Инвестировали в апартаменты, настроились на пассивный доход: выбрали объект, сделали ремонт, передали в управление управляющей компании или нашли арендатора самостоятельно. Деньги начали поступать на счёт, жизнь наладилась.
И вдруг — звонок или письмо из налоговой. Проверка. Запрос. Требование пояснить поступления.
И тут у многих возникает первый шокирующий вопрос:
«А как так? Я же передал всё управляющей компании, это же она всем занимается!»
И второй, ещё более тревожный:
«А что, если я сдавал сам, да ещё и без налогов? Чем это грозит?»
Разберём обе ситуации: что вас ждёт, если сдаёте через управляющую компанию и если работаете напрямую.
Сдача апартаментов самостоятельно: какие налоги и риски?
Часто собственники, особенно те, кто купил первые апартаменты, начинают сдавать их «по старинке»: нашли арендатора, договорились, деньги на карту.
Особенно, если это посуточная аренда — кажется, что проще не придумать.
Но что происходит, когда налоговая замечает регулярные поступления?
— Запрос на пояснение: откуда деньги?
— Доначисление налогов за весь период сдачи.
— Штраф от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
— Пени за каждый день просрочки.
Если сдаёте регулярно, налоговая может переквалифицировать деятельность в предпринимательскую.
А это уже совсем другие штрафы.
Какие налоги платит собственник, если сдаёт сам:
— Физическое лицо – 13% НДФЛ.
— Самозанятый – 4% при сдаче физлицам, 6% при сдаче юрлицам.
— ИП – чаще всего УСН 6% с доходов или 15% с прибыли.
Сдача апартаментов через управляющую компанию: разве это не проще?
Многие думают, что управляющая компания — это волшебная кнопка: отдал ключи, получил деньги, налоговая к вам никаких вопросов не задаст.
Это опасное заблуждение.
Как это работает на самом деле:
— Вы заключаете договор с управляющей компанией.
— УК сдаёт ваши апартаменты посуточно или на длительный срок, управляет бронированиями, заселением, решает бытовые вопросы.
— Вы получаете фиксированную сумму (гарантированный платёж) или процент от дохода.
Ключевое заблуждение:
«Раз УК занимается арендой, значит, налоги тоже она платит». Чаще такая формулировка работает для физических лиц, управляющая компания как налоговый агент может оплачивать за вас налоги, но не за ИП
Это не так.
Деньги, которые поступают вам от управляющей компании — это ваш доход.
И налоговая будет спрашивать с вас, а не с УК.
Какие налоги платит собственник при сдаче через УК:
— Физлицо – 13% НДФЛ.
— Самозанятый – 4% или 6%.
— ИП – 6% или 15%.
Плюс, налоговая может расценить регулярные поступления от юрлица (УК) как предпринимательскую деятельность.
И снова: доначисления, штрафы, пени.
Почему управляющая компания — это не защита от налоговой?
— Налоговая видит регулярные поступления на ваш счёт от юридического лица.
— Эти поступления = ваш доход.
— Если вы его не показываете, будут доначисления и штрафы.
Кроме того, налоговая часто проверяет именно управляющие компании.
И если в ходе проверки выявят, что собственники уклоняются от налогов, вопросы будут ко всем.
Что делать, чтобы спать спокойно?
Если сдаёте сами:
— Определитесь со схемой: физлицо, самозанятый, ИП.
— Заключайте договоры с арендаторами.
— Фиксируйте все поступления.
Если сдаёте через управляющую компанию:
— Обязательно заключайте договор.
— Убедитесь, что понимаете, как распределяются деньги.
— Платите налоги, даже если УК «всё решает».
Какие штрафы грозят, если игнорировать налоги?
— Доначисление налога за весь период.
— Штраф от 20 до 40% от суммы.
— Пени за каждый день просрочки.
— Блокировка счетов, если требования налоговой игнорируются.
Что в итоге:
— Управляющая компания не снимает с вас налоговые обязательства.
— Любые поступления – это ваш доход и налоговая это видит.
— Вопрос не в том, заметят ли, а в том, когда заметят.
Проще один раз всё оформить правильно, чем потом платить в несколько раз больше.
Если не знаете, как лучше оформить сдачу апартаментов, чтобы и доход сохранить, и штрафы не получить — обращайтесь.
Разберём вашу ситуацию, подберём оптимальную схему, подготовим договоры и декларации. Пишите
Доход от апартаментов должен радовать, а не превращаться в источник стресса.
Позаботьтесь об этом заранее.