Инвестиции в недвижимость многие считают надежным вложением. Рассказываем, есть ли предпосылки для дальнейшего роста цен на рынке жилья и в какую недвижимость вложить деньги, чтобы получить максимальную прибыль.
Принципы инвестирования в недвижимость: риски, диверсификация, сроки
Опытные инвесторы знают, что риски, диверсификация и время — важнейшие параметры при планировании сделки. С покупкой недвижимости для дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду эти принципы тоже работают. Коротко обозначим их.
Диверсифицируйте
Распределяйте свой капитал в разные инструменты. Недвижимость — один из этих инструментов. Он может быть основным, а может быть дополнительным. Многие часто используют недвижимость как защитный инструмент, «подушку безопасности». Дом у моря или квартиру в центре города всегда можно сдать или продать, а в случае чего — жить самому или подарить родственникам.
Считайте риски
Даже с такой понятной историей как недвижимость могут случиться форс-мажоры. И сезонные колебания цен тут не самое страшное. Гораздо опаснее — физическая потеря объекта, порча имущества. Хорошая новость в том, что на этот случай есть страховка. Не поленитесь застраховать недвижимость: большинство страховок сегодня полностью покрывают все расходы в случае пожара, наводнений, ограблений и других бед. Цена вопроса смешная — до нескольких тысяч рублей в год.
Планируйте заранее
При любых инвестициях, в том числе на рынке недвижимости, важно заранее думать о времени, которое будет потрачено на сделку. Какой у вас горизонт планирования? Если речь идет про короткие сроки до одного года — недвижимость, скорее всего, не для вас. Рынок жилой и коммерческой недвижимости это история в долгую: от трех-пяти лет до нескольких десятилетий.
Таким образом, говорить о качественных инвестициях в недвижимость можно, если у вас есть свободный капитал с горизонтом планирования в несколько лет. В этом случае недвижимость станет отличной опорой в сохранении и приумножении денег.
Самое главное при выборе недвижимости для инвестиций
Объект недвижимости должен быть ликвидным. То есть его можно легко купить и легко продать. Поэтому самое главное в выборе квартиры, земли, дома или коммерческого помещения это локация.
Расположение недвижимости и качество локации сильнее всего влияют на стоимость. Ремонт можно изменить: поменять полы и покрасить стены не проблема. А вот переделать город, район, этаж, вид из окна — это проблема.
Именно поэтому на первый план выходит расположение жилья. Не стоит покупать дешевую квартиру с дорогим ремонтом на окраине города. Лучше взять квартиру с ремонтом попроще, но в хорошем районе.
Еще один важный фактор — перспективы развития района (можно изучить Генплан развития территории, планы по строительству транспорта, инфраструктуры). Нужно принимать в расчет конкуренцию: например, новые дома в развивающихся районах подорожают сильнее и быстрее.
И еще раз про локацию
От расположения объекта будут зависеть и риски. Чем лучше локация — тем меньше риск. Расположение недвижимости — важнейший фактор, всегда держите это в уме.
Что будет с ценами на квартиры в 2025 году
Ряд экспертов считают, что бурного роста цен на жилье ждать не стоит. Это связано в первую очередь с высокой ключевой ставкой ЦБ и, как следствие, с высокими ставками по ипотеке.
Тем не менее, ряд экспертов уже заявили, что в Центробанке готовятся к циклу снижения ключевой ставки во второй половине 2025 года. Это, в свою очередь, приведет к снижению ставок на ипотечном рынке и к возврату интереса покупателей на рынке вторичного жилья и новостроек. А повышенный спрос, как известно, дает и рост цен.
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жилье зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции.
В любом случае, если мы говорим про долгосрочные инвестиции, а не про короткие сделки — сезонные колебания цен на недвижимость, изменения ключевой ставки, новые вводные в льготных программах ипотеки — все эти факторы имеют кратковременный характер. Инвестиции в недвижимость — это планирование на несколько лет вперед, диверсификация и защита капитала, а не короткие спекуляции на полгода или год.
Лучшие города для инвестиций в недвижимость
По данным издания РБК, самыми привлекательными городами для инвестиций в недвижимость сегодня являются пригороды Москвы, через которые проходят скоростные магистрали. Также в список попали города с природными курортами — Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки, Архыз — или с развивающимися туристическими направлениями. И еще регионы, где ввели льготы по ипотеке и города с миллионным населением.
Москва и Санкт-Петербург остаются привлекательными для инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость. Их главные бонусы — стабильность спроса, а также продолжающийся рост цен. Очевидный минус — высокие первоначальные вложения.
Подмосковье стремительно перехватывает у Москвы пальму первенства в сфере инвестиционной привлекательности. Активнее всего дорожает жилье в городах, попадающих в зону охвата Московского центрального диаметра: Апрелевке, Балашихе, в перспективе — Домодедове. Растущий потребительский спрос продиктован более низкими в сравнении со столицей ценами и возможностью быстро добраться до Москвы на скоростном транспорте.
Курортные города, как на Черноморском побережье, типа Сочи и Туапсе, так и на Кавказе (Архыз, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск) остаются традиционно популярными у инвесторов, чему способствуют ограниченные туристические возможности россиян. Эксперты прогнозируют здесь рост туристического потока в ближайшие годы и повышение внимания к местным рынкам жилья. Поэтому покупка квартиры в курортных зонах — неплохая идея.
Также привлекательными у инвесторов остаются города-миллионники. При выборе стоит ориентироваться на города с самыми высокими средними зарплатами населения и растущим туристическим потенциалом.
Например, Казань — активно развивающийся город с богатым историческим наследием — все чаще привлекает внимание туристов. И недвижимость в Казани стабильно дорожает. По данным Аналитического центра Домклик только за последний год стоимость квадратного метра в новостройках тут выросла примерно на 20%.
В список городов-миллионеров с хорошим инвестиционным климатом также входят Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск.
Арктическая зона, где введена программа льготной ипотеки, становится еще одной локацией для выгодных инвестиций. В ближайшие годы прогнозируют рост спроса и ралли цен на недвижимость в Якутске и Архангельске.
Сколько можно заработать на перепродаже квартир
На первый взгляд кажется, что с перепродажей квартир всё очень просто. Купил квартиру подешевле, продал подороже. Разница в цене минус расходы по сделке — чистая прибыль. На деле возникает множество нюансов.
Новостройки
Заработать неприлично много на перепродаже квартир в новостройках сегодня вряд ли получится. Времена, когда квартиры выкупали на стадии котлована и перепродавали с маржой в 200% после сдачи дома остались в нулевых.
Сегодня такой доходности ждать не стоит, но забрать 20-30% с одной сделки от перепродажи качественного ликвидного объекта вполне реально. Но тут возникают другие риски — инфляционные. За время пока строится дом инфляция может легко «съесть» половину прибыли.
Вторичка
Если вы предпочитаете рынок вторичного жилья, то в первую очередь подумайте о флиппинге. Флиппинг — это перепродажа старой недвижимости после ремонта. Но о рисках забывать не стоит: какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.
Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.
Какие квартиры лучше всего подходят для инвестиций
По мнению Фёдора Кузнецова, ведущего эксперта компании «Этажи» в Москве, самые ликвидные квартиры — двухкомнатные.
«У комнатности есть определенная ликвидность. Например, студии достаточно часто перегреты, они не сильно ликвидные. Казалось бы, студии должны раскупаться быстрее, потому что цена ниже, но студии и трёшки — это не самые ликвидные объекты, потому что их целевая аудитория сужена.
Однушки следующие по привлекательности, а самые ликвидные — это двушки, потому что их может купить один мужчина или одна женщина, их может купить небольшая семья или семья с детьми. Это наиболее востребованный формат. И на этот формат чаще всего цены у застройщиков не перегреты».
Сколько можно заработать на аренде
В российских мегаполисах средняя доходность от долгосрочной сдачи квартиры в аренду составляет около 4-5% годовых.
Что касается столичных регионов, то по данным исследования Домклик, в Москве доходность от сдачи однокомнатной квартиры составляет 5,14%, а срок окупаемости — 19 лет. Это связано с высокой стоимостью жилья в столице. В Санкт-Петербурге доходность в районе 4%, срок окупаемости — более 20 лет.
При этом в небольших городах с низкой конкуренцией собственников жилья доходность выше и может достигать 10-12% годовых.
Если у вас нет времени самостоятельно заниматься управлением арендной квартиры, делегируйте эти хлопоты сервису Домклик Аренда — сервис позволяет инвесторам и собственникам жилья сдавать квартиры выгодно и без лишних забот.
Как работает Домклик Аренда
- Специалисты рекомендуют арендный платёж, составляют и размещают конкурентное объявление
- Менеджеры принимают звонки, отсеивают спам и выбирают только тех жильцов, которые соответствуют критериям поиска
- Специалисты назначают показы и управляют их графиком, готовят договор аренды и помогают составить опись имущества
- Ежемесячно в личном кабинете жилец видит напоминание об оплате, а хозяин квартиры — статус платежа
- Если жилец не сможет вовремя заплатить, Домклик заплатит за него, и собственник получит деньги в нужную дату
- В сервис Домклик Аренда включено страхование жилья и имущества по расширенному перечню рисков, за которое собственник ничего не платит
На рынке посуточной аренды доходность выше и может достигать 10-12% годовых (без учета переоценки стоимости жилья). Однако всё зависит от локации, обустройства квартиры и вовлеченности в процесс собственника.
По словам основателя и владельца сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в 1,5 раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду.
По данным Домклик за март 2025 года, средняя месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 75 000 рублей. Краткосрочная аренда в столице сейчас в среднем составляет 5 000 рублей в сутки. Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 80%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 100-120 тысяч рублей в месяц.
Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12-15 лет.
Да, доходность от посуточной аренды действительно может быть выше, чем от долгосрочной. Но называть такие вложения инвестициями не стоит, в данном случае речь скорее идет о бизнесе, требующем вашего каждодневного внимания. Тем не менее, если время и стиль жизни позволяют — почему бы и не попробовать. Другое дело, что порог входа в этот «бизнес на попробовать» довольно высокий, особенно в столицах.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: какая доходность
Коммерческая недвижимость — это торговые помещения, офисы, апартаменты, гаражи, парковки, склады и так далее. Прибыль от коммерческой недвижимости можно получать так же, как и от жилой: сдавать в аренду или перепродать. Чаще всего коммерческую недвижимость приобретают, чтобы получать доход с аренды.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть более успешными, чем в жилую. Этот рынок демонстрирует мощный рост: по данным консалтинговой компании IBC Real Estate в 2023 году его объем составил рекордные 570 млрд рублей.
А в 2024 году инвестиции в коммерческую недвижимость достигли 1 трлн рублей. Основной объем пришелся на офисы и склады (свыше 50%). Дефицит качественных площадей подтолкнул рост ставок капитализации на 0,25-1 п.п., усиливая интерес к рентным активам.
Офисы, склады, торговые площади можно сдавать в долгосрочную аренду, а потом выгодно перепродавать. В среднем, инвестиции в коммерческую недвижимость окупают себя примерно через 10 лет.
К плюсам таких инвестиций относится и то, что в большинстве случаев вложений в ремонт или отделку помещений не требуется. Торговые и офисные помещения сдаются на долгие сроки, что сулит постоянный стабильный доход.
Еще одна интересная особенность коммерческой недвижимости заключается в том, что порог входа тут можно снизить за счет участия в паевых фондах. Если говорить простыми словами, покупая пай, вы приобретаете долю в коммерческой недвижимости, а не всё помещение. Доход от паев инвесторы получают пропорционально вложенным средствам.
Стартовая цена пая на рынке коммерческой недвижимости, как правило, составляет несколько десятков тысяч рублей. То есть вложиться в коммерческую недвижимость можно суммой и в 30 тысяч рублей — порог входа в разы скромнее, чем при покупке квартиры.
Другая важная вещь о коммерческой недвижимости — ее тоже можно купить в ипотеку. Но в этом случае нужно обязательно считать экономическую эффективность такой модели: плата за проценты по ипотеке может «съесть» всю вашу доходность от аренды. Однако если речь идет о небольшой сумме кредита, который вы сможете быстро погасить — ипотека станет отличным инструментом.
Стоит ли брать ипотеку для инвестирования в недвижимость
Всё зависит от вашей ситуации: горизонт планирования, первоначальный взнос, ставка по ипотеке. Всё это надо считать заранее.
Если сроки планирования маленькие и первый взнос тоже низкий — подумайте о том, чтобы увеличить размер первоначального взноса. Чем он выше — тем меньше будет сумма кредита, соотвественно, и меньше ежемесячные платежи и общая переплата за проценты.
Если первоначальный взнос хороший, сам объект отличный и в хорошем районе, ставка по ипотеке приемлимая, горизонт планирования в несколько лет — стоит брать. В крайнем случае, ничего не потеряете, останетесь с хорошей квартирой на руках.
Инвестиции в недвижимость в 2025 году: резюме
Недвижимость — хорошая база, но вкладывать все свободные деньги в один инструмент опасно. Распределяйте свой капитал в разные «копилки», помните о диверсификации.
При планировании сделки заранее считайте возможные риски и издержки, а уже затем планируйте потенциальную прибыль. Помните о горизонте планирования: на рынке недвижимости он легко может достигать 10-15 лет.
Ключевые цифры, которые следует иметь ввиду при инвестировании в недвижимость:
- Доходность от сдачи квартиры долгосрочную в аренду составляет около 5% годовых
- На рынке посуточной аренды доходность выше — около 10%
- Хорошим доходом от перепродажи квартир эксперты считают цифру 20-30%
- Арендная доходность коммерческой недвижимости достигает 10-12% годовых
При выборе любой недвижимости для инвестиций важнейшую роль играет не цена, а локация и сроки окупаемости. Расположение дома и квартиры, включая этаж — те факторы, которые в будущем изменить не получится.
Ипотека при этом может стать хорошим помощником, но если ее сумма будет слишком большой, платежи по кредиту могут забрать существенную часть дохода от аренды и перепродажи. Эти же правила работают и на рынке коммерческой недвижимости.