Думаете, что заверенную сделку у нотариуса не смогут отменить? Увы, это миф. Судебная практика полна историй, где нотариально удостоверенные договоры, завещания и сделки признавались недействительными.Какие нюансы в таких ситуациях следует учитывать..
1. Дееспособный — не значит в здравом уме
Да, нотариус проверяет дееспособность. Но он не психиатр.
Если человек на момент сделки находился в состоянии, при котором не мог понимать значение своих действий, то сделку признают недействительной. Даже если нотариус поставил на ней печать и подпись.
Пример: Суд отменил дарственную, потому что у дарителя было кратковременное психическое расстройство. В момент сделки он был «в своём уме» только формально — медэкспертиза доказала обратное. (ст. 177 Гражданского кодекса РФ.)
Кто составит завещание за бабушку с деменцией?
Важно: нотариус не проводит медосмотр и не обязан замечать отклонения, если они не выражены явно. Он проверяет наличие решения суда о недееспособности и только.
Присоединяйтесь к Телеграм-каналам Мама Знает и Папа Знает, где размещают полезную информацию в сфере права
2. Супруг без согласия = сделка под угрозой
Когда продается квартира, приобретённая в браке, нужно согласие второго супруга. Иначе сделка будет под угрозой отмены (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Но как быть, если продавец утверждает, что он не женат (или не был)?
Сейчас в паспорте может не быть штампа о браке.
А база ЗАГСов не всегда оперативно обновляется.
Если брак зарегистрирован за границей, то нотариус и вовсе не сможет это проследить.
Результат? Через год появляется нынешний (или бывший, если продаваемое имущество покупалось в браке) супруг, заявляет свои права и вы теряете квартиру.
3. Завтра появится «настоящий» собственник?
Представьте: вы купили квартиру, всё чисто, нотариус всё проверил.
А потом... Суд признаёт завещание продавца недействительным. И собственником становится кто-то другой, например, другой наследник.
Случай из практики:в 2019 году Верховный суд РФ отменил завещание, а вместе с ним и последующую сделку купли-продажи недвижимости (дело № 64-КГ19-3) Покупатель остался ни с чем.
Нотариус здесь бессилен, он не может предсказать будущие судебные решения.
Проконсультироваться по ситуациям, требующим помощи юриста, можете по телефону бесплатной консультации ☎️ +78001014638 (звонок бесплатный)
Какие нюансы надо учитывать, чтобы защитить себя
Сделку у нотариуса это хорошо. Но ваша собственная предусмотрительность, ещё лучше.
1. Убедитесь в психическом здоровье продавца/покупателя:
Запросите у него:
- или справку от психиатра из аккредитованной клиники.
2. Проверьте семейное положение
Попросите:
- справку из ЗАГСа о заключении/расторжении брака;
- нотариальное заверение от продавца о том, что при покупке он был не в браке.
3. Получите письменные гарантии
Пусть продавец подпишет обязательство (это можно внести в договор):
- что недвижимость не в браке, не в споре, не в залоге, не в доле;
- что при ложных данных он обязуется выплатить неустойку.
Всё вышеперечисленное поможет доказать, что вы добросовестный приобретатель, и получить компенсацию, если сделку все же отменят.
Своим лайком 👍, вы поддержите канал! Подпишитесь!