Интернет — кладезь «схем», особенно налоговых. Одни советуют, другие повторяют, третьи уже в суде. Мы решили разобрать одну из таких популярных тем — без занудства, но с фактами. Сегодня говорим о недвижимости.
Можно ли купить объект как ИП, а продать как физлицо (или наоборот) — и сэкономить на налогах?
Да, можно. Но не всегда. И не всем.
Сценарий №1: Купил как ИП, продал как физик
Часто история начинается давно: бизнес шёл, деньги были, купили на ИП какой-нибудь дом. А сейчас — хочется продать. Как физик. Без налогов. Потому что вроде как прошло 5 лет и всё должно быть красиво.
В теории — да. Такое возможно. ИП может оплатить, скажем, строительство жилого дома со своего расчётного счёта. Построил, пожил, решил продать — если прошло 3/5 лет (в зависимости от нюансов), то налог не платим.
Но! Ключевые нюансы:
- В расходах учитывать нельзя. Забудьте про КУДиР и вычеты.
- Имущество должно быть личным. Прописка, коммуналка, фото с котом на веранде — всё в дело.
- Никаких признаков бизнеса. Никакой аренды, никаких услуг в этом помещении.
Когда схема ломается?
Если купили нежилое — офис, автомойку, склад или даже грузовик, и оплатили всё как ИП — налоговая вряд ли поверит, что вы это всё себе «для души» построили. Особенно если вспомните про расходы.
И как только запахнет бизнесом — здравствуй, налог.
Сценарий №2: Купил как физик, продал как ИП
Да, и такое бывает. Кто-то купил квартиру, сдавал её годик-другой, потом решил продать. Чтобы хоть как-то смягчить налоги — регистрирует ИП и включает в предпринимательскую деятельность.
Работает? Иногда — да. Особенно если можно показать, что:
- квартира действительно использовалась в бизнесе (сдача в аренду, договоры, чеки);
- вид деятельности ИП это позволяет (например, аренда недвижимости);
- срок владения короткий, и без УСН налоги были бы выше.
⚠️ Главное — доказательная база. Просто прийти и сказать «я сдавал» — не прокатит. Нужно показать, как именно сдавали и куда шли деньги.
Выводы (или где работает, а где нет)
ИП → физик: можно, если имущество личное, расходов не было, всё документально чисто.
Физик → ИП: возможно, если была предпринимательская деятельность и есть, чем это подтвердить.
В любом случае: никакие схемы не работают на 100%, если нет доказательств. А иногда доказательства говорят совсем не то, что вы думаете.
Если хотите ещё раз пересчитать риски — особенно перед крупной сделкой — сделайте это заранее. А не после визита налогового инспектора.
Подписывайтесь, разберём ещё десяток таких «популярных решений», прежде чем они приведут в тупик.