расположенного в многоквартирных домах.
2.Три судебные инстанции приняли следующее решение:
Два дома из тех, в которых были проведены спорные работы, формируют фонды капитального ремонта (ФКР) на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация. В этих домах спорные работы должны быть оплачены за счёт денежных средств, перечисленных на специальные счета многоквартирных домов в качестве взносов за капитальный ремонт, поэтому средства, относящиеся к капитальному ремонту лифтов в этих домах, должны быть взысканы с регионального оператора капремонта,
Остальные многоквартирные дома формируют свой фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, следовательно, в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 181 ЖК РФ, управляющая организация должна была обратиться к региональному оператору для начала не с претензией, а с заявлением о зачёте средств, использованных для неотложного капитального ремонта, в порядке, предусмотренном региональным законом об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного, так как:
- законом не предусмотрена возможность взыскания с оператора капремонта денежных средств (установлена лишь возможность освобождения собственников от оплаты зачетом стоимости ранее оказанных услуг и (или) выполненных работ по капремонту в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов.
Зачет средств осуществляется при обращении собственников помещений либо лиц, уполномоченных действовать от имени собственников помещений, формирующих фонд капитального ремонта на счете/ счетах регионального оператора, к региональному оператору с заявлением об осуществлении зачета средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капремонт с приложением документов, указанных в региональном законодательстве.
Иного способа возмещения затрат на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома до наступления утвержденных сроков региональной программы действующее законодательство не предусматривает.
В определении ВС РФ от 05.06.2019 N 309-ЭС18-26252 также указано на проведение зачета стоимости выполненных работ по правилам статьи 181 ЖК РФ и принятого в соответствующем регионе специального закона.
Однако, доказательств того, что управляющая организация обращалась к Региональному фонду содействия о зачете средств, использованных для неотложного капитального ремонта, в порядке, предусмотренном части 5 ст. 181 ЖК РФ и региональным законом, материалы дела не содержат.
3. В жалобе в Верховный Суд РФ управляющая организация приводила довод о том, что обязательства возникли только у оператора капитального ремонта перед управляющей организации, между тем, у управляющей организации перед оператором встречных имущественных обязательств нет, а в отсутствие предмета зачета (отсутствие взаимных, встречных обязательств сторон) какой-либо взаимозачет невозможен, в связи с чем, правовой механизм, определенный ч. 5 ст. 181 ЖК РФ, на необходимость реализации которого указывают суды, может быть применен только в правоотношениях, возникающих между собственниками помещений и оператором, и только в случае, когда собственники самостоятельно понесли дополнительные расходы по оплате работ капитального характера до наступления установленного Региональной программой срока.
Принимая во внимание обязанность управляющей организации обеспечить надлежащее содержание общего имущества спорных домов, в том числе путем проведения неотложного капитального ремонта лифтового оборудования, суды пришли к выводу, что в отсутствие сведений о том, что управляющая организация ранее обращался к Региональному фонду содействия с заявлением о зачете, с учетом установленной законом процедуры и порядка возмещения соответствующих расходов, истец выбрал способ защиты в обход установленной законом процедуры проведения капитального ремонта, а также в обход единственно возможного способа компенсировать понесенные им затраты - в порядке, предусмотренном частью 5 ст. 181 ЖК РФ.
Верховный Суд РФ отказал управляющей организации в пересмотре дела, вновь указав на необходимость прибегнуть к механизму, установленному законом, и подать Региональному фонду содействия заявление о зачете (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2025 г. N 309-ЭС24-2258 по делу N А55-33559/2023).
ВЫВОД:
- управляющая организация, проводившая работы по капитальному ремонту лифтов в домах, которые формируют свой фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, для возмещения своих затрат обязана сначала обратиться к оператору с заявлением о зачете стоимости ремонта.