В России оспариваются 7% сделок с недвижимостью. Купишь квартиру на честно заработанные, а потом окажется, что продавец не имел права на продажу. Если не докажешь, что не знал об этом, — останешься без квартиры и денег.
Я юрист по сделкам с недвижимостью, и недавно у меня был как раз такой случай. Расскажу, как это бывает, чем всё закончилось и как не попасть в такую историю.
«Вы ответчик в деле о продаже квартиры»
Год назад мне позвонил мужчина и договорился о встрече. Ситуацию он описал так:
«Будит утром звонок. Беру трубку и слышу, что являюсь ответчиком по какому-то делу. Бросил трубку, но звонки продолжались, и я всё же выслушал. Оказывается, я уже полгода ответчик по арбитражному делу о незаконном приобретении квартиры. Все материалы дела прислали на почту.
Жильё купил год назад на вторичном рынке. Знать ничего не знал, договор купли-продажи на руках, по нему регистрировал покупку в Росреестре».
Увы, случай неуникальный. Люди часто с таким сталкиваются.
Вот что произошло
Ситуация довольно прозаичная: продавец банкротился, но, чтобы не терять за долги имущество, спешно распродавал его. Арбитражный управляющий (тот, кто проводил процедуру банкротства продавца) заподозрил, что мой клиент участвовал в схеме и купил квартиру фиктивно.
Начались «качели»
Суды, разные инстанции, сбор бумажек… Хорошие и плохие новости сменяли друг друга.
С одной стороны, цена в договоре была рыночной и не указывала на махинации. Ещё мой клиент запрашивал выписку из ЕГРН перед покупкой — и там всё было чисто. Остался скрин в доказательство.
Но было и к чему придраться.
• Во-первых, арбитражный управляющий искал моего клиента полгода и только через суд уточнил его актуальные телефон и почту. Он считал, что мой клиент уклонялся от дела.
• Во-вторых, клиент готовил сделку с продавцом два месяца и выписку из ЕГРН запросил в самом начале. А вот на момент покупки продавец уже банкротился и квартира была с обременениями.
Потом выяснилось, что наш продавец был непростым. Он пытался распродать сразу пять объектов недвижимости: три квартиры, два дома.
Ещё оказалось, что у продавца была фирма, и она обанкротилась. Лично он долгов не имел. Но когда долги компании стало нечем гасить, начал продавать имущество, чтобы его не забрали при возможном банкротстве как физического лица.
Суд постановил…
В итоге после полугода потраченных нервов, сделку признали полностью законной.
Суд принял во внимание, что у продавца была явная мотивация распродать имущество. Но никому из своих покупателей он не являлся родственником или даже знакомым. А значит, мой клиент не мог быть в курсе его проблем.
На всякий случай мы предоставили:
• переписку клиента и продавца — в ней не было признаков сговора;
• чеки, квитанции и банковские выписки об оплате ЖКХ — они подтвердили, что клиент реально жил в квартире.
Как подготовиться к покупке жилья на вторичном рынке
Важно понимать: никто не обязан предупреждать покупателя квартиры об обременениях. Если он сам во всём не убедился — с него тоже спросят в случае чего.
Вот краткий чек-лист, как избежать проблем.
1) Проверяйте жильё и продавца в базах. Вам помогут:
• Свежая выписка из ЕГРН перед самой сделкой. Она покажет наличие ипотеки, ареста, ренты и других обременений.
• Сайт ФССП. Там тоже есть информация о возможном аресте или судебных ограничениях.
• Сайт реестра банкротств. Если продавец — банкрот, ищите другого продавца.
2) Не соглашайтесь на занижение цены в договоре
Продавец может попросить об этом, чтобы не платить налог со сделки. Например: «Напишем 2 млн ₽, а 4 млн ₽ так отдашь». Но если потом всплывут проблемы, можно будет претендовать только на то, сколько прописано в договоре.
👉 Читать статью «Не покупайте жильё по этой схеме»
3) Платите так, чтобы это можно было юридически доказать
Лучше безналом через банковский счёт, чтобы было видно, сколько именно вы заплатили. Если платите наличными без свидетелей и расписок — никто потом ничего не докажет.
4) Используйте банковский аккредитив
Это когда деньги передаются продавцу через специальный счёт в банке только после того, как
стороны выполнят все условия сделки. Например, в условиях можно указать: продавец должен доказать, что его квартира не в залоге и без обременений.
Кстати, аккредитивом можно воспользоваться и при ипотеке. А доступная ипотека без обязательных страховок ждёт вас в «Центр-инвест».
👉 Изучить выгодные варианты со ставкой от 3% можно на сайте.
ПАО КБ «Центр-инвест»
Генеральная лицензия Банка России № 2225 от 26 августа 2016 г.