Чего вам не скажут застройщики и риэлторы, когда вы покупаете курортную недвижимость для сдачи в аренду.
С 1 сентября 2025 года привычный формат посуточной сдачи жилья окажется вне закона: объявления исчезнут с площадок, а доходы собственников резко упадут.
Страшно стало? :-)) Не пугайтесь. Это не страшно.
С вами сегодня, впрочем, как и всегда — Суслов Альберт, инвестиционный брокер-целитель по курортной недвижимости, юрист. Вывожу из рекламного транса, изгоняю маркетингового беса, возвращаю инвесторскую трезвость, снимаю зависимость от рекламных рендеров и видео. Провожу курс реабилитации после общения с риэлторами и застройщиками. Восстанавливаю потенцию к покупке правильной недвижимости на курортах России.
Сегодня разберемся, как же дальше жить честным труженикам российского рынка гостеприимства, сдающим свою курортную недвижимость посуточно, а также тем неоперившимся инвесторам в курортную недвижимость, задумавшим заработать на своем активе тогда, когда они сами им не пользуются.
1. Почему это происходит
Государство запускает масштабную реформу рынка краткосрочной аренды, и готовиться к ней нужно уже сейчас.
Это связано с Федеральным законом от 30.11.2024 № 436‑ФЗ, который вносит изменения в закон от 24.11.1996 № 132‑ФЗ «Об основах туристской деятельности».
2. Какие объекты подпадают под изменения
В пп. д) п. 1) ст. 1 закона № 436‑ФЗ дано следующее определение средств размещения: "средство размещения - имущественный комплекс, включающий в себя здание (часть здания) или строение, сооружение, помещение, участок земли, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами".
Закон распространяется на: санатории, кемпинги, гостиницы, базы отдыха. Квартиры и апартаменты как отдельные единицы формально не подпадают под регулирование, но есть нюансы. Читайте далее.
Также должны соблюдаться три условия:
✅ 1. Объект сдаётся на срок до 30 суток
Посуточная аренда считается гостиничной услугой.
✅ 2. Есть регулярность/системность
Повторяющаяся сдача с целью получения прибыли приравнивается к туристической деятельности, независимо от формального статуса бизнеса.
✅ 3. Объект размещается в интернете/агрегаторах
Публикация на Авито, Островок, Суточно и т.п. превращает жильё в средство размещения, подпадающее под требование регистрации.
Закон не распространяется на случаи, когда:
- Сдача идёт на срок свыше 30 дней (долгосрочная аренда);
- Это разовое использование без систематического дохода;
- Вы не рекламируете объект публично как услугу размещения;
- Аренда осуществляется по закону о найме жилого помещения без дополнительного сервиса.
Вывод
Под закон № 436‑ФЗ подпадают помещения в следующих имущественных комплексах: санаториях, кемпингах, гостиницах, базах отдыха, если они:
- Сдаются краткосрочно;
- Публикуются на платформах;
- Работают как гостиничные услуги (даже если вы называете это по-другому).
Важно: чтобы все было "по-белому", как учит партия и правительство, честному труженику рынка туруслуг нужно, согласно букве закона, зарегистрироваться в КСР.
А теперь обещанные нюансы
Закон регулирует средства размещения как имущественные комплексы, но включает в понятие владельца также и физлицо, если оно оказывает гостиничные услуги в составе такого комплекса. Это касается владельцев апартаментов в рамках апарт-отелей под управлением отельного оператора, но с возможностью самостоятельной сдачи собственниками.
Нюанс 1
Если сдаете самостоятельно, без привлечения УК (отельера), но объект:
- находится в составе гостиничного комплекса или апарт-отеля;
- использует общую инфраструктуру: ресепшн, охрана, прачечная, клининг и пр.;
- представлен на агрегаторах как часть комплекса (название, фото, ID комплекса),
то вы считаетесь физлицом, осуществляющим гостиничную деятельность, и обязаны пройти самооценку и внести объект в реестр КСР самостоятельно.
Нюанс 2
Если сдаете самостоятельно полностью в обход УК и инфраструктуры гостиницы и у вашего апартамента:
- отдельный вход;
- отдельный ключ;
- отсутствие обращения к ресепшн;
- без клининга, охраны и прочего сервиса от комплекса,
то вы как собственник формально действуете обособленно, и объект:
- не включается в общее средство размещения (если УК это зафиксировала);
- но должен быть классифицирован отдельно, как индивидуальное средство размещения.
В этом случае всё равно потребуется пройти самооценку и подать сведения в КСР — в личном порядке. Но и тут есть нюанс :-)
Нюанс 3
Если вы сдаете квартиру (жилое помещение в жилом доме, а не псевдо-жилье со статусом апартаментов!) и не пользуетесь при этом услугами УК, то ваш объект не является средством размещения.
Следовательно, он не подлежит классификации, не вносится в реестр КСР, не запрещается с 1.09.2025 к рекламе на агрегаторах. Т.е. не регулируется законом № 436‑ФЗ.
Даже если Вы сдаете свою квартиру по системным принципам (посуточно, на регулярной основе, реклама на агрегаторах, бронь, услуги отдыхающим - т.е., по сути и смыслу оказываете гостиничные услуги) и хотите работать легально, согласно требованиям закона и вам захочется зарегистрироваться в реестре КСР, то формата квартир вы там не найдете и зарегистрироваться не сможете :-).
Однако помните формулировку: "к средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами".
Государство оставило себе лазейку в любой момент принять новый федеральный закон или внести изменения в существующий, после чего квартиры в один момент станут средством размещения. Так что не расслабляйтесь.
Кроме того, квартиры-посутки обязательно будут взяты (и уже взяты негласно) под контроль иными способами.
3. Что такое единый реестр классифицированных средств размещения (КСР)
КСР — это официальный федеральный реестр, где отражены все объекты временного размещения, прошедшие существенную самооценку или классификацию.
Цели создания КСР - благороднейшие:
- Упорядочивание рынка гостеприимства;
- Борьба с «серой» арендой;
- Защита прав потребителей;
- Повышение прозрачности для туристов и агрегаторов;
- Контроль качества и безопасности.
Что содержит реестр:
- Название объекта и адрес;
- ИНН владельца (физлица, ИП или юрлица);
- Категория (звёздность) или статус самооценки;
- Уникальный идентификатор (ID) — обязателен для агрегаторов;
- Ссылка на страницу в реестре (через QR-код или сайт).
4. Кто обязан быть в КСР
Все средства размещения (кроме квартир в МКД), соответствующие ранее указанным трём условиям (до 30 суток, регулярная система, размещение на агрегаторах), обязаны быть внесены в КСР — независимо от формы собственности: физлицо, ИП, юрлицо, УК апарт-отелей и т.п.
5. Как попасть в реестр КСР
- При необходимости — пройти классификацию и получить звёзды.
- Подать документы (онлайн или через доверенное лицо).
- Получить ID и ссылку на объект в реестре.
6. Важные сроки
До 1 марта 2025
Самооценка и подача сведений в КСР
До 1 сентября 2025
Завершение классификации (если это требуется)
С 1 сентября 2025
Без ID и ссылки из КСР — запрет на рекламу и услуги
С 1 сентября 2025 года агрегаторы (Авито, Суточно.ру и др.) обязаны удалять объявления без идентификатора и ссылки на реестр!
7. Санкции и последствия
Для юридических лиц и ИП
- Штрафы по ст. 14.39 КоАП РФ:
От 50 000 до 500 000 руб. или 2,5–4 % от оборота (для организаций);
От 30 000 до 50 000 руб. (для должностных лиц). - Блокировка объектов на платформах, отказ в продвижении, усиленный контроль со стороны надзорных органов.
Для физических лиц
Прямых штрафов нет, однако радоваться особо тоже нечему:
- Полный запрет размещения без классификации;
- Возможные проверки со стороны ФНС и Роспотребнадзора;
Риск признания предпринимательской деятельности — с доначислением налогов и штрафами.
В любых игрищах с государством помним золотое правило: ваша текущая свобода - это не ваша заслуга, а недосмотр компетентных органов!
8. Рекомендации для инвесторов и собственников
Сценарий 1: самостоятельная сдача
Плюсы:
- Контроль дохода, гибкость, отсутствие комиссий УК.
Минусы:
- Необходимость самостоятельной регистрации и прохождения самооценки;
- Без регистрации — невозможность размещения с 1.09.2025;
- Риски блокировки объявлений, потери клиентов и возможных претензий от налоговых органов.
Вывод
Пройти самооценку и зарегистрировать объект в КСР до 1.09.2025 — критически важно для поддержки доходности и самой возможности вести посуточный бизнес.
Сценарий 2: сдача через управляющую компанию (УК)
Плюсы:
- УК берёт на себя всю работу с КСР и маркетингом (как бы должна :-));
- Гарантированное присутствие на агрегаторах;
- Поддержка стандартов сервиса.
Минусы:
- Зависимость от подрядчика, возможные повышенные расходы;
- Необходимость контроля за исполнением обязательств УК.
Вывод
1) Покупая апартамент в уже сданном апарт-отеле с целью сдачи в посуточную аренду через УК, и если там отсутствует отельный оператор, сделайте все возможное, чтобы убедиться, что УК, которая будет управлять вашим объектом, уже вошла в КСР или хотя бы гарантирует регистрацию до 1.09.2025. Условия и санкции за невыполнение должны быть явно прописаны в договоре.
В противном случае вы не сможете осуществить задуманное.
2) Если покупаете в новостройке, п.1) всплывет перед вами позже.
9. Практические шаги 🚀
Для всех владельцев апартаментов:
- Пройдите бесплатную самооценку;
- Убедитесь, что на агрегаторах указан ID и ссылка.
Для физических лиц:
- Зарегистрируйте объект для законной рекламы и повышения доверия клиентов;
- С 1.09.2025 не размещайте объявления без КСР (да, собственно, это и не получится).
Для сдающих через УК:
- Убедитесь, что договор с УК содержит:
- указание, что УК уже прошла все необходимые процедуры и готова сдавать ваш объект в соответствии с законом;
Если же УК еще "не там", то убедитесь, что в договоре управления прописаны:
- Конкретные сроки регистрации/классификации;
- Ответственность УК за нарушение сроков; - Получите у УК подтверждение внесения объекта в реестр.
- Если покупаете апартамент в новостройке - УК там еще, скорее всего, нет, и спрашивать не о чем. Но когда дом будет сдан и встанет вопрос о передаче своего объекта в управление - проверьте все вышеуказанные моменты.
Заключение
С 1 сентября 2025 года посуточная аренда без включения в КСР станет недоступной в публичном пространстве. Объявления исчезнут с агрегаторов, доходы упадут, возможны проверки и штрафы.
Чтобы избежать проблем, собственникам и инвесторам важно сейчас:
- Оформить документы;
- Пройти самооценку;
- Выбрать правильную стратегию — самостоятельную или через УК.
Тем, кто не успеет — грозит потеря клиентов, дохода и правовые последствия.
Ну будьте лохами, дорогие товарищи! Теперь вы знаете, что нужно для того, чтобы легально и эффективно вести посуточный арендный бизнес - и на морском курорте, и в деревне Малые Драндули.
И, собираясь приобрести апартамент для сдачи в уже построенном парт-отеле "с управлением", задайте застройщику или риэлтору вопрос о соблюдении управляющей компанией требований закона № 132‑ФЗ «Об основах туристской деятельности». Не позволяйте манипулировать собой, как бы вам не нравились презентации, рендеры и обещания того, чего вы никогда не видели и понятия не имеете о реальных характеристиках и нюансах использования.
Покупайте курортную недвижимость осторожно и с умом!
----------------------------------------
Напоминаю, что лайки и репосты своим думающим, как вы, друзьям и коллегам
освобождают вас от грехов: 1 лайк или репост = один грех.
Особо многогрешным надо лайкать и репостить все материалы в этом дзене.
--------------------------------------------
Подписаться на мой дзен рекомендовать не буду. Он не для всех.
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая и налоговая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.
---------------------------------------------
Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!