В одной новостройке на старте продаж было 70 % однушек, а через полгода продавец на стенде бодро убеждал меня, что проект «идеально сбалансирован под семейную аудиторию».
А в другой — на три корпуса бизнес-класса пришлось ровно ноль квартир с окнами на две стороны. В обоих случаях всё это можно было понять заранее — просто взглянув на один документ.
Квартирография — это не про архитектуру. Это про то, что и для кого строит застройщик.
Фактически это план квартир в проекте:
— сколько в доме однокомнатных, двухкомнатных, трёшек, студий, евроформатов и «семейных» квартир;
— какие у них площади и планировки;
— как они распределяются по этажам, секциям и корпусам.
Пример: если вы открываете квартирографию и видите 80 % студий и однушек до 34 кв. метров — перед вами не «комфорт-класс для жизни», а инвестиционный проект под сдачу. Даже если на визуализациях улыбаются дети и бегают собаки.
И наоборот — если много квартир от 70 кв. метров с гардеробными и окнами на две стороны, при этом есть варианты на нижних этажах с террасами, скорее всего проект реально делается под людей, а не под ипотечный поток.
Зачем нужна квартирография?
Для архитекторов — это инструмент проектирования.
Для застройщика — модель экономики.
Для отдела продаж — база для сайта, презентаций и CRM.
А для покупателя — способ понять, что вообще за продукт перед ним.
Представьте: вы выбираете ЖК, в котором планируете жить 10+ лет.
И вдруг выясняется, что все окна на север, а трёшки — только в торцах, и стоят, как три однушки. Это не баг. Это осознанный выбор, зафиксированный в квартирографии.
Как читать квартирографию?
— Смотрите соотношение типов квартир:
Если 60–70 % — студии и однушки, задумайтесь: вам хорошо будет жить в такой «однокомнатной республике»?
— Смотрите планировки:
Есть ли окна в санузлах? Где стоят несущие стены? Можно ли их объединить?
— Смотрите этажность:
Например, если «хорошие» планировки только на последних этажах, остальное может быть скомпрометировано планом.
И вот в чём парадокс: застройщик может показывать картинку «жизни мечты» в буклетах и шоурумах. Но реальные приоритеты проекта вы увидите именно в квартирографии. Потому что это язык цифр, а цифры врут реже, чем маркетологи.
Расскажите: попадались ли вам ЖК с откровенно странным набором квартир?
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.