Кризиса нет, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, но не скрыл, что есть трудности с высокими ставками по ипотеке.
"У нас кризиса в отрасли сейчас нет. Есть определенные трудности, связанные с финансированием и высокой ставкой по ипотеке, но кризиса у нас как такого нет" - сказал он.
Неудивительные и очевидные выводы, с которыми, думаю, согласится каждый.
Почему дорожает недвижимость
Факторов "удорожания бетона" множество, но самые главные сейчас - это снижение предложения и осторожное финансовое поведение населения.
Снижение количества новых объектов
В современных реалиях очевиден спад темпов ввода нового жилья, уже не так много заявлено новых проектов. Это демонстрирует осторожное поведение девелоперов, которые стали более тщательно просчитывать новые объекты.
Данная тенденция для меня очевидна с 2010 года и кратко я могу ее описать так:
- 2010 - смело стоим ЖК в поле, купят за полгода
- 2015 - надо бы инфраструктуру, придется строить школу и дет.сад. Все квартиры купят за год
- 2018 - строим дет.сад, школу, поликлинику, делаем озеленение и достойный внешний вид, иначе не купят - много конкурентов
- 2020 - вся инфраструктура, ландшафт, экстерьер, вкладываемся в транспортную систему и продаем за два года
- 2022 - договариваемся с банками о поддержке заемщиков
- 2025 - сокращаем новые объекты, держим цены
Осторожное финансовое поведение населения
Сейчас довольно высокие ставки на банковские вклады и многие для сохранения сбережений выбирают этот метод, но есть большая часть населения, которая помнит истории с ваучерами и не слишком доверяет финансовым институтам.
Это большая масса людей, которые предпочитают хранить сбережения в чем-то "осязаемом". Одним из таких активов является недвижимость.
Это проще, понятнее и кажется менее рискованным. Поэтому сейчас, даже с такими высокими ставками по ипотеке, рынок продолжает расти. Спрос сократился, но и сократилось предложение, что уровняло ситуацию.
Сделки по покупке недвижимости, в основном, идут за счет наличных средств, редко с привлечением ипотечного займа на небольшую сумму.
Как менялись первый взнос и рассуждения при сделках с ипотекой:
- 2010 - смело берем квартиру, мат.капитал составляет 1/4 от стоимости квартиры, а платеж в 20 000 рублей, конечно, большой, но потерпим
- 2015 - надо было раньше брать, ипотечный платеж целых 30 000 рублей, ах
- 2018 - мат.капитала почти хватает на первый взнос, думаем брать или подождать лучших времен
- 2020 - надо добавить примерно 300 000 к мат.капиталу и попасть под гос.программу для более низкой ставки
- 2022 - пока не берем, будет дешевле скоро
- 2025 - удалось взять ипотеку под 22% - завидую сам себе
Это мои авторские выводы, основанные на наблюдениях и личном опыте, но они реалистично характеризуют и дают анализ изменений.
Конечно недвижимость будет дорожать - это важнейший рынок и его стагнации не допустят. Поэтому я не советую верить в падение цен и "ждать лучших времен".
Ставки по ипотеке будут снижены - этого требует здоровая экономика, а вот снижения стоимости квартир в новостройках лучше не ждать.
На вторичном рынке возможны снижения в виде скидок от продавца, но не более.
статьи по теме:
автор: Руслан Кирничанский
Я очень хочу, чтобы мои советы были полезны вам, а для того, чтобы быстрее всех получать новые статьи можно подписаться на мой канал "Дневник архитектора"