После двух лет падения цен рынок недвижимости Германии начинает восстанавливаться. Цены растут, спрос возвращается, ипотека становится доступнее. Но за фасадом улучшений скрываются серьёзные проблемы: дефицит новостроек, бюрократия и демографическое давление.
📉 Два года падения: что произошло с ценами
С 2022 по 2023 год цены на жильё в Германии снижались впервые за десятилетие. Причины — рост инфляции, ужесточение кредитной политики и снижение потребительского спроса. В 2022 году снижение составило почти 4%, в 2023 — более 7%. С учётом инфляции потери на вторичном рынке доходили до 10–11%.
Но уже в конце 2024 года появились первые признаки разворота. По данным Destatis, в четвёртом квартале цены впервые за девять кварталов выросли — на 1,93% в годовом выражении.
💶 Сколько стоит жильё в 2025 году
В первом квартале 2025 года средняя цена вторичного жилья в Германии составила €3 403 за квадратный метр. Новостройки — в среднем по стране €5 478 за кв. м.
Самый дорогой город — Мюнхен:
- €8 476/м² — вторичка
- €11 454/м² — новостройки
Для сравнения, в Лейпциге — всего €2 283/м², а в Гельзенкирхене — €1 605/м².
🏗️ Новостроек становится всё меньше
На фоне высоких ставок и инфляции в 2024 году было построено всего 251 937 объектов, что на 14% меньше, чем годом ранее. А разрешений на строительство выдано — минимум с 2010 года.
При этом Германии требуется более 320 000 новых квартир ежегодно, чтобы компенсировать рост населения и спрос в мегаполисах. В Берлине, например, не хватает более 23 000 квартир в год.
📈 Аренда: рост замедлился, но не остановился
Почти 52% немцев живут в съёмном жилье. В 2024 году средняя арендная ставка выросла на 3,5%, что ниже прошлогоднего прироста (5%). В Берлине, напротив, зафиксировано небольшое снижение цен на аренду.
Однако уже в начале 2025 года аренда в Берлине выросла на 16%, достигнув €19,23 за кв. м. В Мюнхене — более €23, во Франкфурте — €18.
🏦 Ипотека начинает восстанавливаться
С середины 2024 года, когда Европейский центробанк начал снижать ставку, начался рост на ипотечном рынке.
- Средняя ставка в 2025 году: 3,6%
- Объём новых кредитов за 2024 год: €198,4 млрд (+23% к 2023)
- Рост в первом квартале 2025 года: +37,5% г/г
Но, по словам экспертов Interhyp, возвращения к ставкам 1% ожидать не стоит — это была исключительная ситуация.
🧱 Почему Германия не строит
Строительные компании массово откладывают проекты. В Берлине Covivio заморозила проект на 1 000 квартир, в Мюнхене Instone приостановила крупный проект из-за удорожания материалов и ставок. Девелоперы называют ситуацию убыточной и указывают на длительные согласования, особенно в сфере многоэтажного строительства.
👷 Что делает новое правительство
Канцлер Фридрих Мерц, пришедший к власти в феврале 2025 года, назвал восстановление жилищного строительства приоритетом. Новый министр строительства Верена Хуберц пообещала:
- ускорить разрешительные процедуры;
- выделить больше участков под застройку;
- внедрить современные строительные технологии;
- продлить контроль за ростом арендных ставок.
📊 Что будет дальше
По прогнозам аналитиков, в 2025 году цены на жильё вырастут на 3,5%, а в 2026–2027 годах — в среднем на 3% в год. Главные драйверы — нехватка предложения, растущий спрос и частичное восстановление ипотеки.
Но экономическая стагнация, слабый рост ВВП и высокая нагрузка на рынок труда могут ограничить этот рост.
Подпишитесь, чтобы следить за трендами в недвижимости Германии и Европе.
Аналитика, цифры, прогнозы — без воды.
📌 Читать оригинал статьи на InternationalInvestment.biz
#недвижимость #Германия #европанедвижимость #жилье #аренда #ипотека #строительство #рынокнедвижимости
Читайте также:
Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций
