Термин «рыночная цена квартира» всплывает постоянно в разных источниках, в различных описаниях, в разных интерпретациях.
Можно найти определение, что рыночная цена — это стоимость товара или услуги, которая складывается на определённом рынке под влиянием спроса и предложения. Но согласитесь, что ответа на вопрос как же ее определить данное определение не даёт.
Тут даже можно сказать больше… «рыночная» цена для каждого будет своя. И вы можете одну и ту же квартиру дать на оценку десятку агентов по недвижимости и вам, в силу своего опыта, каждый агент обозначит свою цену. Более умные не пытаются сказать точную цифру, а просто обозначают лишь диапазон цен 😊.
Давайте попробуем разобраться в статье, как все-таки эту цену определяют разные участники рынка…
Для чего нужна оценка?
Отвечая на вопрос «сколько стоит квартира», в первую очередь необходимо понять для чего нужна оценка?
Если она требуется для суда или для оформления ипотеки, то нет другого варианта, кроме специализированных оценочных компаний с лицензией оценщика. Потому что Василию-агенту никто не поверит, когда он скажет, что квартира стоит, к примеру, 10 млн, а Василию-оценщику, который скажет, что квартира стоит 10 млн, поверят, при том, что оценивать они ее будут примерно одинаково.
Да, это забавно, но оценочные компании, так же, как и агенты, оценивают квартиры сравнительным методом. То есть, по сути, заходят на рекламные площадки или агрегаторы, смотрят аналоги в продаже, выводят среднее значение цены, а потом под это значение подгоняют отчет об оценке… В конце концов в отчете об оценке может быть 60-80 страниц, поэтому что-то умное там надо написать.
Если оценка оценщика получилась ниже необходимой стоимости, то это не очень хорошо, могут возникнуть сложности с банком при оформлении ипотеки или вообще можно получить отказ от банка по выбранному объекту, а если цена оценщика получилась больше, то и хорошо.
При этом оценка профессионального оценщика далеко не всегда бывает полезна для продажи квартиры. Они пишут целое заключение – отчет об оценке на 70 страниц с обоснованием цены. Но ключевой вопрос весьма прост… реальному покупателю нужна это квартира за такую стоимость или нет?
Реальная оценка рыночной стоимости
Рыночная цена квартиры - понятие эфемерное. Никто ее не назовет с точностью до 100%, можно только обозначить диапазон цен. А диапазон этот зависит уже от огромного количества параметров. Один из них — это скорость!
Приведем пример: допустим есть две одинаковые квартиры. Мы «установили», что их рыночная цена примерно 10 млн. Но в одном районе представлены 3 аналогичные квартиры по такой же цене, а в другом районе 50 квартир по этой цене (яркий пример – это густонаселённые жилые комплексы).
Так вот в первом случае у нас есть шанс продать квартиру довольно оперативно, а вот во втором случае, где 50 конкурентов, её можно продавать год, если выставить в продажу по "рыночной" цене.
Поэтому первое, на что надо ориентироваться при определении цены, так это на скорость, то есть, надо ответить себе на простой вопрос: «А как быстро мы хотим продать нашу квартиру?»
Для начала смотрим на конкурентов в рекламе (ЦИАН, АВИТО, ДомКлик и т.п.), смотрим состояние квартир по фото, ищем те, которые похожи на нашу и выводим среднюю цену. Можно даже сходить к «соседям», посмотреть квартиры, чтобы более объективно оценивать конкурентов.
Затем, если время есть и готовы ждать, то можно выставить квартиру по средней или даже чуть завышенной цене и следить за просмотрами объявления, следить за количеством звонков и понимать динамику, есть ли спрос по такой цене или ваш телефон молчит.
На всякий случай скажем, что не надо после размещения объявлений каждый день менять цену… нет звонков – снизили на 100 тыс, есть звонки – подняли цену. Это видно в истории объявлений и такие «качели» делает только хуже для продажи. Поставьте цену и пусть она хотя бы 1-2 недели повисит.
Если деньги нужны быстро, то очевидно, что надо выставлять квартиру в продажу ниже конкурентов, чтобы наша квартира была первая в поле зрение потенциальных покупателей.
Экспресс-оценка квартиры
Если нет желания заморачиваться с анализом конкурентов и не хотите обращаться в агентство недвижимости, то для определения рыночной стоимости квартир на просторах интернета можно найти бесплатные сервисы по оценке. Такие сервисы есть, к примеру, на ЦИАН, ДомКлик, на сайте ДомРФ.
Их можно использовать как некую базу, от которой отталкиваться в определении цены, но слепо верить им все-таки не рекомендуется, так как автоматизированная оценка далеко не всегда показывает реальную цену, ну или близкую к реальной, и в итоге такая оценка может зачастую ввести в заблуждение.
Есть много примеров, когда квартира выставлена по "рекомендованной" сервисом цене, а в продаже находится уже полгода. Да, причин может быть много, почему квартира не продается полгода, но при правильном ценообразовании продать можно почти всё и быстро.
В общем, основываясь на практике, точно можем сказать, что лучше анализа конкурентов в текущий момент времени других инструментов просто нет.
🟢 Спасибо за внимание!
Ваши реакции очень важны, особенно позитивные!
Нужна помощь с покупкой или продажей квартиры, обращайтесь к нам.
Читайте также наши рубрики:
- Новости рынка недвижимости
#вторичка #оценка_квартиры #стоимость_жилья #цены_на_квартиры