Предупреждение: Граждане-товарищи, Соотечественники! Данная информационная статья написана с целью предупредить и уберечь добропорядочных граждан и юридических лиц от попадания в финансовые неприятности при инвестировании в коммерческую гостиничную недвижимость.
Текущие рыночные отношения в сфере недвижимости побудило Правительство РФ поставить курс на развитие внутреннего туризма. Застройщики стали массово строить отели уровня 4 и 5 звёзд по инфраструктуре не уступающие заморским аналогам. Гостиничную недвижимость теперь можно приобретать по Договорам Долевого участия (ДДУ) согласно Закона от 30.12. 2004 года N 214-ФЗ, через процедуру открытия эскроу-счетов в онлайн доступе в сделках купли-продажи. Удобство и гарантированная безопасность вложений. Замечательно! Но! Как всегда, откуда-то появляется это, - Но! Если бы все было прозрачно, добросовестно, без всяких «мелких почерков в бумагах» и «схематосиков». Да, господа-товарищи. Оказывается, все не так просто.
Итак. Появилась схемка. Остап Бендер заплакал бы от новых честных способов по отъему денежных средств у населения. Речь пойдет как раз об этом. Кто уж там разработчик, организатор и вдохновитель пока неизвестно, но скажем честно, схема опробована, внедрена и на некоторых «потерпевших» и уже действует, т.е. её можно тиражировать в других местах и проектах. Главные действующие лица: Застройщик ООО «Соль&Малина» г. Сочи, Арендатор Отеля ООО «Арбат Отель Менеджмент» г. Москва (Он же Туроператор «Алеан), Эксплуатирующая компания ООО «Резиденс Сервис» (оно же аффилированное лицо Туроператора или Застройщика) Втроем они, «действуя строго по-закону, т.е. действуя втихаря» слились в коммерческом экстазе реализуя коммерческий проект строительства и эксплуатации отеля «Алеан Резиденс Ольгинка» расположенного в одноименном поселке Ольгинка Туапсинского района Краснодарского Края. Подробности ниже. А сейчас начало. Занавес.
Начнем с главного действующего лица ООО «Соль&Малина». Сочиии…, интересный город для поиска, ловли и сбора наивных «буратинок». Интересное и само название: «Соль и Малина». Наверное, это только на далекой Камчатке таким способом заготавливают ягоду малину, чтобы доставить её в теплый град Сочи…и по другим городам и весям…Но сейчас речь пойдет не об этой заготовке, а о заготовке… денежных знаков, безжалостно отжатых у наивных граждан и юридических лиц. И мы уже приближаемся к сути в нашем остросюжетном повествовании а'ля новые приключения членов клуба «Рога и Копыта» в воистину «Золотом Теленке».
И вот, наше главное действующее лицо решило размять мышцы в самостоятельной застройке и в соответствии с Законодательством РФ разместило в Единой информационной системе жилищного строительства «Дом РФ» Проектную Декларацию № 23-002434 от 05.12.2023 о строительстве Гостиницы со счастливым названием «HAPPY» по строительному адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, мкр. «Горизонт". Дата первичного размещения: 29.12.2021
Изначально, согласно данной Декларации планировалось построить объект площадью 5775 м.кв, 5 этажей, (начиная со второго этажа по 20 номеров на этаже, т.е. всего 80 номеров) с рестораном и аквазоной. В итоге по результату строительства получилось 6040 м.кв. и 117 номеров,- ну что ж неплохо, похвально, ведь при умении и сильном желании, - и строительство можно сделать резиновым.
1. Тут и начинается первый секретик. Смотрим Проектную Декларацию и видим, что Застройщик записал в раздел «коммерческая недвижимость» (Это именно то, что он законно запланировал оставить себе лично) кроме помещений продпищеблока и аквазоны, еще и каморки для тараканов, помещения кладовых для крыс, крышу для голубей называемую в Декларации «эксплуатируемая кровля», лифтовые холлы на каждом этаже, рецепцию и т.д. Вообщем, все максимально «сметалось» в графу «коммерческая недвижимость», чтобы максимально уменьшить места общего пользования для владельцев номеров. В результате в проектной Декларации оказалось 2229 м.кв. коммерческой недвижимости, и 977 м.кв. – мест общего пользования. Инвесторы так и не заметили подвоха (или не читали данный документ) и с энтузиазмом искателей сокровищ вложились в Поле Чудес «Инвестиционного Проекта» и стали ждать, когда же монетки прорастут… Они даже не поняли, каким же образом, по какой линеечке они будут законно физически добираться до своих вожделенных комнат… Может по веревочным лестницам до балконов?
2. Второй секретик. Мало того, что Застройщик за деньги инвесторов бесплатно для себя построил «Домик» и оттяпал у инвесторов 39,8% от всей площади Здания (называемой коммерческой площадью) … Мало конечно… Но надо бы еще, поднагрузить на деньги говоря на полицейском жаргоне наших «терпилок», - ну терпят же. И вот, встречайте: эксплуатирующая компания ООО «Резиденс Сервис»..! Согласно Выписке из ЕГРЮЛ зарегистрирована 03.06.2024г. И в эту же дату 03.06.2024г. (не успели чернила просохнуть) Ген. Директор ООО «Соль&Малины» издает Историческое и единоличное решение о выборе надежной и опытной в своем профессионализме данной Эксплуатирующей компании. Своя в как говорят «в доску». Лично учрежденная, со своим доверенным учредителем Фунтиковой Я.М. кстати давней сотрудницей «Алеана». Возможно, как у нас на Руси говорят, посажена «на кормление». Да, и чтоб налогов поменьше платить, налоговую базу уменьшать, то ли у Застройщика, то ли у Арендатора, пойди разберись тут. (Эй налоговая! Где Вы? Налицо дробление бизнеса!) и денежки от «буратинок» уводить. И там, где затраты на обслуживание Гостиницы от силы 1млн. стоят, списывают два или три. В зависимости от того, как рука ляжет на клавиатуру.
3. Третий секретик. И этим сказка не заканчивается. Ну а как в перспективе Здание капитально ремонтировать? Правильно! Надо свой «фонд капремонта» внутри своей родной группировки ООО «Соль&Малины»/ООО «Арбат Отель Менеджмент») создать. И ничаво, что другие Собственники тоже желають внутри себя свой фонд капремонта создать, - ведь имеют же право! «Не не не. Вам не полагается», - отвечают они, рисуя процент в Фонд капремонта от Дохода отеля по принципу: «пол, палец, потолок» и упрятывая в своем кровном расчетном счете. При этом, беспардонно плюя на все Федеральные законы, которые четко определили, что право создания Фонда капитального ремонта, установления размера отчислений, накопление, и распоряжение средствами Фонда принадлежит исключительно всем собственникам Здания. Это свое Право Собственники могут реализовать только посредством своего коллективного органа, - Товарищества Собственников Недвижимости, проведя соответствующие процедуры Собрания и голосования. Но, Застройщик с Арендатором спокойно переступают даже черту Уголовного кодекса, так как незаконно направляют средства так называемого мнимого «Фонда» одному их себе любимых, тем самым нанося имущественный ущерб остальным Собственникам, автоматически становясь участниками присвоения чужого имущества. А данные действия квалифицируются п.3 п.4 ст. 160 УК РФ.
4. Четвертый секретик, - это п. 4.5 Договора Аренды, подарочек от «Алеана» (напомню,- это ООО «Арбат Отель Менеджмент»). И на этом этапе махинаций и манипулирования сознанием наивных «буратинок» сказке далеко до развязки! Оказывается, что можно (и нужно по законам ковбойского капитализьма!) платить так называемым Инвесторам-Собственникам плату за аренду помещений-номеров всего 4 раза аж в 14 (12+2) месяцев! (а не зачастили ли мы,-думают они?!) Т.е. спокойно прокручивать-оборачивать в своём хозяйственном обороте чужие денежки. И ничаво что, учитывая текущие рыночные банковские ставки от 20 до 24% годовых, в результате навязанной под влиянием от введения в заблуждения формулировок Договора Собственники теряют от 15% и выше, годовых доходов. А то и больше, если бы каждый из Собственников запускал эти средства в свой хозяйственный оборот. Кто не верит в то, что обыкновенная наглость «города берёт», - см. ниже копию документа (п.4.5 Договора Аренды).
5. Итак что мы видим: «схемка» вроде действует. «буратинки», разбросанные по своим городам и весям молчат, и ничаво сделать не могут с профессиональными гладиаторами строительно-гостинично-риелтерского бизнеса. Ну и нехай молчат, потявкают, поскулят жалко по-одиночке, помаленьку и перестанут. И вот, сидят наши «инвестеры-буратинки», сидят и ждут свои жалкие дивидендики-грошики. И потихоньку начинают прозревать в какое склизкое невкусно пахнущее вещество они в одночасье влипли! А все это они виноваты, - риелтеры-зазывалы (тангалажка бы их побрал!)! Затащили честной народ в эту клоаку своими радужными, сверкающими коэффициентами и процентами дивидендов-прибылей обещаниями-зазывалками, да и скрылись в тумане…
6. Итак, дорогой читатель. Пора подходить к развязке сюжета нью «Золотой теленок». Пока одни «буратинки» сидят и ждут когда им пришлют жалкие грошики (Уже пять месяцев как ждут, засыпаемые обещаниями заплатить, другая Сторона уже собрала на своем расчетном счетике по состоянию на 13.06.25г. более 100 млн. рублей:
За 1 квартал и апрель: 5 288 183 руб , май – неизвестно, июнь -24 930 309 руб, июль – 32 619 521 руб. август -24 986 278 руб, сентябрь – 6 991 170 руб. При этом ни разу не поделившись с «инвестерами» ни одной копеечкой! Как вам? Впечатляет размах партнерских отношений? А вложений??
Неплохо, скажете Вы. Но мы Вам, дорогой читатель скажем, что и это еще не все. Смотрим результаты налоговой декларации (из разных открытых источников):
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СОЛЬ&МАЛИНА" Дата регистрации 14 октября 2020 ИНН: 2311310993
ООО "СЗ "С&М" зарегистрировано по адресу: 354000, край Краснодарский, г.о. Город-Курорт Сочи, г. Сочи, ул. Конституции СССР, д. 18, оф. 4-12.
Учредители
· Воробьева Ольга Петровна (50%; 19,2 млн руб.
· ИНН 410102942512 был выдан налоговой инспекцией региона Камчатский край.
· Левко Людмила Григорьевна (50%; 19,2 млн руб.)
· ИНН 772860395303 был выдан налоговой инспекцией региона Москва.
Руководитель
Левко Дарья Ярославовна (генеральный директор)
ИНН 772850439689 был выдан налоговой инспекцией региона Москва.
За 2024 год прибыль компании составляет — 98 875 000 ₽. Выручка за 2024 год — 551 391 000 ₽. Валовая прибыль на конец 2024 года — 268 317 000 ₽.
Эти цифры означают, что наш оборотистый застройщик бесплатно для себя построив Здание Гостиницы за счет наивных инвесторов, зафиксировал еще и прибыль от этих продаж в размере 98,8 млн руб. (возможно она была и больше, но это то, что не удалось спрятать от налоговой инспекции, - ну вы все сами понимаете, -дело житейское). Но и это еще не все. Помните, как Застройщик настырно и скрупулезно в своей проектной декларации описывал каждый сантиметр т.н. коммерческой недвижимости? Да, дорогой читатель по нашим подсчетам, наша «Соль энд Малина» оттяпала для себя бесплатно аж 39,8% от общей площади здания (6040 м.кв): около 2404 м.кв. Которую надо как применить? Правильно, раз она коммерческая, - сдать в аренду. Но и тут не все так просто. Если собственники номеров (т.е. «буратинки») сдают Арендатору свои номера по замысловато-витиеватой формуле, ну и конечно по принципу общего котлового дохода, то у Арендатора («Алеана») очевидно имеется очень нежно-душевный Договор с «Соль с Малинкой» по скорее всего фиксированной ставке Аренды. То есть: - есть доход от сдачи номеров, или нет дохода, - все равно платят. А ведь все доходы с обезличенного общака (котла) идут со сдачи именно комнат-номеров. Когда Собственники номеров попросили у этих «партнеров» предоставить на обозрение этот самый Договор между «Соль&Малиной» и «Алеаном», ответили, - энто наш Договор, он для вас «совершенно секретный», и вас не касается! В итоге «буратинкам» остаются жалкие выжимки накапанные через пятое сито на выплату дивидендов. Ну а что реально может накапать в ладошки Собственников номеров от такого расклада? Вот она, эта мудреная формула (Эвклид с Эйнштейном отдыхают):
Грустная картинка.. Да и фиг с ними, с энтими Ольгинскими «Инвесторами»!
На месте же стоять не надо, схемка ведь работает. Значит можно запустить её в тираж.
Подводим итоги, дорогой Читатель. Дабы предупредить подобные «партнерские» отношения между Инвесторами, Застройщиками и Туроператорами, необходимо учесть грустный опыт «Ольгинского» проекта и установить для себя некоторые флажки-рамки. Что можно и что нельзя делать в дальнейшем при встрече с зазывалами риелтерами-глашатаями от таких вот «Соль&Малин» и «Алеанов».
1. Открывать и внимательно читать проектную Декларацию Застройщика. При этом внимательно смотреть количество площадей под коммерческую недвижимость, количество общей площади и площади мест общего пользования. Если соотношение будет равно и более 2/3 (коммерческая/общая),-сразу ставьте вопрос: на каких условиях владелец коммерческой площади будет получать доход о этой коммерческой площади? Гостиница,- это не многоквартирный дом. Там (в МКД) Собственники квартир финансово не привязаны к коммерческой недвижимости, сданной в аренду или проданной. Их это никак не обременяет. В Гостинице, - другое дело. В этом случае гости гостиницы оплачивают комнату-номер для проживания в ней. И поэтому на 90-95 % собственники комнат-номеров являются источником дохода от всего здания Отеля. В ресторан или сауну при гостинице гости Отеля могут и не ходить. (Вы знаете систему: с завтраком/без завтрака, полупансион, пансион и т.п.) За забором этой Гостиницы как правило таких услуг предостаточно, - и кафе с ресторанами и бани с саунами и даже аквапарки. Поэтому, если Собственники номеров ВДРУГ в одночасье закроют свои номера, - то этот ресторан или сауна становятся на фиг никому не нужны, так как они (ресторан и сауна) уже автоматически не будут источниками дохода. Поэтому если хитрый застройщик придумал сдать Арендатору (Туроператору) свою оставленную на сдачу от результатов строительства «коммерческую площадь» по фиксированной ставке аренды, то имейте ввиду, что эта плата будет только из вашего кошелька, то есть за ваш счет. Так, как только Вы являетесь основными источниками доходов в этой гостинице.
Есть еще один способ избежать подобной неприятности. Обязать Арендатора-Туроператора вести два раздельных счета: 1. Учет доходов от сдачи номерного фонда; 2. Учет доходов от коммерческой площади (ресторана и аквазоны). И рассчитываться с Собственниками номерного фонда и Собственником коммерческой недвижимости из этих раздельных субсчетов, не смешивая эти доходы-расходы в один котел.
2. По причине вышеизложенного п.1 внимательно читайте Договор Долевого участия (ДДУ), что там сказано в отношении т.н. коммерческой недвижимости. На каких условиях и из каких источников дохода она будет оплачиваться Арендатором (Туроператором) собственнику этой коммерческой недвижимости.
3. Смотрите на окончательные условия при расчетах за Аренду номеров-комнат, имеются ли там так называемые формулы расчетов. Если имеются, то лучше не связываться с таким Застройщиком/Туроператором. Формулы, - это путь к утаиванию истинной информации для Инвестора так, как и сами термины описания доходной и расходной части, могут иметь двоякое толкование. Лучший способ, это процентное распределение доходов (40/60; 50/50 и т.д. - как вы между собой договоритесь), безусловно при условии прозрачного отображения доходной части бизнеса. Так как критерий процентного распределения доходов от эксплуатации Гостиницы максимально поддерживает для всех причастных участников принцип стимулирования бизнеса, оптимизации расходов и устранения коррупционных и кумовских схем.
5. Также имейте ввиду, что объект капитального строительства-Здание Гостиницы придется когда-то капитально ремонтировать. Для этого, все собственники обязаны собраться и принять решение по созданию Фонда капитального ремонта Здания. Так как в соответствии со ст. 210 ГК РФ. бремя содержания имущества несет только Собственник этого имущества. Законодательством РФ определено, что право создания Фонда капитального ремонта, установления размера отчислений, накопление, и распоряжение средствами Фонда принадлежит исключительно только всем собственникам этого Здания. Это свое Право Собственники могут реализовать только посредством своего коллективного органа, - Товарищества Собственников Недвижимости, проведя соответствующие процедуры Собраний и голосования. И если с Вас кто-то, без Вашего согласия вознамерится взимать средства в т.н. Фонд капремонта, - не давайте себя «облапошить». И вообще, это - прямой имущественный ущерб Вашим интересам, который преследуется по Закону (ст. 160 УК РФ).
6. Проверяйте Договор и требуйте выплату дивидендов ежемесячно с корректирующим платежом в конце 3-го месяца (квартала). Ваши деньги должны работать на Вас, а не на «дядю Мойшу». Кроме того, Арендатор не является банковско-кредитной организацией, чтобы содержать на своем счете(ах) средства Собственников коммерческого Объекта.
7. Как все знают, есть правило: «Доверяй но проверяй». Поэтому, в Договоре настаивайте на ежегодном аудите Гостиничного бизнеса в конце года.
Если при заключении Договора подобного инвестирования вы проигнорируете эти важные аспекты, то вы осознанно будете подвергать себя финансовому фиаско. Будьте здоровы, внимательны и бдительны господа!
С наилучшими пожеланиями!
P.S. Если будут честные и откровенные дополнения, комментарии, поправки или опровержения. Пишите, звоните. тел. +79035250460