Рынок недвижимости на Бали сегодня предлагает широкие возможности как для инвесторов, так и для девелоперов. Простота регистрации юридического лица, относительно низкая стоимость рабочей силы и туристический бум после пандемии сделали остров одним из самых привлекательных направлений для вложений в мире.
Однако обратной стороной этой динамики стало появление множества проектов сомнительного качества. Это связано в первую очередь с нехваткой опыта у новых застройщиков. Особенно много рисков возникает, когда инвестор вкладывается в первый проект компании — именно там чаще всего происходят задержки, юридические проблемы и сложности с управлением.
На этом фоне особенно выделяется компания PREDMET — один из немногих застройщиков, который сначала получает всю необходимую документацию, строит за собственные средства, и только затем выводит проект на рынок.
Внимание: данная статья не является рекламной и/или заказной.
Кто такие PREDMET?
PREDMET — это девелопер полного цикла, начавший свою деятельность в Украине в середине 2010-х. Компания занималась малоэтажным строительством в Киеве и Одессе, имела собственную строительную фабрику. Вскоре до 2022 года PREDMET вышла на международный рынок и начала развивать проекты на Бали, где впоследствии сосредоточила основную активность.
Сегодня под брендом PREDMET работают следующие направления:
- PREDMET.Construction
- PREDMET.Architecture
- PREDMET.Furniture
- PREDMET.Retail
- PREDMET.Management
Таким образом, большинство ключевых этапов — от проектирования и строительства до меблировки и управления — компания реализует собственными силами. Это позволяет минимизировать риски, точнее контролировать сроки и качество строительства.
Альтернативная стратегия
В отличие от большинства застройщиков, которые начинают с 3D-визуализации, запускают предпродажи и параллельно занимаются документацией, PREDMET пошла другим путём. Сначала — юридическое оформление, затем — строительство, и только после — запуск продаж. Такая стратегия требует значительных вложений на старте, что делает её более рискованной для самой компании, особенно в условиях ограниченного доступа к банковскому финансированию в Индонезии. Однако для инвестора она, наоборот, снижает риски и делает процесс более прозрачным.
Почему это сработало?
Стратегия оказалась успешной — PREDMET смогла заявить о себе и быстро занять нишу. Компания не только реализует собственные проекты, но и выполняет строительные и архитектурные работы для других девелоперов. Столкнувшись с проблемами в качестве мебели, PREDMET запустила собственное производство и быстро масштабировалась и поставляет мебель для других компаний. Сейчас это одно из крупнейших мебельных производств на острове. Именно они первыми начали устанавливать двери скрытого монтажа на Бали.
Текущие проекты
В портфеле компании — более 10 проектов на разных этапах реализации:
- Kabakaba Resort
- Kabakaba Village
- Babakan
- Padonan
- Cemagi
- Cascade
- и другие.
Важно отметить, что PREDMET делает ставку не на перегретые локации, а на перспективные районы. Например, Кабакаба — зелёный район с рисовыми террасами, в 10 минутах от инфраструктуры Чангу. Или Чемаги — прибрежная зона между Переренаном и городом будущего Нуану, которая уверенно развивается и демонстрирует рост цен на землю.
Строительство «под ключ»
За счёт вертикальной интеграции PREDMET также предлагает частным клиентам строительство «под ключ». Если у вас есть идея — будь то вилла или небольшой комплекс, компания может взять её реализацию на себя, от концепции до сдачи.
И в завершении давайте изучим финансовую модель компании PREDMET на примере нового проекта CEMAGI(односпальный апартамент, 2 этаж):
Проект находится на второй береговой линии (50 метров до океана) и в целом, стоимость $130 является обоснованной для такого юнита, хотя возможно не в первый год. Комиссия за управление находится в пределах рынка — 18%. Лизхолд – 28 лет после завершения строительства – это золотой стандарт на рынке сейчас. Операционные расходы составляют $702, другими словами – 20%. Достаточно высокий показатель, следует обсудить этот показатель с застройщиком. Налог – 10% является обязательным для всех управляющих компаний. Если быть более реалистичным, мы видим доходность в первый год эксплуатации – 11% — 12% за счет того, что загрузка будет ниже и первые полгода ставка за ночь будет ниже. В дальнейшем, при хорошей работе управляющей компании, 14% -15% может быть реальный показатель данного юнита.
Важные моменты перед инвестированием
1. Управляющая компания:
PREDMET.Management — относительно новое направление, и здесь стоит заранее обсуждать условия, возможные гарантии, цели по заполняемости и стратегии управления.
2. Срок лизхолда:
Готовые проекты имеют меньший остаточный срок аренды по сравнению с офф-планом. Это важно учитывать при расчёте доходности, а также стоит узнать условия возможного продления.
3. Архитектурный стиль:
Многие проекты выполнены в стиле брутальный лофт. У стиля есть своя аудитория, но он подойдёт не всем. Если вы подбираете виллу для себя, обратите внимание на материалы, дизайн и попросите провести видеотур, если нет возможности приехать лично.
Вывод
PREDMET демонстрирует зрелый и продуманный подход к девелопменту. Прозрачная структура, наличие реализованных объектов, собственное производство и контроль за всеми этапами процесса создают хорошую основу для доверия.
Плюсы:
• Девелопер полного цикла, минимальная зависимость от подрядчиков
• Реализованные проекты под своим брендом и для других компаний
• Юридическая открытость по каждому проекту
• Высокое качество в своём ценовом сегменте
• Работа в развивающихся, перспективных локациях
На что стоит обратить внимание:
• Срок лизхолда и возможности его продления
• Детали по управлению: целевая аудитория, стратегия маркетинга, как планируется заполнять комплексы
• Архитектура и стиль: брутальный лофт — решение не для всех
Итог:
PREDMET — один из немногих застройщиков на Бали, кто начал путь с фундамента, а не с рендера. Компания уже получила ценный опыт, развивается уверенно и, судя по подходу, настроена оставаться на рынке надолго. Если вы ищете более надёжную инвестицию с минимальными рисками на старте, PREDMET может стать достойным вариантом для рассмотрения. Лично мы были приятно удивлены застройщиком PREDMET, не многие застройщики могут себе позволить такой подход. Качество строительства на высоком уровне, компания получила минимальный необходимый опыт на Бали и предлагает более интересные и инвестиционно-привлекательные предложения. Со своей стороны желаем успехов компании PREDMET и ее инвесторам. А если вы хотите узнать больше об актуальных проектах и ценах мы рекомендуем обратиться к застройщику PREDMET или к сертифицированным агентствам, таким как наше.
Желаем вам удачных инвестиций и теплого балийского солнца!
От автора
С вами был Дмитрий Губерниев, брокер по недвижимости на Бали и Пхукете с опытом более 15 лет. Если у вас остались вопросы или вы хотите узнать больше о поиске жилья на Пхукете, не стесняйтесь оставлять комментарии или задавать свои вопросы! Я с радостью помогу вам найти идеальный дом для вашей семьи на этом прекрасном острове.