При этом рост цен в регионе на первичном рынке – один из самых высоких в стране.
Единый ресурс застройщиков России (ЕРЗ.РФ) регулярно выпускает довольно любопытный топ-лист - рейтинг регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек.
Этот проект, по признанию многих представителей строительной отрасли, является рабочим инструментом – он помогает принимать решения о целесообразности старта продаж новых объектов. Особенно это важно сейчас, когда рванувшие вверх цены на строительные и отделочные материалы, а также некоторые виды работ заметно увеличили стоимость новых возводимых «квадратов», что на фоне инфляции постоянно меняет настроение рынка.
А ведь, начиная с 2024 года, объем распроданного жилья в России в среднем составляет около 25%, и этот «потолок» сохраняется и по ныне. А застройщики продолжают строить и выводить на рынок новые проекты.
В рейтинге оценка вероятности данного кризиса производится по трем показателям:
- соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ);
- соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР);
- динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. метра новостроек сверх инфляции (ДСЦ).
Во всех показателях данные преобразованы в шкалу баллов, которые в итоге суммируются. В зависимости от набранной суммы каждый из регионов отнесен к одной из семи групп вероятности кризиса перепроизводства:
• минимальная (+10 баллов и выше);
• низкая (от +6 до +9 баллов);
• достаточно низкая (от +2 до +5 баллов);
• средняя (от -1 до +1 баллов);
• достаточно высокая (от -2 до -5 баллов);
• высокая (от -6 до -9 баллов);
• максимальная (-10 баллов и ниже).
Все территории, которые вошли в первые четыре группы, могут продолжать по выбранному графику. Остальным же стоит призадуматься: может, не стоит спешить со сдачей новых метров?
Кстати, из рейтинга исключены регионы с непоказательными продажами – то есть менее одной квартиры в день. К таковым отнесены 12 территорий: Калмыкия, Камчатский край, Магаданская область, Еврейская АО, Республика Алтай, Ненецкий АО, Чукотский АО, Ингушетия, Чечня, Кабардино-Балкария, Мурманская область, Тыва.
Так как же сейчас обстоит ситуация с реализацией новостроек в стране? Очередной рейтинг ЕРЗ.РФ вышел на днях, хотя в нем используются данные на 1 мая. В качестве исследуемого периода был взят календарный год – от апреля 2024-го до апреля 2025-го.
В среднем по стране вероятность кризиса перепроизводства новостроек оценивается как достаточно высокая (-2 балла). Из 73 регионов, что включены в рейтинг, только 32 удержались от ухода в минусовое значение.
С другой стороны, все не так уж плохо выглядит в динамике. В частности, на «полюсах» рейтинга группы практически нисколько не изменились в размерах.
Рейтинг-2025: регионы с минимальным, низким и высоким риском наступления кризиса
В число субъектов РФ с минимальным риском наступления кризиса перепроизводства новостроек вошел лишь один регион - Вологодская область. В группе с низким риском – 6 субъектов РФ, в том числе и Москва, которая год назад была в группе ниже.
В группе с максимальным риском никого нет. В пятерке регионов из группы с высоким риском – те же субъекты, что и год назад, хотя свои показатели чуть-чуть – на 1-2 балла – они подправили.
Что касается Астраханской области, то она имеет общий положительный показатель +1 и находится в четвертой по стабильности группе – средней, в которой находятся еще 20 регионов. Причем немало тех, кто имеет сильную стройинфраструкуру – Санкт-Петербург, Подмосковье, Башкортостан, Нижегородская область.
Группа рейтинга со средним риском наступления кризиса
Причем индивидуальная позиция Астраханской области смотрится очень даже прилично – 24-е место по России. Да, по индикатору СТПВ регион имеет отрицательный показатель (-3), вывод новых проектов превосходит продажи на 65,6%, зато по СНФР фактическая распроданность площадей превосходит нормативную на 4% (а это +2 по данному индикатору).
Также +2 Астраханская область получила за динамику средневзвешенной цены продаж 1 кв. метра новостроек. Но этим результатом, скорее, довольны те, кто строил объект, а не те, кто его покупал: наш регион вошел в восьмерку территорий, где рост цен на новостройки значительно выше уровня инфляции (у нас, к примеру, на 3,8% - пятый показатель в России по темпу роста).
Так что, как указывал ПУНКТ-А еще полтора года назад, декабре 2023 года, при таких параметрах наивно ожидать, будто в Астраханской области застройщик или тот, кто занимается продажей жилья на первичном рынке, займется переменами в своем «хозяйстве». Зачем? Спрос-то есть.
Фото: astrobl.ru, web.archive.org, kasheloff.ru