Бали давно привлекает инвесторов со всего мира — райский климат, высокий спрос на аренду и ощущение перспектив. Но за всей этой красотой есть нюансы. Без знания местных законов и подхода «с холодной головой» можно потерять не только деньги, но и нервы. Разбираемся, как всё сделать правильно и избежать неприятных сюрпризов.
Что можно купить на Бали
На Бали есть несколько видов недвижимости, доступных для иностранцев, но не всё так просто, как может показаться.
1. Земля с правом собственности (Freehold)
Такую землю могут покупать только граждане Индонезии. Иностранцам — нельзя. Закон жёсткий и не допускает исключений.
2. Аренда земли (Leasehold)
Землю можно арендовать на 25-30 лет с возможностью продления. Ваша — только аренда, не владение.
3. Виллы и апартаменты
Часто находятся на арендованной земле. Есть схема покупки по системе strata title, но она доступна не во всех случаях и требует соблюдения ряда условий.
4. Коммерческая недвижимость
Магазины, рестораны, отели — оформить их можно через компанию с иностранным капиталом (PT PMA). Это легально, но потребует времени и понимания процессов.
Какие есть риски для инвестора
Вложиться в объект на Бали — это не только вопрос денег. Есть масса нюансов, которые важно учесть.
1. Юридические — иностранцы не могут владеть землей напрямую. Любые схемы с оформлением на местных граждан (nominee) — это уже нарушение закона. Были случаи, когда инвесторы теряли имущество, оформленное подобным способом.
2. Финансовые — цены часто завышены. Можно легко переплатить, если нет доступа к рыночной оценке. А еще — не все расходы раскрываются сразу: лицензии, налоги, сборы, комиссия агенту и пр.
3. Реальная доходность может отличаться от обещанной. 15-20% годовых выглядят красиво на бумаге, но в реальности всё может быть иначе. Часто не учитываются налоги, простаивание объекта, текущие расходы на содержание и управление.
4. Строительство без разрешений — частая история. Если у недвижимости нет официального разрешения на строительство (IMB) и ввода в эксплуатацию (PBG), её могут признать незаконной. Бывают даже случаи сноса.
Как не попасть впросак: простые советы
Если хотите инвестировать грамотно — начните с базовой гигиены сделки.
1. Проверяйте документы. Привлекайте юриста, проводите полную юридическую проверку. Убедитесь, что:
- объект оформлен правильно (через PT PMA или как аренда);
- есть все разрешения (IMB, PBG, SLF);
- нет долгов, арестов и прочих сюрпризов.
2. Не лезьте в «серые» схемы.
Nominee — это риск, а не лайфхак. Используйте легальные пути: аренда (leasehold), право пользования (Hak Pakai), оформление через юридическое лицо.
3. Договор — на двух языках, с нотариусом.
Никаких устных договоренностей. Всё должно быть оформлено официально, особенно если вы вкладываете крупную сумму.
4. Платите налоги — и закладывайте их в расчеты.
Покупка, аренда, доход с аренды — всё облагается налогами. Лучше заранее понимать, сколько вы реально будете зарабатывать.
Красные флажки: когда лучше пройти мимо
Некоторые сигналы говорят, что перед вами — не самый надёжный вариант:
- Слишком высокая доходность без цифр и обоснования.
- Агент не даёт нотариально заверенные документы.
- Договор — только на индонезийском.
- Вам предлагают оформить объект на «друга-индонезийца».
- Нет разрешений на строительство, эксплуатации, аренду.
- Невозможно проверить землю в BPN (нац. кадастре).
Итак: стоит ли вкладываться?
Если подойти грамотно — да, инвестиции на Бали могут быть прибыльными. Но расслабляться нельзя. Это не про «купил виллу и получаешь доход с Airbnb». Это — проект, требующий внимательности, подготовки и профессиональной поддержки.
Проверяйте каждую деталь, консультируйтесь со специалистами, не ведитесь на обещания и не ищите обходные пути. И тогда Бали станет не только местом для отдыха, но и стабильным инвестиционным активом.
Планируете инвестировать в недвижимость на Бали? Запишитесь на бесплатную консультацию — расскажем, как легально и безопасно инвестировать в недвижимость на Бали. Без воды и серых схем — от специалистов, которые разбираются в местном рынке.