Страх № 1. «Иностранцу здесь ничего не принадлежит — всё оформляется на тайца»
Как было. В начале 2010-х годов российские форумы действительно обсуждали риск: максимум 49 % квартир в доме можно записать на иностранцев, остальное — на местного «друга».
Как стало.
- Кондоминиум сегодня можно оформить на себя полностью, если суммарная доля иностранцев в проекте не превышает 49 %. Это обычная, прозрачная практика: в электронном реестре владелец указан именно вы.
- С 2024 года правительство продвигает реформу: поднять лимит иностранного владения до 75 % и разрешить долгосрочные договоры аренды до 99 лет. Законопроект проходит финальное чтение в 2025-м, и у него высокий шанс быть принятым.
Страх № 2. «Закон изменится — государство всё отберёт»
Таиланд ведёт единый цифровой земельный реестр. Право собственности регистрируется в день сделки, нотариальное заверение не требуется, а изменение записи возможно лишь по судебному решению.
- Изъятие земли допускается только для государственных нужд (дороги, метро) и всегда с выкупом по рыночной цене. Прецедентов отчуждения квартир в кондоминиумах нет.
- Нормы становятся жёстче по отношению к застройщикам: с 2024 года все платежи свыше 30 % цены переводятся на эскроу-счёт, а просрочка сдачи автоматически влечёт пеню.
Пример из практики. Российская пара купила студию в районе Wong Amat в 2022 году. Срок сдачи задержали на четыре месяца, но застройщик выплатил компенсацию и взял на себя первый год обслуживания дома. В Сочи задержка на полгода встречается чаще, а неустойку нередко приходится взыскивать через суд.
Страх № 3. «Налоги и комиссии съедят всю выгоду»
*Для Краснодарского края.
В 2024–2025 годах для объектов стоимостью до 7 млн бат государство временно снизило сбор при регистрации с 2 % до символических 0,01 %.
Страх № 4. «Квартира будет пустовать — арендаторов нет»
- Средняя валовая доходность по стране в 2025 году составляет около 6 % годовых.
- В Паттайе студия 30 м² за 3,3 млн бат сдаётся по долгосрочному договору за 18–20 тыс. бат в месяц — это 6–7 % до вычета обслуживания.
- Туристический поток к морю устойчив: Паттайя приняла 9,3 млн иностранных гостей в 2024-м, Сочи — около 8 млн российских туристов. При этом в Сочи конкурируют десятки тысяч новых апартаментов, а в Паттайе резерв проектов ограничен жёсткими экологическими нормами.
Для сравнения: «однушка» 35 м² в Адлере за 18 млн руб. приносит 70 тыс. руб. в сезон и 30 тыс. руб. зимой, что даёт около 4 % годовых без учёта простоев. В Таиланде посуточная аренда ниже 30 дней запрещена, но долгосрочный арендатор обычно сам платит за электричество и воду, снимая часть хлопот с владельца.
Страх № 5. «Цены уже взлетели — поздно заходить»
Даже «элитка» на первой линии Паттайи стоит в полтора раза дешевле, чем массовое жильё у Чёрного моря. Правительство активно поддерживает рынок: иностранные сделки в 2024 году выросли на четверть, а льготные квоты расширяют покупательский круг. Рост цен остаётся умеренным, что создаёт пространство для дальнейшего подъёма. Учитывая инфляцию ~1% можно сделать вывод, что рост цены хоть и не высок, но он происходит не за счет обесценивания валюты.
Какие страхи ушли, какие остались
Большинство «страшилок» родом из прошлого. Закон стал прозрачнее, налоговая нагрузка снизилась, а доходность обгоняет российские курорты. Если вы мечтали о квартире в тёплом климате, но останавливали старые мифы, самое время обновить информацию — и, возможно, выбрать себе будущий зимний дом на берегу Сиамского залива.
Что ещё почитать на канале
Подпишитесь, чтобы не пропустить новые материалы!
Каждую неделю публикую практичные обзоры рынка, инструкции для путешественников и честные сравнения с российскими курортами. Нажмите «Подписаться», чтобы получать свежие статьи в ленту и задавать вопросы в комментариях.