Раз уж вы зашли на мой канал, значит точно ищите помещение от Департамента городского имущества города Москвы. Идея хорошая говорю сразу.
Начнём. Сама идея и ее исполнение было на наивысшем уровне 15 лет назад. Мы с товарищем прыгнули уже в последний вагон уходящего поезда. И это не потому что мы чего-то долго ждали, а просто потому что были ещё мелкие и неопытные.
Сейчас я гуру в отношениях с ДГИ. Вы наверное скажете, что у нас там кто-то работает и подсказывает как снимать/покупать помещения у города? А вот и нет. И мы не первопроходцы.
Наш бывший арендодатель у одного из входов в метро (а это важно, пешеходный трафик никто не отменял и близость к станции) как-то рассказал мне почему он купил именно помещение которые мы так долго у него снимали.
Помещение было 120 квадратных метров (занимали мы в подвале) и еще метров 200 занимал банк на первом этаже этого же дома. Сначала И. снимал помещение у города за небольшую арендную плату, затем по истечении некоторого времени выкупил его в собственность. Схема прекрасная, спору нет.
Вот только было это в 2010 году и мало кто шёл на торги и мало кто вообще о них знал. Да раньше были вскрытия конвертов в большом зале в центре Москвы. Это всё дела минувших дней, так же как и цена аренды, количества участников, условия аренды и выкупная стоимость. Изменилось всё.
Пугать Вас я не хотел. Но давайте по порядку. Всё таки я за? или против?
Я за! Но когда всё прозрачно и без подводных камней. Чёткие условия в договоре, гарантии мне как субъекту малого предпринимательства и т.д.
Что нужно знать при участии в торгах на площадке ДГИ. 1) Все помещения выставляются на единой торговой площадке (ЕЭТП или Сбербанк АСТ). 2) Эти же помещения дублируются на презентационной странице investmoscow.ru; 3) Участвовать в тендере можно при условии, что вы прошли аккредитацию на торговой площадке zakupki.gov.ru; 4) У Вас имеется действующая ЭЦП и компьютер с бесперебойным интернетом в день торгов; 5) Обязательно вносится задаток на счёт площадки.
Как я уже писал ранее с 2010 года изменилось всё. Центровые места у метро и в центре города либо распроданы/сданы в аренду либо закрыты заколочены и ждут своего часа. В центре, да и на окраинах полно помещений, которые никогда не выставлялись на торги. В них живут люди, там склады ГБУ и прочих организаций, иногда подвалы затоплены и т.д.
Сейчас 2-3 человека на конкурс не приходят. Их может быть аж 30-40 участников на какие-то 15 метров площади на окраине Москвы. Цена по итогу может быть выше рынка. Многие продают помещения вместе с фирмой после неудачных торгов. ДГИ постоянно проверят работу помещения через Госинспекцию по недвижимости. Никаких перепланировок без разрешения ДГИ и согласования с Мосжилинспекцией вы делать права не имеете, даже если нет туалета, раковины и вообще стен. Всё только официальным путём.
Допустим вы выиграли тендер. Еще не факт что помещения у вас не отнимут, как произошло с нами.
Нам достался лютый подвал от города в Измайлово. Без окон без дверей, хорошо не был затоплен (спасибо). Дохлых крыс видимо вынесли до нас. Такое помещение на самом деле не пригодно к эксплуатации (зачем ДГИ его вообще выставил не понимаю). Видимо мы влезли в чужую схему, взяв его не глядя.
По факту: вход через подъезд (никогда не берите). Мы уже не раз на других помещениях испытывали гнев жильцов по по подъезду, которым не нравится (понятное дело) хозяйственная деятельность в подвале МКД, где они раньше хранили картошку. Доходило даже до мордобоя, полиции и разбитой бутылки о нашу дверь.
Вход в помещение мало того что был через подъезд, так там еще были Мосводоканал И Мосэнерго с тепловым узлом и щитовой. Эти службы также могли ходить беспрепятственно через наше помещение, которое тоже было по сути общим. Вода? Туалет?-нет конечно. Свет и то наверное было большой радостью. По нормам СЭС нельзя было вообще находится в таком помещении, не говоря уже о том, чтобы работать там.
Мы как порядочные люди полностью исполняем пункты договора. 1. Платим вовремя аренду; 2. Страхуем помещение; 3. Содержим его в чистоте и порядке; 4. Заключили договора с жилищником, на вывоз мусора и мосэнерго. Используем его под склад (так как окон тоже нет).
Работаем мы так года три и в один прекрасный день приходит письмо о расторжении договора (который был заключен на 10 лет). Ну как бы все понимают что Департамент это закон-власть и они делают всё правильно. Возмутился я-"Вы нам предоставляете другое помещение"?ответ-нет.
На мой вопрос о причинах расторжения договора было сказано следующее: дом попал в программу реновации и все договора с арендаторами расторгнуты. Стоп.
Открываем закон о реновации. Если я снимаю у города и являюсь субъектом МСП, то мне по праву предоставляется новое помещение до истечения срока договора (т.е. еще на 7 лет). При этом мои права на выкуп сохраняются. Общество имеет право как субъекта малого или среднего
предпринимательства, на гарантии, предусмотренные статьей 7.5 Закона РФ "О
статусе столицы Российской Федерации", пунктом 12 части 1 статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции», пунктом 4.10 Постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе
Москве», на право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным, на тех же условиях, что и ранее заключенный договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы.
Пишу письмо в ДГИ-отказ. Пишу еще раз-отказ. Причём приводят непонятные аргументы, в которых простой (неначитанный) человек просто не будет разбираться и скажет ну ладно, вот вам ключи. Да мы так и сделали.
Договор был расторгнут и тут же на отказные письма Департамента мы подали в суд. Сразу скажу суд мы выиграли во всех трёх инстанциях. Обязательно прочтите все три решения суда А40-127719/2023. Найти можно через картотеку арбитражных дел. Вбивайте номер дела.
Почему ДГИ отказал? А всё просто. Они отказывают всем, пользуясь неграмотностью лиц (арендаторов) просто не исполняя законы города Москвы о программе реновации и Федеральный закон о статусе столицы, где расписаны все положения на этот счёт.
На суде всё было как на ладони. Мы привели нормы права. Судья спросил у ДГИ почему не предоставляете помещение субъекту малого предпринимательства? ДГИ-промычал что они никому не предоставляют. Суд завершился мгновенно в нашу пользу.
Вы скажете-молодцы, выиграли суд у ДГИ, получили новое помещение?
Нет. ДГИ спустя 2 года так и не исполнил решение суда. Причём нам пришлось обратиться в службу судебных приставов ФССП за принудительным исполнением решения суда.
По итогу мы имеем - решение суда. Бюджет в это время не получает арендные и коммунальные платежи. А был бы уже выкуп то и выкупные.
Я обязательно выложу сюда или в следующей статье все документы.
Из подводных камней могу сказать следующее: не берите вход через подъезд, не берите помещение без окон в старом доме (исключение кладовые), имейте ввиду что у вас могут отнять помещение, цена кадастра и выкупная не имеет никакого значения (помещение будет продано по результатам рыночной оценки) об этом в следующей статье. Также при общем входе к вам будут ходить электрики, сантехники и т.д. для своих нужд, будьте к этому готовы.
Отдельно напишу про само участие в торгах. А сейчас важный момент-если второй участник аукциона то пока первый участник (который выграл) не заключит договор, вы задаток не получите назад. а если он его не заключит то предложено будет вам подписать договор.